Términos de Hipoteca Explicados: Las Palabras en Cada Oferta
Los documentos hipotecarios están escritos en un vocabulario preciso, poco familiar y casi nunca explicado en el momento de uso. Esa combinación sale cara: la mayoría de la gente que compara dos ofertas solo compara el único número que reconoce, que es el tipo de interés principal, y ese tipo no es lo que terminarán pagando.
Esta es la lista de palabras que cambian la respuesta, agrupadas según dónde las encuentras.
Las palabras sobre el tipo de interés#
| Término | Qué significa | Por qué importa |
|---|---|---|
| Tipo nominal | El tipo de interés en sí, antes de comisiones | El número del anuncio |
| APR / APRC | Tipo que incluye comisiones obligatorias durante todo el plazo | La única cifra que compara dos ofertas de forma justa |
| Periodo fijo | Cuánto tiempo está garantizado el tipo | Suele ser mucho más corto que el plazo total |
| Variable / tracker | Tipo que varía con un tipo de referencia | Comienza más bajo, futuro incierto |
| Tipo de reversion | A lo que pasas cuando termina el periodo fijo | Normalmente mucho más alto: la trampa de una fija barata a dos años |
| Tipo de referencia | Euribor, tipo base, índice externo | A lo que se vincula un tipo variable |
El tipo de reversion es el término que más se omite y el que más suele costar. Una fija corta muy barata seguida de una reversion cara es una estructura de marketing, no una ganga.
Las palabras sobre el importe#
| Término | Qué significa |
|---|---|
| Principal | El importe prestado, aún pendiente |
| Entrada | Tu propio dinero aportado a la compra |
| LTV | Loan to value: préstamo como porcentaje del valor de la vivienda |
| Equidad | La parte del valor de la vivienda que es tuya |
| Equidad negativa | Cuando el préstamo supera el valor de la vivienda |
| Amortización | El proceso de devolver el principal durante el plazo |
El LTV es el número a optimizar. Los tipos se fijan por tramos — normalmente al 90, 80, 75 y 60 por ciento — y pasar de justo por encima de un tramo a justo por debajo puede ahorrar más que cualquier negociación.
Las palabras sobre la capacidad de pago#
- DTI — deuda sobre ingresos. Pagos totales de deuda como porcentaje de los ingresos brutos. Varios mercados lo limitan por regulación.
- Multiplicador de ingresos. El préstamo expresado como múltiplo del ingreso anual; un tope aproximado que se usa junto al DTI.
- Prueba de estrés. Si los pagos seguirían siendo viables con un tipo sensiblemente superior al ofertado.
- Evaluación de capacidad de pago. La visión completa del prestamista: ingresos, compromisos, dependientes, gastos esenciales.
- Autodeclaración. Pedir prestado sobre ingresos declarados y no comprobados — prohibido o muy restringido en la mayoría de mercados regulados desde 2008.
El DTI y la prueba de estrés son los dos que más sorprenden. Un pago perfectamente asumible puede ser rechazado porque ese mismo pago, a un tipo hipotéticamente más alto, no lo sería.
Las palabras sobre comisiones y salida#
| Término | Qué significa | Tamaño típico |
|---|---|---|
| Comisión de apertura / de producto | Comisión del prestamista por el producto concreto | Una suma fija o un porcentaje del préstamo |
| Comisión de tasación | Valoración de la vivienda por parte del prestamista | Pequeña, a veces exenta |
| Comisión por pago anticipado | Penalización por devolver o salir durante el periodo fijo | Suele ser un porcentaje del saldo, que baja cada año |
| Permiso de amortización anticipada | Cuánto puedes devolver antes de tiempo sin penalización | Normalmente alrededor de una décima parte del saldo al año |
| Portabilidad | Llevar tu producto actual a otra vivienda | Evita la comisión de salida si el prestamista lo permite |
| Comisión de salida / cancelación de escrituras | Comisión administrativa al final | Pequeña pero real |
La comisión por pago anticipado y el permiso de amortización anticipada son el par que decide si un producto conviene a quien podría mudarse, heredar o recibir un bono.
Palabras específicas de un mercado#
Varios términos existen solo en un país, por eso los consejos hipotecarios traducidos suelen ser incorrectos. Algunos de los más comunes, para que los reconozcas si los ves.
- Points (Estados Unidos): pagar una comisión inicial para obtener un tipo más bajo.
- Impuesto de timbre (Reino Unido y otros): impuesto sobre la compra escalado por tramos de precio.
- Honorarios de notario / Notar (Francia, Alemania y otros): costes legales obligatorios, no negociables.
- Requisito de amortización (Suecia): devolución mínima obligatoria de capital según el LTV.
- Deducción de intereses hipotecarios (Países Bajos y otros): tratamiento fiscal que reduce el coste neto de los intereses.
- Garantía (Francia): sustituto de una carga registrada, con su propia comisión.
Al comparar entre países, compara el coste total del crédito en el mismo horizonte y no solo el tipo. El tipo es la parte menos probable que signifique lo mismo en ambos lados.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre el tipo de interés y el APR?
El tipo de interés nominal es el coste de pedir prestado el dinero, sin más. El APR — APRC en gran parte de Europa — incluye también las comisiones obligatorias, repartidas durante el plazo y expresadas como porcentaje anual. Dos ofertas con el mismo tipo principal pueden tener APR muy distintos si una lleva una comisión de apertura alta o un seguro obligatorio, que es exactamente la razón por la que existe esta cifra y por la que es la única forma justa de comparar dos ofertas.
¿Qué significa LTV y por qué importa?
Loan to value: el préstamo expresado como porcentaje del valor de la vivienda. Importa porque los tipos se fijan por tramos y no de forma continua — normalmente al 90, 80, 75 y 60 por ciento — así que un pequeño cambio en la entrada que te haga pasar de un tramo a otro puede bajar el tipo para todo el plazo. También determina si se requiere seguro hipotecario en los mercados que lo usan, y es el número que decide si tienes equidad negativa si bajan los precios.
¿Qué es una comisión por pago anticipado?
Una penalización por devolver parte o todo el préstamo, o cambiar de prestamista, durante un periodo a tipo fijo. Suele ser un porcentaje del saldo devuelto, normalmente bajando cada año de la fija. La mayoría de productos permite cierta amortización anticipada cada año sin penalización — normalmente alrededor del diez por ciento del saldo. Si existe la posibilidad de que te mudes, vendas o recibas una suma durante el periodo fijo, esa franquicia y la comisión son más importantes de comparar que una pequeña diferencia en el tipo.
terminos hipoteca explicadosglosario hipotecaapr vs tipo interesque es ltv hipotecacomision pago anticipadojerga hipoteca
