Wann sich eine Umschuldung lohnt: Die Break-even-Rechnung
Es gibt eine einzige Rechnung, die zwei Minuten dauert. Addieren Sie alle Kosten des Wechsels. Teilen Sie durch die monatliche Ersparnis. Das ergibt die Anzahl der Monate, die Sie mindestens bleiben müssen, damit sich der Wechsel lohnt.
Alles andere – Zinsspekulation, Treue zum Anbieter, das Gefühl, etwas tun zu müssen – ist nur Nebensache.
Die Break-even-Rechnung#
Gesamtkosten des Wechsels geteilt durch die monatliche Ersparnis ergibt den Break-even in Monaten. Wenn Sie die Hypothek voraussichtlich deutlich länger halten, lohnt sich die Umschuldung. Andernfalls nicht.
| Posten | Beispiel |
|---|---|
| Vorfälligkeitsentschädigung für das aktuelle Darlehen | 1.800 |
| Neue Abschlussgebühr | 995 |
| Bewertung und Notar | 400 |
| Gesamtkosten | 3.195 |
| Aktuelle Rate | 1.420 |
| Neue Rate | 1.255 |
| Monatliche Ersparnis | 165 |
| Break-even | Etwa 20 Monate |
Zwanzig Monate sind ein sinnvoller Wechsel, wenn Sie fünf Jahre bleiben wollen – und ein schlechter, wenn Sie nächsten Sommer verkaufen. Das ist die ganze Entscheidung.
Die vier Fälle, in denen sich eine Umschuldung meist lohnt#
- Die Zinsbindung läuft aus. Der Standardzins ist meist deutlich höher, die Vorfälligkeitsentschädigung ist entfallen, und nichts zu tun ist die teure Option.
- Ihr Beleihungsauslauf hat eine Schwelle unterschritten. Tilgung und Wertsteigerung können Sie von 85 auf unter 80 Prozent gebracht haben – das ist eine deutlich bessere Zinsstufe für die gesamte Restschuld.
- Die Zinsen sind seit Abschluss spürbar gefallen und die Ausstiegsgebühr ist gering oder entfallen.
- Ihre Situation hat sich verbessert – Schulden abgebaut, Einkommen anders nachgewiesen, ein alter Schufa-Eintrag ist inzwischen gelöscht.
Der zweite Fall wird fast nie geprüft. Lassen Sie eine Bewertung machen oder vergleichen Sie Verkaufspreise, bevor Sie davon ausgehen, dass Ihr Beleihungsauslauf noch wie beim Kauf ist.
Die vier Fälle, in denen es meist nicht lohnt#
- Hohe Vorfälligkeitsentschädigung bei kurzer Restlaufzeit. Warten Sie, bis die Gebühr sinkt oder entfällt – meist wird sie jährlich geringer.
- Sie planen einen Umzug innerhalb der Break-even-Zeit. Fragen Sie stattdessen nach einer Portierung.
- Ihre Situation hat sich verschlechtert – Jobwechsel, neue Selbstständigkeit, neue Schulden. Eine Umschuldung ist ein kompletter Neuantrag und kann abgelehnt werden.
- Die Ersparnis ist gering und Sie verlängern die Laufzeit, um sie zu erzielen. Das ist keine Ersparnis, sondern eine Verschiebung mit Zinsen.
Der letzte Fall verdient besondere Aufmerksamkeit. Eine Umschuldung auf eine neue 25-jährige Laufzeit zu niedrigerem Zins kann die Rate senken, aber die Gesamtkosten erhöhen. Vergleichen Sie immer die Gesamtkosten, nicht nur die Monatsrate.
Umschulden, um Eigenkapital freizusetzen#
Mehr auf die Immobilie aufnehmen, um etwas anderes zu finanzieren – eine Renovierung, Schuldenkonsolidierung, größere Anschaffung – ist eine eigene Entscheidung, die nur denselben Mechanismus nutzt. Kurzfristige Schulden werden in langfristige, grundbuchbesicherte Schulden umgewandelt: Das senkt den Zinssatz, verlängert aber die Rückzahlung deutlich.
