Erstkäufer-Hypotheken: Die Programme und ihre Haken
Jeder Markt bietet spezielle Programme für Menschen, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen. Sie lösen alle dasselbe Problem: Die Hürde ist die Anzahlung plus Steuern, nicht die monatliche Rate.
Doch jedes Programm hat seinen Preis, und der steht selten auf dem Deckblatt. Meistens sind es höhere Zinsen, ein langsamer Vermögensaufbau oder Einschränkungen für spätere Entscheidungen.
Was den ersten Kauf wirklich blockiert#
Es lohnt sich, das zu benennen, denn die Programme sind genau darauf zugeschnitten. Für die meisten Erstkäufer ist die monatliche Rate tragbar – oft sogar niedriger als die bisherige Miete. Das Hindernis ist die Einmalzahlung: Anzahlung, Grunderwerbsteuer, Gebühren – alles muss an einem Tag bar gezahlt werden.
- Die Anzahlung, die mit den Preisen wächst – Sparen läuft also einem beweglichen Ziel hinterher.
- Kaufsteuern, die bar zu zahlen sind und nicht finanziert werden können.
- Notar-, Rechtsanwalts- und Bankgebühren, die einzeln klein sind, aber sich summieren.
- Einrichtung und sofortige Reparaturen, die niemand einplant, aber jeder zahlen muss.
- In einigen Märkten: der höhere Zinssatz bei hohem Beleihungsauslauf, der die Rate gerade dann verteuert, wenn das Eigenkapital am kleinsten ist.
Die gängigen Programmtypen#
| Typ | Wie es hilft | Was es kostet |
|---|---|---|
| Hohes Beleihungsauslauf-Produkt (95 %) | Kauf mit kleiner Anzahlung möglich | Höchste Zinsstufe; langsamer Vermögensaufbau |
| Staatliche Garantie | Bank ist abgesichert, daher gibt es hohe Beleihungsausläufe | Meist Zinsaufschlag; Zugangsvoraussetzungen |
| Steuererleichterung oder Befreiung | Senkt den nötigen Bargeldbetrag beim Kauf | Preisobergrenzen und Wohnsitzauflagen |
| Teileigentum | Anteil kaufen, Rest mieten | Miete plus Nebenkosten; Wiederverkauf erschwert |
| Familienbürgschaft oder -einlage | Familieneinkommen oder -ersparnisse stützen den Antrag | Echtes Risiko wird auf das Familienmitglied übertragen |
| Gefördertes Sparkonto | Bonus auf angespartes Eigenkapital | Einzahlungsgrenzen und Wartezeit |
Programme ändern sich häufig – sie sind politische Werkzeuge und werden je nach Haushalt eingeführt, verschärft oder beendet. Prüfen Sie die aktuellen Regeln immer bei der zuständigen Behörde, nicht in einem Artikel – auch nicht in diesem.
Die Haken, offen benannt#
- Zinsen bei hohem Beleihungsauslauf sind tatsächlich höher, und der Aufschlag gilt für die gesamte Kreditsumme über die gesamte Laufzeit.
- Kleine Anzahlungen führen zu langsamem Vermögensaufbau, sodass schon ein leichter Preisrückgang zu negativer Eigenkapitalquote und fehlender Umschuldungsmöglichkeit führen kann.
- Preisobergrenzen bei Steuervergünstigungen und Programmen beeinflussen die Immobiliensuche und drängen Käufer oft an die Grenze des Limits.
- Teileigentum kombiniert Kredit, Miete und Nebenkosten; der Wiederverkauf ist oft langsamer und stärker eingeschränkt.
- Bürgschaftsmodelle übertragen echtes Risiko auf ein Familienmitglied – meist das Elternhaus oder deren Ersparnisse.
- Neubau-Aufschläge sind relevant, weil viele Programme nur für Neubauten gelten, die oft teurer sind als vergleichbare Bestandsimmobilien.
Keiner dieser Punkte macht die Programme grundsätzlich schlecht. Sie machen den Vergleich aber zu einem echten Vergleich – nicht zu einer Werbebroschüre.
Was zuerst zu tun ist#
- Ermitteln Sie den gesamten Bargeldbedarf in Ihrem Markt: Anzahlung, Grunderwerbsteuer, Notar- und Rechtsanwaltskosten, Bankgebühren, Umzug.
