Ne Kadar Kredi Çekebilirim? Bankanın Gerçekte Hesapladığı Şey
Herkes bu soruyu tek bir cevap varmış gibi sorar. Oysa yok, çünkü bankalar üç ayrı testi uygular ve hangi testin bağlayıcı olduğu kişiden kişiye değişir.
Aynı maaşı alan iki kişi, çoğu zaman binlerce lira farklı teklif alır ve bunun sebebi neredeyse hiçbir zaman maaş değildir. Bir taşıt kredisi, stres testi ya da gelirin nasıl belgelendiği asıl farkı yaratır.
Üç test#
Banka bunların hepsini uygular ve en düşük sonucu teklif eder. Hangisinin sizin için bağlayıcı olduğunu bilmek, cevabı neyin değiştireceğini gösterir.
- Gelir çarpanı. Brüt yıllık gelirin belirli bir katı kadar kredi üst sınırı — genellikle dört ila dört buçuk kat civarında, nadiren daha fazlası.
- Borç-gelir oranı. Toplam aylık borç ödemelerinin brüt aylık gelire oranı; birçok ülkede yönetmelikle sınırlandırılmıştır.
- Ödeme gücü değerlendirmesi. Tam bir bütçe: gelirden taahhütlü harcamalar, zorunlu giderler ve bakmakla yükümlü olunanlar çıkarılır, kalan tutar ödemeye göre test edilir.
- Kredi-değer oranı. Kişiye değil, gayrimenkule göre ayrı bir üst sınır — gelire bakılmaksızın krediyi sınırlar.
Eğer çarpan sınırsa, daha fazla gelir gerekir. Borç-gelir oranı sınırsa, bir krediyi kapatmak büyük fark yaratır. Ödeme gücü sınırsa, düzenli harcamaları azaltmak yardımcı olur. Bunlar birbirinin yerine geçmez.
Stres testi#
Önemli olan ödeme, teklif edilen faiz oranındaki ödeme değildir. Çoğu ülkede düzenleyiciler, bankaların borçlunun daha yüksek bir faiz oranında da ödeyebileceğini kontrol etmesini zorunlu kılar — genellikle iki ila üç puan yukarıda ya da bir dönüşüm oranı üzerinde. Bu yüzden, rahatça ödeyebileceğiniz bir taksit bile reddedilebilir.
| Kredi | %4,5'te ödeme | %7,5'te ödeme (stresli) | Fark |
|---|---|---|---|
| 150,000 | 834 | 1,109 | +%33 |
| 250,000 | 1,389 | 1,848 | +%33 |
| 350,000 | 1,945 | 2,587 | +%33 |
| 500,000 | 2,779 | 3,696 | +%33 |
Örnek, 25 yıl vade. Bu seviyelerde stres farkı yaklaşık üçte bir oranındadır ve bankanın sizin ödeyebileceğinizi göstermeniz gereken taksite uygulanır — ödeyeceğiniz gerçek taksite değil.
Gelir olarak ne kabul edilir, ne edilmez#
| Gelir türü | Genellikle sayılır | Notlar |
|---|---|---|
| Temel maaş | Tamamı | En basit durum |
| Düzenli mesai | Kısmen, genellikle %50 | Geçmişe dönük kayıt gerekir |
| Prim | Kısmen, ortalama alınır | Genellikle iki-üç yıl kanıt istenir |
| Serbest meslek kazancı | Evet | İki-üç yıl bilanço; ortalama ya da düşük yıl alınır |
| Kira geliri | Kısmen | Boşluk ve masraflar için genellikle indirim yapılır |
| Sosyal yardımlar ve ödenekler | Çok değişken | Tamamen bankaya bağlı |
| İkinci iş | Çoğunlukla, geçmişiyle | Sürekli olması gerekir |
İşte aynı maaşların farklılaştığı yer burasıdır. Aynı miktardaki maaş, biri temel maaş olarak, diğeri temel+prim olarak ödendiğinde, teklif edilen kredi miktarı ciddi şekilde değişir.
