Quanto posso prendere in prestito? Cosa calcola davvero la banca
Tutti fanno la domanda come se ci fosse una sola risposta. Non è così, perché le banche applicano tre test distinti e quello vincolante cambia da persona a persona.
Due persone con lo stesso stipendio ricevono spesso offerte molto diverse, e il motivo quasi mai è lo stipendio. È un prestito auto, uno stress test o il modo in cui il reddito viene documentato.
I tre test#
La banca applica tutti questi test e offre il risultato più basso. Sapere quale è vincolante per te ti dice cosa cambierebbe davvero la risposta.
- Multiplo di reddito. Un tetto all’importo del mutuo come multiplo del reddito annuo lordo — di solito intorno a quattro o quattro volte e mezzo, con margini limitati oltre.
- Rapporto debito/reddito. La somma delle rate mensili come quota del reddito mensile lordo, con limiti fissati dalla normativa in diversi mercati.
- Valutazione di sostenibilità. Un vero e proprio bilancio: reddito meno spese fisse, costi essenziali e persone a carico, confrontato con la rata.
- Loan to value. Un limite separato basato sull’immobile, non su di te — limita il mutuo a prescindere dal reddito.
Se vincola il multiplo, serve più reddito. Se vincola il DTI, estinguere un prestito aiuta moltissimo. Se vincola la sostenibilità, ridurre le uscite regolari è la chiave. Non sono intercambiabili.
Lo stress test#
La rata che conta non è quella al tasso offerto. In quasi tutti i mercati, la normativa impone alle banche di verificare che il cliente possa pagare anche a un tasso sensibilmente più alto — di solito due o tre punti percentuali in più, o sopra un tasso di riferimento. Ecco perché una rata che puoi chiaramente permetterti può comunque essere rifiutata.
| Mutuo | Rata al 4,5% | Rata al 7,5% (stressata) | Differenza |
|---|---|---|---|
| 150.000 | 834 | 1.109 | +33% |
| 250.000 | 1.389 | 1.848 | +33% |
| 350.000 | 1.945 | 2.587 | +33% |
| 500.000 | 2.779 | 3.696 | +33% |
Esempio illustrativo, durata 25 anni. L’aumento da stress test è circa un terzo a questi livelli, e si applica alla rata che devi dimostrare di poter sostenere — non a quella che pagherai davvero.
Cosa conta come reddito e cosa no#
| Tipo di reddito | Normalmente conteggiato | Note |
|---|---|---|
| Stipendio base | Per intero | Il caso più semplice |
| Straordinari regolari | In parte, spesso 50% | Serve una storia documentata |
| Bonus | In parte, media | Di solito servono due o tre anni di prove |
| Utile da lavoro autonomo | Sì | Due o tre anni di bilanci; media o anno più basso |
| Reddito da affitto | In parte | Spesso ridotto per vuoti e costi |
| Sussidi e assegni | Molto variabile | Dipende molto dalla banca |
| Secondo lavoro | Spesso, se continuativo | Deve sembrare stabile |
Qui due stipendi identici divergono. Un reddito della stessa entità, se pagato tutto come base o come base più bonus, porta a offerte molto diverse.
Cosa riduce la cifra#
- Rate di prestiti esistenti — il classico è il prestito auto, e saldarlo può aumentare la cifra ottenibile di molte volte il suo saldo.
- Plafond delle carte di credito, che alcune banche considerano come debito potenziale anche se il saldo è zero.
- Persone a carico, che aumentano le spese essenziali considerate.
- Spese regolari fisse visibili dagli estratti conto — abbonamenti, asilo, assegni di mantenimento.
- Vita lavorativa residua breve, se il mutuo andrebbe oltre l’età pensionabile.
- Reddito irregolare, che viene scontato prima di essere conteggiato.
Il punto sul prestito auto va ribadito perché viene sempre sottovalutato: una rata mensile di poche centinaia può ridurre la capacità di ottenere un mutuo di decine di migliaia.
Come migliorare la risposta#
- Estingui o riduci i debiti a breve termine diversi mesi prima di fare domanda, non la settimana prima.
- Riduci i plafond delle carte di credito che non usi.
- Tieni tre-sei mesi di estratti conto puliti: è questo il periodo che l’analista valuta.
- Aumenta l’anticipo se puoi, così abbassi sia la fascia LTV che l’importo richiesto.
- Evita di cambiare lavoro poco prima della domanda, o aspetta di aver superato il periodo di prova.
- Prepara tutta la documentazione — buste paga, bilanci, dichiarazioni fiscali — prima di fare domanda, non dopo che viene richiesta.
Niente di tutto ciò cambia ciò che puoi davvero permetterti. Cambia solo se la banca può vederlo, che è un problema diverso e con una tempistica più breve.
Domande frequenti
Quanto posso prendere in prestito per un mutuo?
Le banche applicano diversi test e offrono il risultato più basso: un multiplo di reddito, di solito intorno a quattro o quattro volte e mezzo il reddito annuo lordo; un tetto al rapporto debito/reddito, fissato dalla normativa in diversi mercati; una valutazione completa della sostenibilità, cioè il tuo reddito effettivo meno le spese fisse; e un limite loan-to-value basato sull’immobile. Quale vincola dipende dal richiedente, e sapere quale ti dice cosa cambierebbe davvero la cifra.
Perché la mia offerta di mutuo è più bassa di quanto diceva il calcolatore online?
Di solito per uno di tre motivi. Debiti esistenti — un prestito auto o un plafond di carta di credito — hanno ridotto la cifra ottenibile, spesso molto più di quanto si pensi. Parte del tuo reddito è stata scontata: bonus, straordinari, utili da lavoro autonomo e redditi da affitto sono tutti conteggiati solo in parte o come media. Oppure è intervenuto lo stress test, perché la banca deve verificare che tu possa pagare a un tasso due o tre punti sopra quello offerto, non a quello offerto.
Estinguere un prestito auto aumenta quanto posso ottenere?
Spesso in modo significativo. La sostenibilità si calcola come reddito meno spese fisse, quindi eliminare una rata libera quella cifra per il mutuo — e poiché la rata del mutuo si spalma su venticinque o trent’anni, una rata di poche centinaia al mese può valere decine di migliaia di euro in capacità di mutuo. Estinguila diversi mesi prima della domanda, così gli estratti conto che l’analista vedrà saranno già puliti.
quanto posso ottenere mutuocalcolo sostenibilita mutuomultiplo reddito mutuostress test mutuorapporto debito reddito mutuomutuo autonomi