- Prüfen Sie, welche Beleihungsstufe Sie mit Ihrem realistischen Eigenkapital erreichen – und was es kosten würde, die nächste Stufe zu erreichen.
- Informieren Sie sich über die aktuellen nationalen Programmbedingungen direkt bei Regierung oder Aufsicht, nicht in einem Artikel.
- Lassen Sie sich vor der Immobiliensuche von einem Vermittler eine Einschätzung zur Leistbarkeit geben.
- Reduzieren Sie kurzfristige Schulden und ungenutzte Kreditrahmen drei bis sechs Monate im Voraus.
- Vergleichen Sie das Programmprodukt mit dem Standardprodukt bei gleichem Beleihungsauslauf – manchmal ist das Programm nicht der günstigere Weg.
Gerade Schritt sechs wird oft übersprungen. Ein Garantieprogramm, das einen halben Prozentpunkt mehr kostet als ein normales 90-Prozent-Produkt, lohnt sich nur, wenn Sie die 90-Prozent-Grenze nicht erreichen können.
Der ehrliche Mietvergleich#
Kaufen wird oft nur mit der monatlichen Miete verglichen – das lässt den Kauf besser aussehen. Ein ehrlicher Vergleich berücksichtigt alles, was Mieter nicht zahlen: Instandhaltung und Reparaturen, Gebäudeversicherung, Nebenkosten, Kauf- und spätere Verkaufskosten auf die tatsächliche Wohndauer umgelegt sowie die Zinsen, die reine Kosten sind und kein Vermögensaufbau.
- Für Instandhaltung wird meist etwa ein Prozent des Immobilienwerts pro Jahr angesetzt.
- Kauf- und Verkaufskosten können mehrere Jahre Wertsteigerung aufzehren.
- Der Tilgungsanteil ist Sparen; der Zinsanteil ist Kosten wie Miete.
- Wer weniger als etwa fünf Jahre bleibt, holt die Transaktionskosten selten wieder rein.
- Eigentum schützt vor Mieterhöhungen – ein echter Langzeitvorteil, den der Monatsvergleich verdeckt.
Kurz gesagt: Kaufen lohnt sich meist auf lange Sicht, verliert aber oft auf kurze Sicht – und die Transaktionskosten entscheiden, wo die Grenze liegt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenkapital braucht ein Erstkäufer?
Das hängt viel stärker vom Markt ab als vom Status als Erstkäufer. In Großbritannien und anderswo gibt es Produkte ab fünf Prozent Eigenkapital, zehn Prozent sind oft das praktische Minimum, und in den Niederlanden ist sogar eine Vollfinanzierung noch möglich – während in Deutschland und Spanien rund zwanzig Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten von etwa zehn Prozent des Kaufpreises erwartet werden. Entscheidend ist der gesamte Bargeldbedarf beim Kauf, nicht nur der Eigenkapitalanteil.
Lohnen sich Erstkäufer-Programme?
Manchmal – entscheidend ist der direkte Vergleich, nicht die Werbebroschüre. Vergleichen Sie das Programmprodukt mit einem Standardprodukt bei gleichem Beleihungsauslauf. Wenn Sie mit Ihrem Eigenkapital auch das Standardprodukt erreichen könnten, ist das Programm oft teurer als es an anderer Stelle spart. Wenn das Programm den Kauf überhaupt erst möglich macht, ist das eine andere Frage – prüfen Sie dann aber die Wiederverkaufsbeschränkungen, Preisobergrenzen und beim Teileigentum auch Miete und Nebenkosten neben dem Kredit.
Ist Mieten oder Kaufen besser?
Langfristig gewinnt meist der Kauf, kurzfristig oft die Miete – und die Transaktionskosten entscheiden, wo die Grenze liegt. Ein ehrlicher Vergleich rechnet alles ein, was Mieter nicht zahlen: Instandhaltung (etwa ein Prozent des Werts pro Jahr), Gebäudeversicherung, Nebenkosten sowie Kauf- und spätere Verkaufskosten auf die tatsächliche Wohndauer verteilt. Wer weniger als etwa fünf Jahre bleibt, holt diese Kosten selten wieder rein. Der echte Langzeitvorteil von Eigentum ist, dass die Zahlung nicht weiter steigt, während die Miete es tut.
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