- Eine fünfjährige Finanzierung in eine zwanzigjährige Hypothek umzuschulden, kann trotz niedrigerem Zins insgesamt teurer werden.
- Die Schulden sind dann auf Ihr Haus besichert – das hat Folgen, wenn Sie nicht zahlen können.
- Renovierungskredite können sinnvoll sein, wenn sie den Wert steigern oder unvermeidbar sind; prüfen Sie, ob die Immobilie den neuen Beleihungsauslauf trägt.
- Eigenkapitalfreisetzung verringert Ihren Puffer – das ist relevant, wenn die Preise fallen.
Der niedrigere Zins ist real, die längere Laufzeit aber auch. Rechnen Sie beide Summen durch und seien Sie ehrlich, ob das zugrundeliegende Ausgabeverhalten wirklich gelöst ist.
Ablauf und Dauer#
- Beginnen Sie drei bis sechs Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung – Angebote sind meist monatelang gültig, ein frühes Angebot kostet nichts.
- Holen Sie zuerst das Prolongationsangebot Ihres aktuellen Anbieters ein; es ist oft wettbewerbsfähig und erfordert kaum Papierkram.
- Vergleichen Sie es mit dem freien Markt auf die Gesamtkosten über die neue Zinsbindung, inklusive aller Gebühren.
- Prüfen Sie Ihren aktuellen Beleihungsauslauf – vielleicht sind Sie inzwischen in einer besseren Stufe.
- Stellen Sie den Antrag und rechnen Sie mit einer vollständigen Prüfung: Einkommen, Verpflichtungen, Bewertung.
- Schließen Sie ab, bevor der Standardzins greift – nicht danach.
Schritt zwei lohnt sich. Ein Prolongationsangebot spart Bewertung und Notar komplett, und die Bequemlichkeit ist ein echter Vorteil – aber es ist ein Ausgangspunkt, kein Endergebnis.
Häufig gestellte Fragen
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Wenn die Gesamtkosten des Wechsels geteilt durch die monatliche Ersparnis eine Break-even-Zeit ergeben, die deutlich kürzer ist als die Restlaufzeit Ihrer Hypothek. Addieren Sie Vorfälligkeitsentschädigung, neue Abschlussgebühr, Bewertungs- und Notarkosten; teilen Sie durch die Ersparnis. Zwanzig Monate sind sinnvoll, wenn Sie fünf Jahre bleiben, und schlecht, wenn Sie nächstes Jahr verkaufen. Der stärkste Fall ist das Ende der Zinsbindung: Die Ausstiegsgebühr ist entfallen und ohne Wechsel droht ein deutlich höherer Standardzins.
Schadet eine Umschuldung meiner Kreditwürdigkeit?
Sie verursacht einen kurzfristigen Einbruch, ist aber kein dauerhaftes Problem. Eine Umschuldung ist ein kompletter neuer Hypothekenantrag, also gibt es eine harte Schufa-Abfrage und kurzzeitig ein neues Konto neben dem alten. Beides verschwindet nach wenigen Monaten. Wichtig ist das Timing: Vermeiden Sie weitere Kreditanträge im selben Zeitraum, denn mehrere Anfragen auf einmal wirken schlechter als eine einzelne.
Sollte ich umschulden, um andere Schulden zu bündeln?
Manchmal – aber mit Bedacht. Einen Privatkredit in die Hypothek zu übernehmen, senkt den Zinssatz, streckt aber die Rückzahlung auf zwanzig Jahre oder mehr. Die Gesamtkosten können trotz niedrigerem Zins steigen, und die Schulden sind dann auf Ihr Haus besichert – das hat Folgen, wenn Sie nicht zahlen können. Es kann sinnvoll sein, wenn die Alternative teure Kurzzeitkredite sind – vorausgesetzt, Sie vergleichen die Gesamtkosten und gehen die Ursache der Schulden an.
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