Wie lange sollte ein Immobilienkredit laufen? Der Laufzeit-Kompromiss
Die Laufzeit ist die wichtigste Zahl im Antrag – und bekommt am wenigsten Aufmerksamkeit. Meist übernimmt man einfach die Voreinstellung des Rechners.
Der Kompromiss ist klar: Eine längere Laufzeit macht die monatliche Rate kleiner und die Gesamtkosten viel größer. Ab einem bestimmten Punkt sinkt die Rate kaum noch, während die Zinsen weiter stark steigen.
Was jedes Jahrzehnt kostet#
| Laufzeit | Monatliche Rate | Gesamtzinsen | Gesamtrückzahlung |
|---|---|---|---|
| 15 Jahre | 1.562 | 81.200 | 281.200 |
| 20 Jahre | 1.299 | 111.700 | 311.700 |
| 25 Jahre | 1.146 | 143.800 | 343.800 |
| 30 Jahre | 1.049 | 177.700 | 377.700 |
| 40 Jahre | 941 | 251.700 | 451.700 |
200.000 zu 4,8 %, beispielhaft. Lesen Sie die erste und dritte Spalte zusammen: Von 25 auf 30 Jahre spart 97 im Monat, kostet aber 33.900 mehr an Zinsen.
Der abnehmende Nutzen#
Die monatliche Entlastung pro zusätzlichem Jahrzehnt wird immer kleiner, während die Zinskosten pro Jahrzehnt weiter steigen. Das ist das Grundmuster der Entscheidung – und der Grund, warum vierzig Jahre keine generelle Verbesserung, sondern eine Lösung für einen Sonderfall sind.
- 15 → 20 Jahre: Rate sinkt um 263, Zinsen steigen um 30.500.
- 20 → 25 Jahre: Rate sinkt um 153, Zinsen steigen um 32.100.
- 25 → 30 Jahre: Rate sinkt um 97, Zinsen steigen um 33.900.
- 30 → 40 Jahre: Rate sinkt um 108 über zwei Jahrzehnte, Zinsen steigen um 74.000.
Etwa ab dreißig Jahren kippt das Verhältnis in den meisten Märkten klar ins Negative. Ab dann kauft man sich mit viel Geld nur noch wenig monatlichen Spielraum.
Die flexible Lösung#
Der Mittelweg, den die meisten wählen sollten: längere Laufzeit nehmen und regelmäßig mehr tilgen. Ein langer Kredit mit regelmäßigen Sondertilgungen verhält sich fast wie ein kurzer – mit einem entscheidenden Vorteil: In einem schwierigen Monat können Sie aussetzen, bei einer vertraglich kurzen Laufzeit geht das nicht.
| Variante | Verpflichtende Rate | Tatsächliche Tilgungsgeschwindigkeit | Flexibilität |
|---|---|---|---|
| 15 Jahre Laufzeit | Hoch, vertraglich | Schnell | Keine |
| 25 Jahre mit Sondertilgungen | Niedriger, vertraglich | Fast so schnell | Hoch |
| 25 Jahre ohne Sondertilgungen | Niedriger | Langsam | Hoch |
| 40 Jahre Laufzeit | Am niedrigsten | Sehr langsam | Hoch |
Die zweite Zeile ist das Ziel – vorausgesetzt, die Sondertilgungen finden tatsächlich statt. Automatisieren Sie diese und prüfen Sie, dass sie die Laufzeit verkürzen und nicht nur die Rate senken.
Die Begrenzungen der Laufzeit#
- Renteneintrittsalter. Die Bank will meist, dass der Kredit spätestens mit Rentenbeginn abbezahlt ist – das begrenzt die Laufzeit für ältere Kreditnehmer.
- Regulatorische Vorgaben. In einigen Märkten gibt es eine maximale Laufzeit oder strengere Prüfungen ab einem bestimmten Schwellenwert.
