Anzahlung und LTV: Warum die Schwellen wichtiger sind als die Summe
Die Anzahlung erfüllt zwei Aufgaben, von denen nur eine offensichtlich ist. Sie verringert die Kreditsumme, was die monatliche Rate proportional senkt. Und sie verschiebt Sie in ein anderes Loan-to-Value-Band, wodurch sich der Zinssatz für den gesamten Kredit ändern kann.
Der zweite Effekt tritt sprunghaft und nicht gleichmäßig ein – genau das macht ihn nutzbar: Ein kleiner zusätzlicher Betrag, der eine Schwelle überschreitet, kann viel mehr bewirken als ein deutlich größerer Betrag, der dies nicht tut.
Wie die Bänder funktionieren#
Kreditgeber kalkulieren nicht kontinuierlich. Sie veröffentlichen Produktpaletten mit Zinssätzen für LTV-Bänder, und die gängigen Schwellenwerte liegen bei bekannten Zahlen. 80,4 Prozent und 79,9 Prozent sind fast derselbe Kredit – aber oft nicht derselbe Zinssatz.
| LTV | Anzahlung | Typische Konditionen |
|---|---|---|
| 95% | 5% | Höchste Zinsen, eingeschränkte Produktauswahl |
| 90% | 10% | Deutlich besser als 95% |
| 85% | 15% | Nochmals günstiger |
| 80% | 20% | Wichtige Schwelle; in manchen Märkten entfällt die Kreditversicherung |
| 75% | 25% | Nahe an den besten Konditionen |
| 60% und weniger | 40%+ | Beste erhältliche Zinssätze |
Die genauen Schwellenwerte variieren je nach Kreditgeber und Markt, aber 90, 80, 75 und 60 Prozent kommen fast überall vor. Fragen Sie Ihren Kreditgeber oder Vermittler nach den konkreten Bändern, bevor Sie die Höhe Ihrer Anzahlung festlegen.
Die zwei Mechanismen, getrennt betrachtet#
Es lohnt sich, beide Effekte nebeneinander zu sehen, da sie oft verwechselt werden und unterschiedlich wirken. Eine höhere Anzahlung senkt immer die Kreditsumme. Sie verändert aber nur manchmal den Zinssatz – wenn doch, gilt der neue Satz für den gesamten Restbetrag über die gesamte Laufzeit des Produkts.
- Kreditsumme senken ist linear: 10.000 weniger Kredit bedeuten etwa 55 weniger pro Monat bei 5% über 25 Jahre.
- Eine Schwelle überschreiten ist ein Sprung: Der Zinssatz für den gesamten Kredit kann um ein Viertel- oder halbes Prozent sinken.
- Bei 250.000 Kredit sind ein halbes Prozent etwa 70 monatlich – ausgelöst durch eine Anzahlungserhöhung von vielleicht 5.000.
- Unterhalb der Schwelle wirkt zusätzliche Anzahlung nur linear, bis das nächste Band erreicht ist.
Die praktische Regel: Ermitteln Sie, wo die nächste Schwelle liegt, bevor Sie Ihre Anzahlung festlegen. Knapp davor stehen zu bleiben, ist der häufigste vermeidbare Fehler beim Kauf.
Kreditversicherung und die 80-Prozent-Grenze#
In mehreren Märkten ist bei einer Beleihung über einer bestimmten Schwelle – meist 80 Prozent – eine Versicherung vorgeschrieben, die den Kreditgeber schützt und vom Kreditnehmer bezahlt wird. Das ist eine echte monatliche Zusatzbelastung ohne eigenen Vorteil, die meist entfällt, sobald der Kredit unter die Schwelle sinkt – das Verfahren dafür ist jedoch unterschiedlich.
- In den USA gilt die private Kreditversicherung ab 80 Prozent LTV bei klassischen Hypotheken.
- Sie kann in der Regel gekündigt werden, sobald der Kredit unter die Schwelle fällt – der Ablauf ist aber unterschiedlich und nicht immer automatisch.
- In mehreren europäischen Märkten gibt es eine vom Kreditgeber gezahlte Variante, die im Zinssatz enthalten ist und nicht als eigene Position erscheint.
- Unser Rechner berücksichtigt sie automatisch in den Märkten, in denen sie gilt, da sie sonst die monatliche Rate deutlich unterschätzen würde.
