Hypothekenbegriffe erklärt: Die Wörter auf jedem Angebot
Hypothekenunterlagen sind in einer präzisen, aber ungewohnten Sprache verfasst, die fast nie dort erklärt wird, wo sie gebraucht wird. Das ist teuer: Die meisten vergleichen beim Angebot nur die eine Zahl, die sie erkennen – den Zinssatz. Doch der ist selten das, was sie tatsächlich zahlen.
Hier finden Sie die Begriffe, die das Ergebnis verändern, gruppiert nach ihrem Auftreten.
Die Zinsbegriffe#
| Begriff | Bedeutung | Warum es wichtig ist |
|---|---|---|
| Nominalzins | Der reine Zinssatz, ohne Gebühren | Die Zahl in der Werbung |
| APR / APRC | Zinssatz inklusive Pflichtgebühren über die gesamte Laufzeit | Die einzige Zahl, die zwei Angebote fair vergleicht |
| Zinsbindung | Wie lange der Zinssatz garantiert ist | Oft deutlich kürzer als die Gesamtlaufzeit |
| Variabel / Tracker | Zinssatz, der sich an einem Referenzzins orientiert | Niedriger Einstieg, ungewisser Verlauf |
| Folgezins | Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung | Meist deutlich höher – die Falle beim günstigen Zweijahreszins |
| Referenzzins | Euribor, Leitzins, externer Referenzwert | Woran sich ein variabler Zinssatz orientiert |
Der Folgezins ist der am häufigsten übersehene und teuerste Begriff. Ein sehr günstiger kurzer Festzins, gefolgt von einem teuren Folgezins, ist ein Marketingmodell – kein Schnäppchen.
Die Betragsbegriffe#
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Darlehenssumme | Der noch offene, geliehene Betrag |
| Eigenkapital | Ihr eigener Anteil am Kaufpreis |
| LTV | Loan to Value: Darlehen als Prozentsatz des Immobilienwerts |
| Eigenanteil | Der Anteil am Immobilienwert, der Ihnen gehört |
| Negativequity | Wenn das Darlehen den Immobilienwert übersteigt |
| Amortisation | Die Tilgung der Darlehenssumme über die Laufzeit |
LTV ist die entscheidende Zahl. Zinssätze werden in Stufen bepreist – meist bei 90, 80, 75 und 60 Prozent. Schon ein kleiner Sprung unter eine Stufe spart oft mehr als jede Verhandlung.
Die Begriffe zur Leistbarkeit#
- DTI – Debt to Income. Gesamte Kreditbelastung als Anteil am Bruttoeinkommen. In vielen Ländern gesetzlich gedeckelt.
- Einkommensfaktor. Das Darlehen als Vielfaches des Jahreseinkommens; grober Richtwert neben DTI.
- Stresstest. Ob die Rate auch bei deutlich höherem Zins noch tragbar wäre.
- Leistbarkeitsprüfung. Gesamtsicht des Kreditgebers: Einkommen, Verpflichtungen, Unterhaltspflichten, notwendige Ausgaben.
- Selbstauskunft. Kreditvergabe auf Basis des angegebenen statt nachgewiesenen Einkommens – in den meisten regulierten Märkten seit 2008 verboten oder stark eingeschränkt.
DTI und Stresstest überraschen viele. Eine eigentlich tragbare Rate kann abgelehnt werden, weil sie bei einem hypothetisch höheren Zins nicht mehr tragbar wäre.
Die Gebühren- und Ausstiegsbegriffe#
| Begriff | Bedeutung | Typische Höhe |
|---|---|---|
| Bearbeitungs-/Produktgebühr | Gebühr des Kreditgebers für das konkrete Produkt | Fester Betrag oder Anteil am Darlehen |
| Bewertungsgebühr | Einschätzung der Immobilie durch den Kreditgeber | Gering, teils erlassen |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Strafe für vorzeitige Rückzahlung oder Ausstieg während der Zinsbindung | Oft Prozentsatz des Restbetrags, jährlich fallend |
| Sondertilgungsrecht | Wie viel Sie ohne Strafe vorzeitig zurückzahlen dürfen | Meist etwa ein Zehntel des Restbetrags pro Jahr |
| Portierung | Mitnahme des bestehenden Produkts auf eine neue Immobilie | Vermeidet die Ausstiegsgebühr, falls der Kreditgeber zustimmt |
| Ablöse-/Entlassungsgebühr | Verwaltungsgebühr am Ende | Gering, aber real |
Vorfälligkeitsentschädigung und Sondertilgungsrecht entscheiden, ob ein Produkt zu jemandem passt, der umzieht, erbt oder eine Bonuszahlung erhält.
Begriffe, die es nur in einzelnen Märkten gibt#
Manche Begriffe gibt es nur in einem Land – deshalb ist übersetzte Hypothekenberatung oft falsch. Hier einige der gängigen, damit Sie sie erkennen, falls sie Ihnen begegnen.
- Points (USA) – Einmalige Gebühr für einen niedrigeren Zinssatz.
- Stamp Duty (Großbritannien u.a.) – Kaufsteuer, gestaffelt nach Preis.
- Notar-/Notargebühren (Frankreich, Deutschland u.a.) – Gesetzlich festgelegte Transaktionskosten, nicht verhandelbar.
- Amortisationspflicht (Schweden) – Gesetzlich vorgeschriebene Mindesttilgung abhängig vom LTV.
- Hypothekenzinsabzug (Niederlande u.a.) – Steuerliche Behandlung, die die Nettokosten der Zinsen senkt.
- Garantie (Frankreich) – Ersatz für eine Grundschuld, mit eigener Gebühr.
Beim Ländervergleich zählt die Gesamtkreditkosten über denselben Zeitraum, nicht der Zinssatz. Der Zinssatz ist am wenigsten vergleichbar.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Zinssatz und APR?
Der Nominalzins ist der reine Preis für das geliehene Geld. Die APR – in Europa meist APRC – enthält zusätzlich alle Pflichtgebühren, verteilt auf die Laufzeit und als jährlicher Prozentsatz ausgedrückt. Zwei Angebote mit gleichem Zinssatz können sehr unterschiedliche APRs haben, wenn eines hohe Bearbeitungsgebühren oder Pflichtversicherungen enthält. Genau deshalb gibt es diese Zahl – sie ist der einzige faire Vergleich.
Was bedeutet LTV und warum ist das wichtig?
Loan to Value: Das Darlehen als Prozentsatz des Immobilienwerts. Wichtig, weil Zinssätze in Stufen bepreist werden – meist bei 90, 80, 75 und 60 Prozent. Schon eine kleine Erhöhung des Eigenkapitals, die Sie unter eine Stufe bringt, kann den Zinssatz für die gesamte Laufzeit senken. Außerdem entscheidet LTV, ob eine Hypothekenversicherung nötig ist (wo vorgeschrieben) und ob Sie bei Preisrückgang in der Negativequity landen.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Strafe für die (teilweise oder vollständige) Rückzahlung des Darlehens oder den Ausstieg während der Zinsbindung. Sie beträgt meist einen Prozentsatz des zurückgezahlten Restbetrags und sinkt oft mit jedem Jahr der Bindung. Die meisten Produkte erlauben jährliche Sondertilgungen ohne Strafe – meist etwa zehn Prozent des Restbetrags. Wenn Sie während der Zinsbindung umziehen, verkaufen oder eine größere Summe erhalten könnten, sind diese Bedingungen wichtiger als kleine Zinsunterschiede.
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