İlk Kez Ev Alanlar İçin Konut Kredileri: Destekler ve Tuzaklar
Her ülkede, ilk kez ev alacaklara yönelik çeşitli uygulamalar vardır ve hepsi aynı sorunu çözmeye çalışır: Asıl engel peşinat ve vergilerdir, aylık ödeme değil.
Ancak bu uygulamaların da bir maliyeti vardır ve bu maliyet genellikle broşürün önünde yazmaz. Çoğunlukla daha yüksek faiz oranı, sermaye birikiminin yavaş olması ya da ileride yapabileceklerinize bir kısıtlama olarak karşınıza çıkar.
İlk alımı gerçekten zorlaştıran nedir?#
Belirtmekte fayda var, çünkü tüm destekler bu soruna göre tasarlanır. Çoğu ilk kez alıcı için aylık ödeme karşılanabilir düzeydedir — genellikle ödedikleri kiradan bile düşüktür — ve asıl engel toplu paradır: peşinat, tapu harcı, masraflar; hepsi bir günde nakit olarak ödenir.
- Peşinat, fiyatlar arttıkça büyür, yani birikim sürekli hedefin peşinden koşar.
- Satın alma vergileri nakit ödenir ve krediyle karşılanamaz.
- Hukuk ve kredi masrafları tek başına küçük, toplamda ciddi tutar.
- Eşya ve ilk onarımlar, kimsenin bütçesinde yoktur ama herkes öder.
- Bazı ülkelerde, yüksek kredi-oranında uygulanan daha yüksek faiz, peşinat en düşükken ödemeyi daha da zorlaştırır.
Yaygın destek türleri#
| Tür | Nasıl yardımcı olur | Bedeli nedir |
|---|---|---|
| Yüksek kredi-oranlı ürün (95%) | Düşük peşinatla ev almanızı sağlar | En yüksek faiz dilimi; yavaş sermaye birikimi |
| Devlet garantisi | Kredi veren korunur, bu yüzden yüksek kredi-oranlı kredi verilebilir | Genellikle faiz farkı; uygunluk şartları |
| Vergi indirimi veya muafiyeti | Tapuda ödenecek nakdi azaltır | Fiyat üst limiti ve oturum şartları |
| Paylaşımlı mülkiyet | Bir kısmını satın alır, kalanını kiralarsınız | Kira ve aidat; satışı daha zor |
| Aile kefaleti veya peşinatı | Aile geliri veya birikimi başvuruyu destekler | Gerçek risk aile üyesine geçer |
| Teşvikli birikim hesabı | Peşinat için biriktirilen paraya bonus | Katılım limiti ve bekleme süresi |
Destekler sık sık değişir — bunlar birer politika aracıdır ve bütçelerle birlikte çıkar, sıkılaşır veya sona erer. Güncel kuralları makaleden değil, ilgili ulusal kurumdan kontrol edin; bu makale dahil.
Açıkça belirtilen tuzaklar#
- Yüksek kredi-oranlı ürünlerde faiz gerçekten daha yüksektir ve bu fark, tüm krediye ve ürün süresince uygulanır.
- Düşük peşinatla sermaye birikimi yavaştır, bu nedenle küçük bir fiyat düşüşü sizi negatif sermayeye sokabilir ve yeniden yapılandırmayı imkânsız kılar.
- Vergi teşviklerinde fiyat üst limitleri bakacağınız evleri sınırlar ve alıcıları bu sınıra yaklaştırır.
- Paylaşımlı mülkiyette krediye ek olarak kira ve aidat ödenir, satışı ise genellikle daha yavaş ve kısıtlıdır.
- Kefil düzenlemeleri gerçek riski aile üyesine — çoğunlukla ebeveynin evi veya birikimine — yükler.
- Yeni konut primi önemlidir çünkü birçok destek sadece yeni konutlarda geçerlidir ve bu evler ikinci el piyasasına göre daha pahalı olabilir.
Bunların hiçbiri destekleri yanlış yapmaz. Sadece karşılaştırmayı gerçek bir karşılaştırma haline getirir, broşürdekinden farklı olarak.
İlk olarak ne yapmalı?#
- Kendi ülkenizdeki toplam nakit ihtiyacını hesaplayın: peşinat, tapu harcı, noter ve hukuk, kredi masrafları, taşınma.