Wenn Sie nahe an der Schwelle sind, ist dies das stärkste Argument für eine höhere Anzahlung – Sie sparen eine laufende Kostenposition, nicht nur Zinsen.
Woher die Anzahlung stammt#
Kreditgeber prüfen routinemäßig die Herkunft der Anzahlung, und die Antwort bestimmt, was Sie nachweisen müssen. Besonders bei Schenkungen sind Unterlagen nötig, die selten sofort vorliegen.
| Herkunft | Meist akzeptiert | Erforderliche Nachweise |
|---|---|---|
| Eigenes Sparguthaben | Ja | Kontoauszüge mit Ansparverlauf |
| Schenkung von Familie | Ja | Unterschriebene Erklärung, dass es eine Schenkung ist, kein Darlehen |
| Verkauf einer Immobilie | Ja | Abschlussabrechnung |
| Erbschaft | Ja | Erbschein oder Nachweis |
| Privatkredit | Fast nie | Wird ohnehin als Verbindlichkeit angerechnet |
| Kryptowährung | Manchmal | Vollständige Transaktionshistorie; einige Kreditgeber lehnen ab |
Beginnen Sie frühzeitig mit dem Schenkungsnachweis. Es ist ein Fünf-Minuten-Dokument, das regelmäßig eine Woche Verzögerung verursacht, weil niemand danach fragt, bis der Sachbearbeiter es verlangt.
Die Anzahlung ist nicht das einzige nötige Eigenkapital#
In vielen Märkten sind Kaufnebenkosten und Steuern höher als erwartet und dürfen nicht finanziert werden. In Deutschland machen sie regelmäßig fast ein Zehntel des Kaufpreises aus; in Spanien und Portugal liegt allein die Grunderwerbsteuer bei sechs bis acht Prozent. Dieses Geld muss am Tag der Übergabe verfügbar sein – zusätzlich zur Anzahlung.
- Kauf- oder Grunderwerbsteuer – in den meisten europäischen Märkten der größte Posten.
- Notar- und Grundbuchkosten, in mehreren Ländern gesetzlich vorgeschrieben.
- Maklerprovision, in manchen Märkten vom Käufer zu zahlen.
- Gebühren des Kreditgebers und für die rechtliche Abwicklung.
- Umzugskosten und sofortige Reparaturen, die selten eingeplant werden.
Unser länderspezifischer Rechner rechnet diese Posten in den Eigenkapitalbedarf ein – genau aus diesem Grund. Eine Anzahlung, die nichts für die Grunderwerbsteuer übriglässt, reicht nicht für den Hauskauf.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine gute Anzahlung für eine Baufinanzierung?
Genug, um die nächste Loan-to-Value-Schwelle zu überschreiten – das ist ein sinnvolleres Ziel als ein runder Prozentsatz. Zinssätze werden in Bändern festgelegt – meist bei 90, 80, 75 und 60 Prozent. Ein kleiner zusätzlicher Betrag, der Sie von knapp über auf knapp unter eine Schwelle bringt, kann den Zinssatz für den gesamten Kredit senken, während ein deutlich größerer Betrag, der keine Schwelle überschreitet, nur die Kreditsumme reduziert. 20 Prozent ist die wichtigste Einzelschwelle, da in vielen Märkten ab hier auch die Kreditversicherung entfällt.
Was bedeutet LTV?
Loan to Value: Der Kreditbetrag als Prozentsatz des Immobilienwerts. Ein Kredit von 250.000 auf eine Immobilie im Wert von 300.000 ergibt ein LTV von etwa 83 Prozent. Es ist der wichtigste Hebel für die Preisgestaltung des Kreditgebers, da er zeigt, wie viel Risiko bei fallenden Preisen besteht und ob eine Kreditversicherung nötig ist. Außerdem entscheidet er, ob ein Preisverfall zu einer Unterdeckung führt.
Kann ich eine geschenkte Anzahlung verwenden?
In den meisten Märkten ja, sofern es sich wirklich um eine Schenkung und kein Darlehen handelt. Kreditgeber verlangen eine unterschriebene Erklärung des Schenkenden, dass das Geld geschenkt wurde, keine Rückzahlung erwartet wird und kein Anspruch auf die Immobilie besteht; außerdem wird die Identität und die Herkunft der Mittel geprüft. Sorgen Sie frühzeitig für diese Erklärung – es ist ein kurzes Dokument, das regelmäßig zu Verzögerungen führt, weil es erst auf Nachfrage erstellt wird.
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