Wie viel kann ich leihen? Was der Kreditgeber wirklich berechnet
Jeder stellt die Frage, als gäbe es nur eine Antwort. Das stimmt nicht, denn Kreditgeber wenden drei verschiedene Prüfungen an, und welche davon bindend ist, hängt vom Antragsteller ab.
Zwei Personen mit identischem Gehalt bekommen regelmäßig Angebote, die tausende Euro auseinanderliegen – und der Grund ist fast nie das Gehalt. Es ist ein Autokredit, ein Stresstest oder die Art, wie das Einkommen nachgewiesen wird.
Die drei Prüfungen#
Ein Kreditgeber prüft alle und bietet den niedrigsten Wert an. Zu wissen, welche für Sie bindend ist, zeigt, was die Zahl tatsächlich verändern würde.
- Einkommensfaktor. Eine Obergrenze für den Kredit als Vielfaches des Bruttojahreseinkommens – meist etwa das Vier- bis Viereinhalbfache, mit begrenztem Spielraum nach oben.
- Schuldenquote (Debt-to-Income). Gesamte monatliche Schuldenzahlungen als Anteil des Bruttomonatseinkommens, in mehreren Märkten gesetzlich begrenzt.
- Haushaltsrechnung. Ein vollständiges Budget: Einkommen minus feste Ausgaben, notwendige Kosten und Unterhaltspflichten, geprüft gegen die monatliche Rate.
- Beleihungswert (Loan to Value). Eine separate Obergrenze, die sich auf die Immobilie bezieht, nicht auf Sie – sie begrenzt den Kredit unabhängig vom Einkommen.
Wenn der Einkommensfaktor bindet, brauchen Sie mehr Einkommen. Wenn die Schuldenquote bindet, hilft das Tilgen eines Kredits enorm. Wenn die Haushaltsrechnung bindet, hilft es, laufende Ausgaben zu senken. Die Prüfungen sind nicht austauschbar.
Der Stresstest#
Die entscheidende Rate ist nicht die zum angebotenen Zinssatz. In den meisten Märkten verlangen Aufsichtsbehörden, dass Kreditgeber prüfen, ob der Kreditnehmer auch bei deutlich höherem Zins zahlen könnte – meist zwei bis drei Prozentpunkte mehr oder über einem Rückfallzins. Deshalb kann eine Rate, die Sie sich offensichtlich leisten könnten, trotzdem abgelehnt werden.
| Kredit | Rate bei 4,5% | Rate bei 7,5% (gestresst) | Differenz |
|---|---|---|---|
| 150.000 | 834 | 1.109 | +33% |
| 250.000 | 1.389 | 1.848 | +33% |
| 350.000 | 1.945 | 2.587 | +33% |
| 500.000 | 2.779 | 3.696 | +33% |
Beispielrechnung, Laufzeit 25 Jahre. Der Stressaufschlag beträgt auf diesem Niveau etwa ein Drittel und wird auf die Rate angewendet, die Sie sich nachweislich leisten können müssen – nicht auf die tatsächlich zu zahlende.
Was als Einkommen zählt – und was nicht#
| Einkommensart | Typisch angerechnet | Hinweise |
|---|---|---|
| Grundgehalt | Voll | Der einfache Fall |
| Regelmäßige Überstunden | Teilweise, oft 50% | Benötigt Nachweis über längeren Zeitraum |
| Bonus | Teilweise, gemittelt | Meist Nachweis über zwei bis drei Jahre erforderlich |
| Selbstständigen-Gewinn | Ja | Zwei bis drei Jahresabschlüsse; gemittelt oder das niedrigere Jahr |
| Mieteinnahmen | Teilweise | Oft Abschlag für Leerstand und Kosten |
| Leistungen und Zulagen | Sehr unterschiedlich | Stark abhängig vom Kreditgeber |
| Zweitjob | Oft, mit Historie | Muss dauerhaft erscheinen |
Hier unterscheiden sich zwei identische Gehälter. Ein Gehalt in gleicher Höhe, einmal als Grundgehalt, einmal als Grundgehalt plus Bonus, führt zu deutlich unterschiedlichen Angeboten.