- Mevcut peşinatınızla hangi kredi-oranına ulaşabileceğinizi ve bir üst dilime geçmek için ne kadar daha gerektiğini kontrol edin.
- Güncel ulusal destek kurallarını hükümet veya düzenleyiciden öğrenin, makaleden değil.
- Bir eve aşık olmadan önce bir danışmandan bütçenize uygunluk değerlendirmesi alın.
- Kısa vadeli borçları ve kullanılmayan kredi limitlerini üç-altı ay önceden kapatın.
- Destekli ürünü aynı kredi-oranındaki düz ürüne karşı kıyaslayın — bazen destekli yol daha ucuz olmayabilir.
Altıncı adım en çok atlanan adımdır. Sıradan yüzde 90’lık üründen yarım puan daha pahalıya mal olan bir garanti desteği, ancak yüzde 90’a ulaşamıyorsanız anlamlıdır.
Kira karşılaştırması: Gerçek tablo#
Ev almak çoğunlukla sadece aylık ödemeyle kirayla kıyaslanır, bu da alımı olduğundan cazip gösterir. Gerçek bir karşılaştırma, kiracının ödemediği masrafları da içerir: bakım ve onarım, bina sigortası, varsa aidat, alım ve ilerideki satış masraflarının kalma süresine yayılması ve faiz — ki bu, bir varlığa ödeme değil, paranın maliyetidir.
- Bakım için genellikle yıllık ev değerinin yüzde biri kadar bütçe ayrılır.
- Alım ve satış masrafları, fiyat artışının birkaç yılını götürebilir.
- Ödemenin ana para kısmı birikimdir; faiz kısmı ise kira gibi bir maliyettir.
- Yaklaşık beş yılın altında kalmak, işlem masraflarını genellikle karşılamaz.
- Ev sahibi olmak, kira artışlarını ortadan kaldırır; bu, aylık karşılaştırmanın gizlediği gerçek bir uzun vadeli avantajdır.
Gerçek özet şudur: Uzun vadede ev almak genellikle kazandırır, kısa vadede ise çoğunlukla kaybettirir; çizgiyi belirleyen ise işlem masraflarıdır.
Sıkça sorulan sorular
İlk kez ev alanlar için ne kadar peşinat gerekir?
Piyasa koşulları, ilk kez alıcı olmaktan çok daha belirleyicidir. Birleşik Krallık ve bazı ülkelerde yüzde beşlik ürünler var, yüzde on ise pratikte en az gereken oran. Hollanda’da hâlâ tam fiyat kredisi alınabiliyor; Almanya ve İspanya’da ise genellikle yüzde yirmi peşinat beklenir ve üstüne fiyatın onda biri kadar alım masrafı eklenir. Önemli olan, sadece peşinat oranı değil, tapuda gereken toplam nakittir.
İlk kez ev alanlara yönelik destekler gerçekten avantajlı mı?
Bazen evet; bunun testi broşür değil, doğrudan karşılaştırmadır. Destekli ürünü aynı kredi-oranındaki sıradan ürünle kıyaslayın. Eğer mevcut peşinatınızla sıradan ürüne ulaşabiliyorsanız, destekli ürün genellikle faiz farkıyla daha pahalıya gelir. Destek, alımı mümkün kılıyorsa durum farklıdır — ama satış kısıtlarını, fiyat üst limitlerini ve paylaşımlı mülkiyette kira ile aidatı mutlaka kontrol edin.
Kira mı, ev almak mı daha iyi?
Uzun vadede ev almak genellikle kazandırır, kısa vadede ise çoğunlukla kaybettirir; çizgiyi belirleyen işlem masraflarıdır. Gerçek bir karşılaştırma, kiracının ödemediği masrafları da ekler: yıllık yaklaşık yüzde bir bakım, bina sigortası, aidat, alım ve satış masraflarının kalma süresine yayılması. Beş yılın altında bu masraflar genellikle karşılanmaz. Ev sahibi olmanın gerçek uzun vadeli avantajı, ödemenin sabit kalmasıdır; kira ise artmaya devam eder.
ilk kez ev alan kredidüşük peşinatlı konut kredisipaylaşımlı mülkiyet nedirilk ev alım destekleri95 kredi oranıkira mı ev almak mı
