मैं कितना उधार ले सकता हूँ? असल में बैंक क्या गिनता है
हर कोई यह सवाल ऐसे पूछता है जैसे इसका एक ही जवाब हो। लेकिन ऐसा नहीं है, क्योंकि बैंक तीन अलग-अलग टेस्ट लगाते हैं और कौन सा बंधनकारी होगा, यह हर आवेदक के लिए बदलता है।
दो लोगों की तनख्वाह एक जैसी हो, फिर भी उन्हें हज़ारों का फर्क मिल सकता है — और इसका कारण आमतौर पर तनख्वाह नहीं होती। वजह होती है कार लोन, स्ट्रेस टेस्ट या आमदनी का सबूत देने का तरीका।
तीन टेस्ट#
बैंक ये सभी टेस्ट लगाता है और सबसे कम नतीजा ऑफर करता है। कौन सा आपके लिए बंधनकारी है, यह जानना असली जवाब बदलने का तरीका बताता है।
- आमदनी का गुणक। कुल सालाना आमदनी का एक गुणक — आमतौर पर चार से साढ़े चार गुना तक, इससे ऊपर सीमित गुंजाइश।
- डेब्ट-टू-इनकम। कुल मासिक कर्ज़ भुगतान का आपकी मासिक आमदनी में हिस्सा, कई बाज़ारों में रेगुलेशन से सीमित।
- अफोर्डेबिलिटी असेसमेंट। पूरी बजटिंग: आमदनी में से तयशुदा खर्च, ज़रूरी खर्च और आश्रित घटाकर, भुगतान के मुकाबले जांच।
- लोन टू वैल्यू। यह अलग सीमा है, जो प्रॉपर्टी पर आधारित है, आप पर नहीं — आमदनी चाहे जितनी हो, लोन की सीमा तय करती है।
अगर गुणक बंधनकारी है, तो आमदनी बढ़ानी होगी। अगर डेब्ट-टू-इनकम बंधनकारी है, तो कर्ज़ चुकाना बहुत मदद करता है। अगर अफोर्डेबिलिटी बंधनकारी है, तो नियमित खर्च घटाना मददगार है। ये आपस में बदल नहीं सकते।
स्ट्रेस टेस्ट#
जो भुगतान मायने रखता है, वह ऑफर की गई दर पर नहीं होता। ज़्यादातर बाज़ारों में रेगुलेटर यह अनिवार्य करते हैं कि बैंक यह जांचे कि ग्राहक ऊँची दर पर भी चुका सकेगा — आमतौर पर दो से तीन प्रतिशत अंक ऊपर, या रिवर्शन रेट से ऊपर। इसी वजह से, जो भुगतान आप आसानी से कर सकते हैं, वह भी मना हो सकता है।
| लोन | 4.5% पर भुगतान | 7.5% (स्ट्रेस्ड) पर भुगतान | फर्क |
|---|---|---|---|
| 150,000 | 834 | 1,109 | +33% |
| 250,000 | 1,389 | 1,848 | +33% |
| 350,000 | 1,945 | 2,587 | +33% |
| 500,000 | 2,779 | 3,696 | +33% |
यह उदाहरण 25 साल की अवधि के लिए है। इस स्तर पर स्ट्रेस बढ़ोतरी लगभग एक तिहाई है, और यह उसी भुगतान पर लागू होती है जिसे आप वहन कर सकते हैं — न कि जो आप असल में देंगे।
क्या आमदनी मानी जाती है, और क्या नहीं#
| आमदनी का प्रकार | आमतौर पर गिनी जाती है | टिप्पणी |
|---|---|---|
| मूल वेतन | पूरा | सीधा मामला |
| नियमित ओवरटाइम | आंशिक, अक्सर 50% | इतिहास चाहिए |
| बोनस | आंशिक, औसत निकाला जाता है | आमतौर पर दो-तीन साल का सबूत चाहिए |
| स्व-रोजगार मुनाफा | हाँ | दो-तीन साल के खाते; औसत या कम वाला साल |
| किराया आमदनी | आंशिक | अक्सर खाली रहने और खर्च के लिए घटाया जाता है |
| सरकारी लाभ और भत्ते | बहुत अलग-अलग | बैंक के अनुसार बदलता है |
| दूसरी नौकरी | अक्सर, इतिहास के साथ | स्थायी दिखनी चाहिए |
यहीं से दो एक जैसी तनख्वाहों में फर्क आता है। एक ही रकम का वेतन अगर बेसिक पे के रूप में मिले या बेसिक-प्लस-बोनस के रूप में, तो ऑफर में बड़ा फर्क आ सकता है।
कौन सी बातें आंकड़ा घटाती हैं#
- मौजूदा कर्ज़ भुगतान — कार लोन इसका सबसे आम उदाहरण है, और इसे चुकाने से उधारी की क्षमता कई गुना बढ़ सकती है।
