Berapa Banyak yang Bisa Saya Pinjam? Inilah yang Sebenarnya Dihitung Pemberi Pinjaman
Semua orang menanyakan ini seolah-olah ada satu jawaban pasti. Padahal tidak, karena bank menerapkan tiga tes berbeda dan yang paling mengikat bisa berbeda untuk setiap pemohon.
Dua orang dengan gaji sama persis sering mendapat penawaran yang selisihnya jutaan, dan penyebabnya hampir tidak pernah soal gaji. Biasanya karena cicilan mobil, stress test, atau cara membuktikan penghasilan.
Tiga tes utama#
Bank akan menerapkan semua ini dan hanya menawarkan hasil terendah. Mengetahui mana yang mengikat untuk Anda akan memberitahu apa yang benar-benar bisa mengubah hasilnya.
- Kelipatan penghasilan. Batas pinjaman sebagai kelipatan dari penghasilan bruto tahunan — umumnya sekitar empat hingga empat setengah kali, dengan ruang terbatas di atasnya.
- Debt-to-income. Total cicilan bulanan sebagai persentase dari penghasilan bruto bulanan, dibatasi oleh regulasi di beberapa negara.
- Penilaian kemampuan bayar. Anggaran lengkap: penghasilan dikurangi pengeluaran tetap, biaya pokok dan tanggungan, dibandingkan dengan cicilan yang harus dibayar.
- Loan to value. Batas terpisah berdasarkan nilai properti, bukan pada Anda — membatasi pinjaman tanpa melihat penghasilan.
Jika kelipatan penghasilan yang mengikat, Anda butuh penghasilan lebih besar. Jika DTI yang mengikat, melunasi utang sangat membantu. Jika kemampuan bayar yang mengikat, mengurangi pengeluaran rutin sangat berpengaruh. Ketiganya tidak bisa saling menggantikan.
Stress test#
Cicilan yang dihitung bukanlah yang sesuai bunga penawaran. Regulator di banyak negara mewajibkan bank memastikan peminjam tetap mampu membayar di bunga yang jauh lebih tinggi — biasanya dua hingga tiga persen di atas, atau di atas bunga reversion. Itulah sebabnya cicilan yang jelas Anda sanggupi tetap bisa ditolak.
| Pinjaman | Cicilan di 4,5% | Cicilan di 7,5% (stress) | Selisih |
|---|---|---|---|
| 150,000 | 834 | 1,109 | +33% |
| 250,000 | 1,389 | 1,848 | +33% |
| 350,000 | 1,945 | 2,587 | +33% |
| 500,000 | 2,779 | 3,696 | +33% |
Ilustrasi, tenor 25 tahun. Kenaikan stress test sekitar sepertiga di level ini, dan diterapkan pada cicilan yang harus Anda buktikan mampu dibayar — bukan cicilan yang benar-benar Anda bayarkan.
Apa saja yang dihitung sebagai penghasilan, dan yang tidak#
| Jenis penghasilan | Umumnya dihitung | Catatan |
|---|---|---|
| Gaji pokok | Penuh | Kasus paling sederhana |
| Lembur rutin | Sebagian, sering 50% | Butuh riwayat |
| Bonus | Sebagian, dirata-rata | Biasanya butuh bukti dua hingga tiga tahun |
| Laba wiraswasta | Ya | Dua hingga tiga tahun laporan keuangan; dirata-rata, atau tahun terendah |
| Penghasilan sewa | Sebagian | Sering dikurangi untuk kekosongan dan biaya |
| Tunjangan dan bantuan | Sangat bervariasi | Sangat tergantung kebijakan bank |
| Pekerjaan kedua | Sering, jika ada riwayat | Harus terlihat berkelanjutan |
Di sinilah dua gaji sama bisa menghasilkan penawaran berbeda. Gaji dengan nominal sama, jika diberikan sebagai gaji pokok dan sebagai gaji pokok plus bonus, akan menghasilkan penawaran yang berbeda jauh.
Apa saja yang mengurangi angka pinjaman#
- Cicilan utang yang ada — kredit mobil adalah contoh klasik, dan melunasinya bisa menambah angka pinjaman berkali-kali lipat dari sisa utangnya.
- Limit kartu kredit, yang oleh beberapa bank dihitung sebagai potensi utang meski saldonya nol.
- Tanggungan, yang menambah asumsi biaya hidup pokok.
- Pengeluaran rutin yang tercatat di mutasi — langganan, biaya anak, nafkah.
- Sisa masa kerja yang pendek, jika tenor pinjaman melewati usia pensiun.
- Penghasilan tidak tetap, yang akan didiskon sebelum dihitung.
Poin kredit mobil layak diulang karena sering diremehkan: cicilan bulanan beberapa ratus ribu bisa mengurangi kemampuan pinjam hingga puluhan juta.
Cara meningkatkan angka pinjaman#
- Lunasi atau kurangi utang jangka pendek beberapa bulan sebelum mengajukan, jangan mendadak seminggu sebelumnya.
- Turunkan limit kartu kredit yang tidak dipakai.
- Jaga mutasi rekening tetap bersih selama tiga hingga enam bulan: periode inilah yang dibaca analis kredit.
- Tambah uang muka jika memungkinkan, karena menurunkan rasio LTV sekaligus jumlah pinjaman.
- Hindari pindah kerja menjelang pengajuan, atau ajukan setelah lolos masa percobaan.
- Siapkan dokumen bukti — slip gaji, laporan keuangan, perhitungan pajak — sebelum mengajukan, bukan setelah diminta.
Semua ini tidak mengubah kemampuan bayar Anda yang sebenarnya. Yang berubah adalah apakah bank bisa melihatnya, dan itu masalah berbeda dengan waktu lebih singkat.
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa banyak saya bisa pinjam untuk KPR?
Bank menerapkan beberapa tes dan hanya menawarkan hasil terendah: kelipatan penghasilan, biasanya sekitar empat hingga empat setengah kali penghasilan bruto tahunan; batas debt-to-income yang diatur di beberapa negara; penilaian kemampuan bayar penuh dari penghasilan dikurangi pengeluaran tetap; dan batas loan-to-value berdasarkan properti. Mana yang mengikat berbeda-beda tiap pemohon, dan mengetahui yang mana akan memberitahu apa yang benar-benar bisa mengubah angkanya.
Kenapa penawaran KPR saya lebih rendah dari kalkulator online?
Biasanya karena tiga hal. Utang yang ada — kredit mobil atau limit kartu kredit — menurunkan angka kemampuan bayar, seringkali jauh lebih besar dari perkiraan. Sebagian penghasilan Anda didiskon: bonus, lembur, laba wiraswasta, dan penghasilan sewa semuanya hanya dihitung sebagian atau dirata-rata. Atau stress test yang membuat angka turun, karena bank wajib memastikan Anda sanggup membayar di bunga dua atau tiga persen di atas penawaran, bukan di bunga penawaran.
Apakah melunasi kredit mobil meningkatkan jumlah pinjaman saya?
Seringkali sangat signifikan. Kemampuan bayar dihitung dari penghasilan dikurangi cicilan tetap, jadi menghapus satu kewajiban bulanan akan membebaskan nominal itu untuk cicilan KPR — dan karena cicilan KPR dihitung untuk 25 atau 30 tahun, cicilan beberapa ratus ribu per bulan bisa berarti tambahan puluhan juta dalam angka pinjaman. Lunasi beberapa bulan sebelum mengajukan agar mutasi rekening yang dibaca analis kredit sudah bersih.
simulasi kprkemampuan kredit rumahkelipatan penghasilan kprstress test kprdebt to income kprkpr wiraswasta
