Yeniden Finansmanın Değerli Olduğu Zaman: Başabaş Hesabı
Tek bir hesaplama var ve iki dakikanızı alır. Tüm geçiş maliyetlerini toplayın. Aylık tasarrufa bölün. Bu, değişikliğin değerli olması için kalmanız gereken ay sayısıdır.
Geri kalan her şey — faiz tahmini, bankaya sadakat, bir şey yapmanız gerektiği hissi — bu oranın etrafındaki gürültüdür.
Başabaş hesabı#
Toplam geçiş maliyeti, aylık tasarrufa bölündüğünde, başabaş noktası ay olarak bulunur. Krediyi bu noktadan çok daha uzun süre elinizde tutacaksanız yenileyin. Tutmayacaksanız, yenilemeyin.
| Kalem | Örnek |
|---|---|
| Mevcut kredide erken ödeme cezası | 1,800 |
| Yeni kredi tahsis ücreti | 995 |
| Ekspertiz ve hukuk | 400 |
| Toplam maliyet | 3,195 |
| Mevcut ödeme | 1,420 |
| Yeni ödeme | 1,255 |
| Aylık tasarruf | 165 |
| Başabaş | Yaklaşık 20 ay |
Yirmi ay, beş yıl kalmayı planlıyorsanız mantıklı bir geçiştir; önümüzdeki yaz satacaksanız zayıf bir karardır. Tüm karar bundan ibaret.
Yeniden finansmanın genellikle avantajlı olduğu dört durum#
- Sabit faiz süreniz bitiyor. Geri dönüş oranı genellikle çok daha yüksektir, erken ödeme cezası sona ermiştir ve hiçbir şey yapmamak pahalıya mal olur.
- Kredi-değer oranınız (LTV) yeni bir banda geçti. Ödemeler ve fiyat artışı sizi yüzde 85’ten yüzde 80’in altına taşımış olabilir; bu da tüm bakiye için daha iyi bir oran anlamına gelir.
- Faiz oranları siz sabitledikten sonra anlamlı şekilde düştü ve çıkış ücreti azaldı ya da kalmadı.
- Mali durumunuz iyileşti — borç kapandı, gelir farklı şekilde belgelendi, eski bir kredi sorunu artık kayıtlardan silindi.
İkinci durum çoğu kişinin hiç kontrol etmediği noktadır. LTV’nizin hâlâ satın alma anındaki gibi olduğunu varsaymadan önce ekspertiz isteyin veya benzer satışlara bakın.
Genellikle avantajlı olmayan dört durum#
- Kısa süreli kalan sabitte yüksek erken ödeme cezası. Cezanın azalmasını veya bitmesini bekleyin; genellikle her yıl azalır.
- Başabaş süresi içinde taşınmayı planlıyorsunuz. Bunun yerine port etme seçeneğini sorun.
- Mali durumunuz kötüleşti — iş değişikliği, yeni serbest meslek, yeni bir borç. Yeniden finansman tam bir yeni başvuru demektir ve reddedilebilir.
- Tasarruf küçük ve vadeyi uzatarak elde ediliyor. Bu bir tasarruf değil, faizli bir ertelemedir.
Son durum dikkat gerektirir. Yirmi beş yıl vadeli yeni bir krediye daha düşük faizle geçmek ödemeyi azaltabilir ama toplam maliyeti artırabilir. Aylık ödemeye değil, toplam maliyete bakın.
Sermaye serbest bırakmak için yeniden finansman#
Evi teminat göstererek daha fazla borç almak — tadilat, borç birleştirme, büyük bir harcama için — aynı mekanizmayı kullanan ayrı bir karardır. Kısa vadeli borcu, teminatlı uzun vadeli borca dönüştürür; bu da faizi düşürür ve ödeme süresini ciddi şekilde uzatır.
- Beş yıllık bir krediyi yirmi yıllık konut kredisine taşımak, düşük faiz oranına rağmen toplamda daha pahalıya gelebilir.