Kredi miktarını ne düşürür#
- Mevcut borç ödemeleri — taşıt kredisi klasik örnektir ve bir krediyi kapatmak, bakiyesinin kat kat fazlası kadar kredi artışı sağlayabilir.
- Kredi kartı limitleri, bazı bankalar sıfır bakiye olsa bile potansiyel borç olarak sayar.
- Bakmakla yükümlü olunanlar, zorunlu harcama tutarını artırır.
- Hesap özetlerinde görünen düzenli harcamalar — abonelikler, çocuk bakımı, nafaka ödemeleri.
- Kısa kalan çalışma süresi, vade emeklilik yaşını aşacaksa.
- Düzensiz gelir, hesaba katılmadan önce indirilir.
Taşıt kredisi konusu tekrar vurgulanmalı, çünkü çoğu zaman hafife alınır: birkaç yüz liralık aylık ödeme, kredi kapasitesini on binlerce lira azaltabilir.
Kredi miktarını nasıl artırabilirsiniz?#
- Başvurmadan birkaç ay önce kısa vadeli borçları kapatın veya azaltın, son haftaya bırakmayın.
- Kullanmadığınız kredi kartı limitlerini düşürün.
- Üç-altı aylık temiz hesap hareketi bulundurun: banka uzmanı bu dönemi inceler.
- Mümkünse peşinatı artırın, bu hem kredi-değer oranını hem de kredi miktarını iyileştirir.
- Başvuru öncesi iş değiştirmekten kaçının veya deneme süresi sonrası başvurun.
- Başvuru öncesi tüm belgeleri — maaş bordrosu, hesap dökümü, vergi hesaplaması — hazır edin, istenmesini beklemeyin.
Bunların hiçbiri gerçekten ödeyebileceğiniz tutarı değiştirmez. Sadece bankanın bunu görebilmesini sağlar; bu ise daha kısa vadeli, farklı bir sorundur.
Sıkça sorulan sorular
Konut kredisi için ne kadar kredi çekebilirim?
Bankalar birkaç test uygular ve en düşük sonucu teklif eder: genellikle brüt yıllık gelirin dört ila dört buçuk katı kadar bir gelir çarpanı; birçok ülkede yönetmelikle belirlenen borç-gelir oranı üst sınırı; gerçek gelirinizden taahhütlü harcamalarınız çıkarılarak yapılan tam bir ödeme gücü değerlendirmesi; ve gayrimenkule dayalı kredi-değer oranı üst sınırı. Hangisinin bağlayıcı olduğu kişiye göre değişir ve hangisinin sizi sınırladığını bilmek, rakamı neyin değiştireceğini gösterir.
Kredi teklifim neden online hesaplayıcının söylediğinden düşük?
Genellikle üç nedenden biri. Mevcut borç — taşıt kredisi veya kredi kartı limiti — ödeme gücü rakamını, çoğu kişinin tahmin ettiğinden çok daha fazla düşürür. Gelirinizin bir kısmı indirime uğramıştır: prim, mesai, serbest meslek kazancı ve kira geliri genellikle kısmen veya ortalama alınır. Ya da stres testi devreye girmiştir, çünkü banka sizin teklif edilen orandan iki-üç puan yukarıda da ödeyebileceğinizi kontrol etmek zorundadır, sadece teklif edilen oranda değil.
Taşıt kredisi kapatmak, çekebileceğim kredi miktarını artırır mı?
Çoğu zaman ciddi şekilde artırır. Ödeme gücü, gelirden taahhütlü ödemeler çıkarılarak hesaplanır; dolayısıyla aylık bir borç yükümlülüğünü kaldırmak, o tutarı konut kredisi ödemesine ayırmanızı sağlar — ve konut kredisi ödemesi 25-30 yıla yayıldığı için, birkaç yüz liralık aylık ödeme, kredi kapasitesini on binlerce lira artırabilir. Başvurmadan birkaç ay önce kapatın ki banka uzmanının incelediği hesap hareketleri temiz olsun.
ne kadar kredi cekebilirim konut kredisikonut kredisi hesaplamagelir carpani konut kredisikonut kredisi stres testiborc-gelir orani konut kredisiserbest meslek konut kredisi