- क्रेडिट कार्ड लिमिट, जिसे कुछ बैंक संभावित कर्ज़ मानते हैं, भले ही बैलेंस शून्य हो।
- आश्रित, जिनकी वजह से ज़रूरी खर्च मान लिया जाता है।
- नियमित तयशुदा खर्च जो स्टेटमेंट में दिखता है — सब्सक्रिप्शन, चाइल्डकेयर, मेंटेनेंस भुगतान।
- कम बची हुई कामकाजी उम्र, जब लोन की अवधि रिटायरमेंट के बाद तक जाती है।
- अनियमित आमदनी, जिसे गिनने से पहले घटा दिया जाता है।
कार लोन वाली बात दोहराना जरूरी है क्योंकि इसे अक्सर कम आंका जाता है: कुछ सौ रुपये की मासिक किस्त भी उधारी की क्षमता को हज़ारों-लाखों तक घटा सकती है।
जवाब कैसे बेहतर करें#
- आवेदन से कई महीने पहले छोटे कर्ज़ चुका दें, सिर्फ एक हफ्ता पहले नहीं।
- क्रेडिट कार्ड लिमिट घटा दें, जो इस्तेमाल नहीं करते।
- तीन से छह महीने के साफ स्टेटमेंट रखें: अंडरराइटर इसी अवधि को देखता है।
- अगर संभव हो तो डिपॉजिट बढ़ाएँ, इससे LTV बैंड और लोन दोनों कम होते हैं।
- आवेदन से पहले नौकरी न बदलें, या प्रोबेशन के बाद ही आवेदन करें।
- सारे सबूत पहले से जुटा लें — वेतन पर्ची, खाते, टैक्स कैलकुलेशन — आवेदन से पहले, न कि मांगने के बाद।
इनमें से कोई भी बात आपकी असली वहन क्षमता नहीं बदलती। फर्क सिर्फ इतना है कि बैंक उसे देख सकता है या नहीं — और यह समस्या कम समय की है।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
होम लोन के लिए मैं कितना उधार ले सकता हूँ?
बैंक कई टेस्ट लगाते हैं और सबसे कम नतीजा ऑफर करते हैं: आमदनी का गुणक, जो आमतौर पर कुल सालाना आमदनी का चार से साढ़े चार गुना होता है; डेब्ट-टू-इनकम कैप, जो कई बाज़ारों में रेगुलेशन से तय होता है; आपकी असली आमदनी में से तयशुदा खर्च घटाकर पूरी अफोर्डेबिलिटी असेसमेंट; और प्रॉपर्टी पर आधारित लोन-टू-वैल्यू कैप। कौन सा बंधनकारी है, यह हर आवेदक के लिए बदलता है, और यह जानना कि कौन सा है, आपको बताता है कि असली आंकड़ा कैसे बदलेगा।
मेरा होम लोन ऑफर ऑनलाइन कैलकुलेटर से कम क्यों है?
आमतौर पर तीन वजहों में से एक। मौजूदा कर्ज़ — कार लोन या क्रेडिट कार्ड लिमिट — ने अफोर्डेबिलिटी आंकड़ा घटा दिया है, अक्सर उम्मीद से कहीं ज्यादा। आपकी आमदनी का कोई हिस्सा घटा दिया गया है: बोनस, ओवरटाइम, स्व-रोजगार मुनाफा और किराया आमदनी सब आंशिक या औसत मानी जाती है। या फिर स्ट्रेस टेस्ट लागू हुआ है, क्योंकि बैंक को यह जांचना होता है कि आप ऑफर की गई दर से दो या तीन प्रतिशत अंक ऊपर की दर पर भी चुका सकते हैं, न कि सिर्फ ऑफर की गई दर पर।
क्या कार लोन चुका देने से मेरी उधारी क्षमता बढ़ती है?
अक्सर बहुत ज्यादा। अफोर्डेबिलिटी आमदनी में से तयशुदा भुगतान घटाकर निकाली जाती है, तो मासिक किस्त हटाने से वही रकम होम लोन भुगतान के लिए उपलब्ध हो जाती है — और क्योंकि होम लोन भुगतान 25 या 30 साल में फैला होता है, कुछ सौ रुपये की मासिक किस्त भी उधारी क्षमता में हज़ारों-लाखों का फर्क डाल सकती है। आवेदन से कई महीने पहले कर्ज़ चुका दें ताकि अंडरराइटर को दिखने वाले स्टेटमेंट पहले से साफ हों।
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