- Borç evinize teminat olarak bağlanır; ödeyememenin sonucu değişir.
- Tadilat için borç almak, değer katıyorsa veya kaçınılmazsa mantıklıdır; yeni LTV’yi evin karşılayıp karşılamadığını kontrol edin.
- Sermaye serbest bırakmak, fiyatlar düşerse önemli olan özkaynak tamponunuzu azaltır.
Düşük faiz oranı gerçektir, uzun vade de öyle. Karar vermeden önce her iki toplamı da hesaplayın ve harcama alışkanlığınızın da ele alınıp alınmadığına dürüstçe bakın.
Süreç ve ne kadar sürer#
- Sabit faiz süreniz bitmeden üç-altı ay önce başlayın — teklifler genellikle aylarca geçerlidir, erken teklif almak bir şeye mal olmaz.
- Önce mevcut bankanızın koruma teklifini alın; genellikle rekabetçidir ve neredeyse hiç evrak gerektirmez.
- Bunu, yeni sabit dönem boyunca toplam maliyetle, tüm ücretler dahil, açık piyasa ile karşılaştırın.
- Mevcut LTV’nizi kontrol edin; iyileşmiş olabilir ve daha iyi bir banda geçmiş olabilirsiniz.
- Başvuru yapın; tam bir değerlendirme bekleyin: gelir, taahhütler ve ekspertiz.
- Geri dönüş oranı başlamadan önce işlemi tamamlayın, sonrasına bırakmayın.
İkinci adım doğru yapılmaya değer. Koruma teklifi, hukuki işlemleri ve ekspertizi tamamen ortadan kaldırır ve bu kolaylık gerçekten değerlidir — ama bu bir başlangıç noktasıdır, nihai karar değil.
Sıkça sorulan sorular
Konut kredisi ne zaman yenilenmeye değer?
Toplam geçiş maliyeti aylık tasarrufa bölündüğünde, çıkan başabaş süresi krediyi elinizde tutacağınız süreden belirgin şekilde kısaysa. Erken ödeme cezası, yeni kredi tahsis ücreti, ekspertiz ve hukuk masraflarını toplayın; tasarrufa bölün. Yirmi ay, beş yıl kalacaksanız uygundur; gelecek yıl satacaksanız uygun değildir. En güçlü gerekçe, sabit dönem sonudur: çıkış cezası bitmişse ve hiçbir şey yapmazsanız çok daha yüksek bir geri dönüş oranına geçersiniz.
Yeniden finansman kredi notuma zarar verir mi?
Geçici bir düşüşe yol açar ve kalıcı bir sorun değildir. Yeniden finansman, tam bir yeni kredi başvurusudur; bu nedenle sert bir kredi sorgusu ve kısa süreliğine eski hesabın yanında yeni bir hesap açılması anlamına gelir. Her iki etki de birkaç ay içinde kaybolur. Önemli olan zamanlamadır: aynı dönemde başka kredi başvurusu yapmaktan kaçının; kısa sürede birden fazla başvuru, tek başvurudan daha olumsuz görünür.
Diğer borçları birleştirmek için yeniden finansman yapmalı mıyım?
Bazen, dikkatli olmak şartıyla. Kişisel bir borcu konut kredisine taşımak, faiz oranını düşürür ama ödemeyi yirmi yıl veya daha fazla bir süreye yayar; bu nedenle toplam ödeme, düşük faize rağmen artabilir — ayrıca borç evinize teminat olarak bağlanır ve ödeyemezseniz sonuçları değişir. Alternatifiniz pahalı kısa vadeli kredi ise ve toplam maliyeti, aylık ödemeden ziyade karşılaştırıyor ve borcun oluşma nedenini de ele alıyorsanız doğru karar olabilir.
konut kredisi ne zaman yenileniryeniden finansman başabaş noktasıkonut kredisi koruma teklifiyeniden finansman maliyetleriborç birleştirme konut kredisisabit faiz dönemi sonu
