¿Cuánto puedo pedir prestado? Lo que realmente calcula el banco
Todo el mundo hace la pregunta como si hubiera una sola respuesta. No la hay, porque los bancos aplican tres pruebas distintas y la que realmente limita varía según el solicitante.
Dos personas con sueldos idénticos suelen recibir ofertas con miles de diferencia, y casi nunca es por el sueldo. Es por un préstamo de coche, la prueba de estrés o la forma en que se justifica el ingreso.
Las tres pruebas#
El banco aplica todas y ofrece el resultado más bajo. Saber cuál te limita a ti te dice qué cambiaría realmente la cifra.
- Múltiplo de ingresos. Un tope al préstamo como múltiplo del ingreso bruto anual — normalmente entre cuatro y cuatro veces y media, con poco margen por encima.
- Relación deuda-ingresos. El total de pagos mensuales de deuda como porcentaje del ingreso mensual bruto, limitado por regulación en varios países.
- Evaluación de asequibilidad. Un presupuesto completo: ingresos menos gastos fijos, costes esenciales y personas a cargo, comparado con la cuota.
- Préstamo sobre valor (LTV). Un tope aparte basado en la propiedad, no en ti — limita el préstamo sin importar el ingreso.
Si te limita el múltiplo, necesitas más ingresos. Si te limita la DTI, cancelar un préstamo ayuda mucho. Si te limita la asequibilidad, reducir los gastos regulares ayuda. No son intercambiables.
La prueba de estrés#
La cuota que importa no es la del tipo ofrecido. Los reguladores en la mayoría de mercados exigen a los bancos comprobar que el cliente podría pagar con un tipo sensiblemente más alto — normalmente dos o tres puntos porcentuales por encima, o sobre un tipo de referencia. Por eso una cuota que claramente puedes pagar puede ser rechazada.
| Préstamo | Cuota al 4,5% | Cuota al 7,5% (estresada) | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 150,000 | 834 | 1,109 | +33% |
| 250,000 | 1,389 | 1,848 | +33% |
| 350,000 | 1,945 | 2,587 | +33% |
| 500,000 | 2,779 | 3,696 | +33% |
Ejemplo ilustrativo, plazo de 25 años. El aumento por estrés es de aproximadamente un tercio a estos niveles, y se aplica sobre la cuota que debes demostrar que puedes pagar — no la que realmente pagarás.
Qué cuenta como ingreso y qué no#
| Tipo de ingreso | Normalmente cuenta | Notas |
|---|---|---|
| Sueldo base | En su totalidad | El caso sencillo |
| Horas extra regulares | Parcialmente, a menudo 50% | Requiere historial |
| Bono | Parcialmente, promediado | Normalmente se piden dos o tres años de justificantes |
| Beneficio autónomo | Sí | Dos o tres años de cuentas; promediado o el año más bajo |
| Ingresos por alquiler | Parcialmente | A menudo se descuenta por vacantes y gastos |
| Prestaciones y ayudas | Varía mucho | Muy específico de cada banco |
| Segundo empleo | A menudo, con historial | Debe parecer estable |
Aquí es donde dos sueldos idénticos divergen. Un sueldo del mismo importe pagado como base y como base más bono produce ofertas muy distintas.
Qué reduce la cifra#
- Pagos de deudas existentes — el caso clásico es un préstamo de coche, y cancelarlo puede sumar varias veces su saldo a la cifra que puedes pedir.
- Límites de tarjetas de crédito, que algunos bancos cuentan como deuda potencial aunque estén a cero.
- Personas a cargo, que aumentan el gasto esencial asumido.
- Gastos fijos regulares visibles en los extractos — suscripciones, guardería, pensiones alimenticias.
- Poca vida laboral restante, si el plazo supera la edad de jubilación.
- Ingresos irregulares, que se descuentan antes de contarlos.
El punto del préstamo de coche merece repetirse porque se subestima mucho: una cuota mensual de un par de cientos puede reducir la capacidad de endeudamiento en decenas de miles.
Cómo mejorar la cifra#
- Cancela o reduce deudas a corto plazo varios meses antes de solicitar, no la semana anterior.
- Reduce los límites de tarjetas de crédito que no usas.
- Mantén de tres a seis meses de extractos limpios: este es el periodo que revisa el analista.
- Aumenta la entrada si puedes, lo que baja el LTV y el préstamo.
- Evita cambiar de trabajo antes de solicitar, o hazlo tras pasar el periodo de prueba.
- Ten toda la documentación lista — nóminas, cuentas, declaraciones — antes de solicitar, no después de que te la pidan.
Nada de esto cambia lo que realmente puedes pagar. Cambia si el banco puede verlo, que es otro problema con un plazo más corto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo pedir prestado para una hipoteca?
Los bancos aplican varias pruebas y ofrecen el resultado más bajo: un múltiplo de ingresos, normalmente entre cuatro y cuatro veces y media el ingreso bruto anual; un tope de relación deuda-ingresos, fijado por regulación en varios países; una evaluación completa de asequibilidad de tus ingresos reales menos gastos fijos; y un tope de préstamo sobre valor basado en la propiedad. Cuál te limita depende de cada solicitante, y saber cuál es te indica qué cambiaría realmente la cifra.
¿Por qué mi oferta de hipoteca es más baja que la calculadora online?
Normalmente por una de tres razones. Una deuda existente — un préstamo de coche o un límite de tarjeta de crédito — ha reducido la cifra de asequibilidad, a menudo mucho más de lo que la gente espera. Parte de tus ingresos se ha descontado: el bono, las horas extra, los ingresos de autónomo y el alquiler se cuentan solo en parte o promediados. O la prueba de estrés ha afectado, porque el banco debe comprobar que podrías pagar con un tipo dos o tres puntos por encima del ofrecido, no con el ofrecido.
¿Pagar un préstamo de coche aumenta cuánto puedo pedir?
A menudo de forma notable. La asequibilidad se calcula restando los pagos fijos del ingreso, así que eliminar una cuota mensual libera ese importe para la hipoteca — y como la cuota de la hipoteca se capitaliza a veinticinco o treinta años, un pago de un par de cientos al mes puede suponer decenas de miles en capacidad de endeudamiento. Cancélalo varios meses antes de solicitar para que los extractos que revise el analista ya estén limpios.
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