Quanto Posso Pedir Emprestado? O Que o Banco Realmente Calcula
Toda a gente faz esta pergunta como se houvesse uma resposta única. Não há, porque os bancos aplicam três testes distintos e o que realmente conta muda de pessoa para pessoa.
Duas pessoas com salários idênticos recebem frequentemente propostas com milhares de euros de diferença, e a razão quase nunca é o salário. É um crédito automóvel, um teste de stress ou a forma como o rendimento é comprovado.
Os três testes#
O banco aplica todos estes testes e apresenta o resultado mais baixo. Saber qual deles é o que limita o seu caso diz-lhe o que realmente mudaria o valor.
- Multiplicador de rendimento. Um limite ao valor do empréstimo como múltiplo do rendimento anual bruto — normalmente entre quatro e quatro vezes e meia, com pouca margem acima disso.
- Taxa de esforço. Pagamentos mensais totais de dívidas como percentagem do rendimento mensal bruto, limitados por regulação em vários mercados.
- Avaliação de solvabilidade. Um orçamento completo: rendimento menos despesas fixas, custos essenciais e dependentes, testado face à prestação.
- Rácio empréstimo/valor (LTV). Um limite separado baseado no imóvel, não no cliente — restringe o valor do empréstimo independentemente do rendimento.
Se o multiplicador for o limite, precisa de mais rendimento. Se for a taxa de esforço, liquidar um empréstimo ajuda imenso. Se for a solvabilidade, reduzir despesas regulares faz diferença. Não são intercambiáveis.
O teste de stress#
A prestação que conta não é a do spread oferecido. Os reguladores na maioria dos mercados exigem que os bancos verifiquem se o cliente conseguiria pagar com uma taxa significativamente mais alta — normalmente dois a três pontos percentuais acima, ou acima da taxa de referência. Por isso é que uma prestação que claramente consegue pagar pode ser recusada.
| Empréstimo | Prestação a 4,5% | Prestação a 7,5% (stress) | Diferença |
|---|---|---|---|
| 150,000 | 834 | 1,109 | +33% |
| 250,000 | 1,389 | 1,848 | +33% |
| 350,000 | 1,945 | 2,587 | +33% |
| 500,000 | 2,779 | 3,696 | +33% |
Exemplo ilustrativo, prazo de 25 anos. O aumento do teste de stress é cerca de um terço nestes níveis, e aplica-se à prestação que tem de demonstrar conseguir pagar — não à que irá efetivamente pagar.
O que conta como rendimento e o que não conta#
| Tipo de rendimento | Normalmente considerado | Notas |
|---|---|---|
| Salário base | Na totalidade | O caso simples |
| Horas extra regulares | Parcialmente, muitas vezes 50% | Requer histórico |
| Bónus | Parcialmente, média | Normalmente exige prova de dois a três anos |
| Lucro de trabalho independente | Sim | Dois a três anos de contas; média ou o ano mais baixo |
| Rendimento de arrendamento | Parcialmente | Frequentemente descontado por períodos vazios e custos |
| Subsídios e apoios | Varia muito | Depende muito do banco |
| Segundo emprego | Frequentemente, com histórico | Tem de parecer duradouro |
É aqui que dois salários iguais divergem. Um salário do mesmo valor pago como base e outro como base mais bónus resultam em propostas muito diferentes.
O que reduz o valor#
- Pagamentos de dívidas existentes — um crédito automóvel é o caso clássico, e liquidar um pode aumentar o valor do empréstimo em múltiplos do saldo.
- Limites de cartões de crédito, que alguns bancos contam como dívida potencial mesmo com saldo zero.
- Dependentes, que aumentam as despesas essenciais assumidas.
- Despesas regulares fixas visíveis nos extratos — subscrições, creches, pensões de alimentos.
- Poucos anos de trabalho até à reforma, se o prazo do empréstimo ultrapassar a idade da reforma.
- Rendimento irregular, que é descontado antes de ser considerado.
Vale a pena reforçar o ponto do crédito automóvel porque é sistematicamente subestimado: uma prestação mensal de algumas centenas pode reduzir a capacidade de empréstimo em dezenas de milhares.
Como melhorar o valor possível#
- Liquidar ou reduzir dívidas de curto prazo vários meses antes de pedir o empréstimo, não na semana anterior.
- Reduzir limites de cartões de crédito que não utiliza.
- Manter três a seis meses de extratos limpos: é este o período que o analista vai ler.
- Aumentar a entrada, se possível, o que baixa o LTV e o valor do empréstimo.
- Evitar mudar de emprego antes do pedido, ou pedir depois de passar o período experimental.
- Ter toda a documentação pronta — recibos de vencimento, contas, declarações fiscais — antes de pedir, não depois de ser solicitado.
Nada disto muda o que pode realmente pagar. Muda é se o banco consegue ver isso, que é um problema diferente e com um prazo mais curto.
Perguntas frequentes
Quanto posso pedir emprestado para um crédito habitação?
Os bancos aplicam vários testes e apresentam o valor mais baixo: um multiplicador de rendimento, normalmente entre quatro e quatro vezes e meia o rendimento anual bruto; um limite de taxa de esforço, definido por regulação em vários mercados; uma avaliação completa da sua solvabilidade, ou seja, rendimento real menos despesas fixas; e um limite LTV baseado no imóvel. O que limita varia de cliente para cliente, e saber qual é diz-lhe o que realmente mudaria o valor.
Porque é que a proposta do banco é mais baixa do que o simulador online?
Normalmente por uma de três razões. Dívidas existentes — um crédito automóvel ou um limite de cartão de crédito — reduziram o valor de solvabilidade, muitas vezes muito mais do que se espera. Parte do seu rendimento foi descontada: bónus, horas extra, lucros de trabalho independente e rendas são todos considerados apenas parcialmente ou em média. Ou o teste de stress foi aplicado, porque o banco tem de verificar se conseguiria pagar com uma taxa dois ou três pontos acima da oferecida, não com a taxa oferecida.
Pagar um crédito automóvel aumenta quanto posso pedir emprestado?
Muitas vezes de forma significativa. A solvabilidade é calculada pelo rendimento menos pagamentos fixos, por isso eliminar uma obrigação mensal liberta esse valor para a prestação do crédito habitação — e como a prestação é capitalizada em vinte e cinco ou trinta anos, um pagamento de algumas centenas por mês pode equivaler a dezenas de milhares em capacidade de empréstimo. Liquide-o vários meses antes de pedir o empréstimo para que os extratos que o banco analisa já estejam limpos.
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