- Umgekehrte Leistbarkeit. Eine längere Laufzeit kann die einzige Möglichkeit sein, die Leistbarkeitsprüfung zu bestehen – das ist ein legitimer Grund.
- Produktverfügbarkeit. Die längsten Laufzeiten gibt es nicht für jedes Produkt oder bei jedem Beleihungsauslauf (LTV).
- Pflicht-Tilgung in Märkten wie Schweden schreibt unabhängig von der Laufzeit eine Mindesttilgung vor.
Die Auswahl, Schritt für Schritt#
- Finden Sie die kürzeste Laufzeit, deren Rate Sie auch bei drei Prozentpunkten Zinsaufschlag noch bequem zahlen könnten.
- Prüfen Sie, ob diese Laufzeit bei Ihrem LTV und innerhalb der Altersgrenze des Kreditgebers möglich ist.
- Wenn es zu knapp wird, wählen Sie eine längere Laufzeit und verpflichten sich stattdessen zu einer automatischen Sondertilgung.
- Stellen Sie sicher, dass Sondertilgungen die Laufzeit verkürzen und nicht nur die Rate senken.
- Prüfen Sie das bei jeder Anschlussfinanzierung: Die Laufzeit zu verkürzen kostet dann nichts und wird leicht vergessen.
- Verlängern Sie die Laufzeit nicht, um etwas anderes zu finanzieren, ohne die Gesamtkosten zu vergleichen.
Gerade Schritt fünf bringt den größten praktischen Vorteil: Jede Anschlussfinanzierung ist eine kostenlose Gelegenheit, die Laufzeit zu verkürzen – und fast jeder übernimmt einfach die Restlaufzeit, ohne darüber nachzudenken.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Immobilienkredit über 15 oder 30 Jahre besser?
Eine kürzere Laufzeit kostet insgesamt viel weniger, verlangt aber eine deutlich höhere Rate; eine längere Laufzeit ist günstiger in der Rate, aber teurer insgesamt. Bei 200.000 zu 4,8 % kostet die 15-Jahres-Variante etwa 81.000 Zinsen, die 30-Jahres-Variante rund 178.000. Für die meisten Haushalte ist weder das eine noch das andere Extrem optimal: Wählen Sie die längere Laufzeit für die niedrigere Verpflichtung und zahlen Sie regelmäßig mehr zurück. Das verhält sich fast wie die kurze Laufzeit, lässt Ihnen aber die Option, in schwierigen Monaten auszusetzen.
Ist ein Immobilienkredit über 40 Jahre eine schlechte Idee?
Das ist eine Lösung für einen Sonderfall, keine generelle Verbesserung. Ab etwa dreißig Jahren sinkt die Rate kaum noch, während die Zinsen weiter stark steigen – das letzte Jahrzehnt eines 40-Jahres-Kredits bringt wenig monatlichen Spielraum für sehr viel Geld. Vertretbar ist das nur, wenn es die einzige Möglichkeit zum Kauf ist – und dann sollte ein Plan bestehen, regelmäßig mehr zu tilgen oder die Laufzeit bei der ersten Anschlussfinanzierung zu verkürzen.
Kann ich die Laufzeit meines Immobilienkredits später verkürzen?
Ja, und die Anschlussfinanzierung ist der natürliche Zeitpunkt dafür – es kostet nichts extra und wird leicht vergessen. Die meisten verlängern die Restlaufzeit einfach wieder, sodass ein 25-Jahres-Kredit nach fünf Jahren wieder zu 25 Jahren wird. Auch innerhalb eines laufenden Vertrags können Sie durch Sondertilgungen verkürzen – vorausgesetzt, die Bank rechnet die Sondertilgung auf die Laufzeit und nicht nur auf die Rate an. Das sollten Sie ausdrücklich erfragen.
laufzeit immobilienkredit15 oder 30 jahre kredit40 jahre baufinanzierungkreditlaufzeit verkürzenlaufzeit rechner immobilienkreditzinskosten laufzeit vergleich
