Termos do Crédito Habitação Explicados: As Palavras em Cada Proposta
Os documentos de crédito habitação são escritos num vocabulário preciso, pouco familiar e quase nunca explicado no momento da decisão. Essa combinação sai cara: a maioria das pessoas compara apenas o número que reconhece, a taxa de juro anunciada, que raramente corresponde ao que vai pagar.
Esta é a lista dos termos que mudam a resposta, agrupados conforme o momento em que surgem.
Os termos da taxa#
| Termo | O que significa | Porque importa |
|---|---|---|
| Taxa nominal | A taxa de juro em si, antes de comissões | O número do anúncio |
| APR / APRC | Taxa incluindo comissões obrigatórias ao longo do prazo | A única forma justa de comparar duas propostas |
| Período fixo | Duração da garantia da taxa | Normalmente muito mais curto que o prazo total |
| Variável / indexada | Taxa que acompanha uma taxa de referência | Começa mais baixa, evolução incerta |
| Taxa de reversão | Taxa aplicada após o fim do período fixo | Quase sempre muito mais alta — a armadilha de um fixo barato de dois anos |
| Taxa de referência | Euribor, taxa base, índice externo | O valor a que a taxa variável está associada |
A taxa de reversão é o termo mais frequentemente ignorado e mais caro. Um fixo curto muito barato seguido de uma reversão cara é uma estratégia de marketing, não uma pechincha.
Os termos do montante#
| Termo | O que significa |
|---|---|
| Capital | O valor emprestado ainda em dívida |
| Entrada | O dinheiro próprio investido na compra |
| LTV | Loan to value: empréstimo como percentagem do valor do imóvel |
| Equidade | A parte do valor do imóvel que é sua |
| Equidade negativa | Quando o empréstimo excede o valor do imóvel |
| Amortização | O processo de reembolso do capital ao longo do prazo |
O LTV é o número a optimizar. As taxas são definidas por escalões — normalmente a 90, 80, 75 e 60 por cento — e passar de pouco acima para pouco abaixo de um escalão pode poupar mais do que qualquer negociação.
Os termos da solvabilidade#
- DTI — dívida sobre rendimento. Pagamentos totais de dívida como percentagem do rendimento bruto. Vários mercados impõem limites por regulação.
- Multiplicador de rendimento. O empréstimo expresso como múltiplo do rendimento anual; um limite aproximado usado juntamente com o DTI.
- Teste de esforço. Avalia se os pagamentos continuam viáveis com uma taxa significativamente superior à proposta.
- Avaliação de solvabilidade. Análise completa do banco: rendimento, compromissos, dependentes, despesas essenciais.
- Autodeclaração. Empréstimo com base em rendimento declarado e não comprovado — proibido ou fortemente limitado na maioria dos mercados regulados desde 2008.
O DTI e o teste de esforço são os que mais surpreendem. Um pagamento perfeitamente comportável pode ser recusado porque, numa taxa hipoteticamente mais alta, já não seria.
Os termos das comissões e saída#
| Termo | O que significa | Valor típico |
|---|---|---|
| Comissão de contratação / produto | Comissão do banco pelo produto específico | Valor fixo ou percentagem do empréstimo |
| Comissão de avaliação | Avaliação do imóvel pelo banco | Pequena, por vezes dispensada |
| Penalização por reembolso antecipado | Penalização por reembolsar ou sair durante o período fixo | Normalmente percentagem do saldo, decrescendo a cada ano |
| Limite de reembolso antecipado | Quanto pode reembolsar sem penalização | Geralmente cerca de um décimo do saldo por ano |
| Portabilidade | Transferir o produto atual para outro imóvel | Evita a penalização de saída se o banco permitir |
| Comissão de saída / libertação de hipoteca | Comissão administrativa no final | Pequena mas real |
A penalização por reembolso antecipado e o limite de reembolso são o par que determina se um produto serve para quem pode mudar de casa, receber uma herança ou um prémio.
Termos específicos de cada mercado#
Vários termos existem apenas num país, razão pela qual conselhos de crédito habitação traduzidos são tantas vezes errados. Eis alguns dos mais comuns, para que os reconheça se os encontrar.
- Points (Estados Unidos) — pagar uma comissão inicial para obter uma taxa mais baixa.
- Imposto de selo (Reino Unido e outros) — imposto sobre a compra, escalonado por valor.
- Comissão de notário / Notar (França, Alemanha e outros) — custos legais obrigatórios, não negociáveis.
- Requisito de amortização (Suécia) — reembolso mínimo obrigatório definido pelo LTV.
- Dedução de juros do crédito habitação (Países Baixos e outros) — regime fiscal que reduz o custo líquido dos juros.
- Garantia (França) — alternativa ao registo de hipoteca, com comissão própria.
Ao comparar entre países, compare o custo total do crédito no mesmo horizonte, não apenas a taxa. A taxa é o elemento menos provável de significar o mesmo em ambos os lados.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre a taxa de juro e a APR?
A taxa de juro nominal é apenas o custo de pedir dinheiro emprestado. A APR — ou APRC em grande parte da Europa — inclui também as comissões obrigatórias, distribuídas ao longo do prazo e expressas como percentagem anual. Duas propostas com a mesma taxa anunciada podem ter APRs muito diferentes se uma tiver uma comissão de contratação elevada ou seguro obrigatório, e é precisamente por isso que esta métrica existe e é a única forma justa de comparar duas propostas.
O que significa LTV e porque é importante?
Loan to value: o empréstimo expresso como percentagem do valor do imóvel. É importante porque as taxas são definidas por escalões e não de forma contínua — normalmente a 90, 80, 75 e 60 por cento — por isso uma pequena alteração na entrada que o faça mudar de escalão pode baixar a taxa para todo o prazo. Também determina se é necessário seguro de crédito habitação em mercados que o exigem, e é o número que indica se está em equidade negativa caso os preços desçam.
O que é a penalização por reembolso antecipado?
É uma penalização por reembolsar parte ou a totalidade do empréstimo, ou por mudar de banco, durante o período de taxa fixa. Normalmente corresponde a uma percentagem do saldo reembolsado, descendo a cada ano do fixo. A maioria dos produtos permite um certo valor de reembolso extra por ano sem penalização — geralmente cerca de dez por cento do saldo. Se existe hipótese de mudar de casa, vender ou receber um montante durante o período fixo, esse limite e a penalização são mais importantes de comparar do que uma pequena diferença na taxa.
termos credito habitacaoglossario credito habitacaoapr vs taxa de juroo que e ltv credito habitacaopenalizacao reembolso antecipadojargao credito habitacao