Was die Summe reduziert#
- Bestehende Kreditraten – der Klassiker ist der Autokredit; das Tilgen kann ein Vielfaches des Restbetrags zur Kreditsumme hinzufügen.
- Kreditkartenlimits, die manche Kreditgeber als potenzielle Schulden anrechnen, auch bei Nullsaldo.
- Unterhaltspflichten, die den angenommenen Mindestlebensunterhalt erhöhen.
- Feste regelmäßige Ausgaben auf Kontoauszügen – Abos, Kinderbetreuung, Unterhaltszahlungen.
- Kurze verbleibende Erwerbszeit, wenn die Laufzeit über das Rentenalter hinausgeht.
- Unregelmäßiges Einkommen, das vor der Anrechnung gekürzt wird.
Der Punkt mit dem Autokredit ist besonders wichtig, weil er so oft unterschätzt wird: Eine monatliche Rate von ein paar Hundert Euro kann die Kreditfähigkeit um Zehntausende verringern.
Wie Sie die Summe verbessern können#
- Kurzfristige Schulden einige Monate vor dem Antrag tilgen oder reduzieren, nicht erst in der Woche davor.
- Nicht genutzte Kreditkartenlimits senken.
- Drei bis sechs Monate saubere Kontoauszüge bereithalten: Dieser Zeitraum wird vom Kreditprüfer geprüft.
- Eigenkapital erhöhen, wenn möglich – das senkt sowohl die Beleihungsgrenze als auch den Kredit.
- Jobwechsel vor dem Antrag vermeiden oder erst nach bestandener Probezeit beantragen.
- Alle Nachweise – Gehaltsabrechnungen, Abschlüsse, Steuerbescheide – vor dem Antrag bereitlegen, nicht erst nach Aufforderung.
Nichts davon ändert, was Sie sich tatsächlich leisten können. Es ändert nur, ob der Kreditgeber es nachvollziehen kann – das ist ein anderes Problem mit kürzerem Zeithorizont.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kann ich für eine Hypothek leihen?
Kreditgeber wenden mehrere Prüfungen an und bieten den niedrigsten Wert: einen Einkommensfaktor, meist etwa das Vier- bis Viereinhalbfache des Bruttojahreseinkommens; eine Schuldenobergrenze, die in mehreren Märkten gesetzlich geregelt ist; eine vollständige Haushaltsrechnung aus tatsächlichem Einkommen minus festen Ausgaben; und eine Beleihungsgrenze, die sich auf die Immobilie bezieht. Welche Prüfung bindend ist, hängt vom Antragsteller ab – und zu wissen, welche es ist, zeigt, was die Zahl tatsächlich verändern würde.
Warum ist mein Hypothekenangebot niedriger als der Online-Rechner sagte?
Meist liegt es an einem von drei Punkten. Bestehende Schulden – etwa ein Autokredit oder ein Kreditkartenlimit – haben die Haushaltsrechnung stärker reduziert, als viele erwarten. Ein Teil Ihres Einkommens wurde nicht voll angerechnet: Bonus, Überstunden, selbstständiger Gewinn und Mieteinnahmen werden alle nur teilweise oder gemittelt berücksichtigt. Oder der Stresstest greift, weil der Kreditgeber prüfen muss, ob Sie die Rate auch bei zwei oder drei Prozentpunkten mehr zahlen könnten – nicht nur zum angebotenen Zinssatz.
Erhöht das Tilgen eines Autokredits meine Kreditfähigkeit?
Oft deutlich. Die Haushaltsrechnung basiert auf Einkommen minus festen Zahlungen – fällt eine monatliche Verpflichtung weg, steht dieser Betrag für die Hypothekenrate zur Verfügung. Und weil die Hypothekenrate über 25 oder 30 Jahre kapitalisiert wird, kann eine Rate von ein paar Hundert Euro pro Monat Zehntausende an zusätzlicher Kreditfähigkeit bedeuten. Tilgen Sie den Kredit einige Monate vor dem Antrag, damit die Kontoauszüge, die der Kreditprüfer sieht, bereits sauber sind.
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