Entrada e LTV: Porque os Escalões Importam Mais do que o Valor
A entrada faz duas coisas, e só uma delas é óbvia. Reduz o valor que pede emprestado, o que reduz a prestação de forma proporcional. E coloca-o noutro escalão de loan-to-value, o que altera a taxa oferecida para todo o empréstimo.
O segundo efeito não é gradual, mas sim por saltos, e é isso que o torna aproveitável: um pequeno valor extra que ultrapasse um limite pode valer muito mais do que um valor maior que não o faça.
Como funcionam os escalões#
Os bancos não definem preços de forma contínua. Publicam uma gama de produtos com taxas para escalões de LTV, e os limites mais comuns concentram-se em valores reconhecíveis. Estar nos 80,4 por cento ou nos 79,9 por cento é quase o mesmo empréstimo, mas frequentemente não tem a mesma taxa.
| LTV | Entrada | Preços típicos |
|---|---|---|
| 95% | 5% | Taxas mais altas, escolha de produtos limitada |
| 90% | 10% | Bem melhor do que 95% |
| 85% | 15% | Ainda melhor |
| 80% | 20% | Limite importante; elimina seguro hipotecário em alguns mercados |
| 75% | 25% | Perto das melhores taxas |
| 60% ou menos | 40%+ | Melhores taxas disponíveis |
Os limites exatos variam conforme o banco e o mercado, mas 90, 80, 75 e 60 aparecem quase sempre. Peça ao seu banco ou intermediário os escalões específicos antes de decidir quanto dar de entrada.
Os dois mecanismos, separados#
Vale a pena ver lado a lado, porque são frequentemente confundidos e têm efeitos diferentes. Acrescentar entrada reduz sempre o empréstimo. Só por vezes altera a taxa — mas quando o faz, o efeito aplica-se a todo o saldo durante o período do produto.
- Reduzir o empréstimo é linear: 10.000 a menos emprestados são cerca de 55 a menos por mês a 5% em 25 anos.
- Ultrapassar um escalão é um salto: pode baixar a taxa de todo o empréstimo em um quarto ou meio ponto.
- Num empréstimo de 250.000, meio ponto são cerca de 70 por mês — por uma alteração na entrada que pode ter sido de 5.000.
- Abaixo do limite, entrada adicional só faz o efeito linear até ao próximo escalão.
Regra prática: descubra onde está o próximo escalão antes de decidir quanto dar de entrada. Ficar mesmo antes de um é o erro evitável mais comum numa compra.
Seguro hipotecário e o limite dos 80 por cento#
Em vários mercados, pedir acima de um certo limite — normalmente 80 por cento — exige um seguro que protege o banco e é pago pelo cliente. É um custo mensal real sem benefício para si, e normalmente desaparece quando o saldo baixa abaixo do limite, embora o mecanismo varie.
- Nos Estados Unidos, o seguro hipotecário privado aplica-se acima de 80 por cento de LTV em empréstimos convencionais.
- Normalmente pode ser cancelado quando o saldo baixa abaixo do limite, mas o processo varia e nem sempre é automático.
- Vários mercados europeus usam um equivalente pago pelo banco, que aparece na taxa em vez de linha separada.
- O nosso simulador adiciona-o automaticamente nos mercados onde se aplica, porque omiti-lo subestima bastante a prestação.
Se está perto do limite, este é o argumento mais forte para procurar uma entrada extra — está a eliminar um custo, não só a reduzir o saldo.
De onde vem a entrada#
Os bancos verificam a origem da entrada como rotina, e a resposta muda o que lhe será pedido. Ofertas, em particular, exigem documentação que raramente está pronta.
| Origem | Normalmente aceite | O que é preciso |
|---|---|---|
| Poupanças | Sim | Extratos que mostrem acumulação |
| Oferta de família | Sim | Carta assinada a confirmar que é oferta, não empréstimo |
| Venda de imóvel anterior | Sim | Documento de escritura |
| Herança | Sim | Documentos de habilitação de herdeiros |
| Empréstimo pessoal | Quase nunca | Seria contado como dívida na mesma |
| Criptomoeda | Às vezes | Registo completo das transações; vários bancos recusam |
Prepare a carta de oferta cedo. É um documento de cinco minutos que atrasa regularmente escrituras uma semana porque ninguém a pediu até o analista o exigir.
A entrada não é o único dinheiro de que precisa#
Em muitos mercados, os impostos e taxas de compra são maiores do que as pessoas preveem e não podem ser financiados. Na Alemanha, normalmente somam quase um décimo do preço; em Espanha e Portugal, só o imposto de transmissão pode ser de seis a oito por cento. Esse dinheiro tem de estar disponível no dia da escritura, além da entrada.
- Imposto de compra ou transmissão — a maior fatia na maioria dos mercados europeus.
- Custos de notário e registo, obrigatórios em vários países.
- Comissão de agência, paga pelo comprador em alguns mercados.
- Taxas bancárias e legais.
- Custos de mudança e reparações imediatas, que ninguém planeia.
O nosso simulador por mercado soma estes valores ao total de dinheiro necessário exatamente por este motivo. Uma entrada que não deixa nada para o imposto de transmissão não compra casa.
Perguntas frequentes
Qual é uma boa entrada para um crédito à habitação?
O suficiente para ultrapassar o próximo escalão de loan-to-value, que é um objetivo mais útil do que uma percentagem redonda. As taxas são definidas por escalões — normalmente nos 90, 80, 75 e 60 por cento — por isso um pequeno valor extra que o leve de pouco acima para pouco abaixo de um limite pode baixar a taxa de todo o empréstimo, enquanto um valor bem maior que não ultrapasse um só reduz o saldo. Vinte por cento é o limite mais importante, porque também elimina o seguro hipotecário nos mercados onde existe.
O que significa LTV?
Loan to value: o empréstimo expresso como percentagem do valor do imóvel. Um empréstimo de 250.000 para um imóvel de 300.000 dá um LTV de cerca de 83 por cento. É o principal critério de preço usado pelo banco, porque mede quanto do seu dinheiro está em risco se os preços caírem, e determina se se aplica seguro hipotecário. É também o número que decide se uma queda de preços o deixa em situação de valor negativo.
Posso usar uma entrada oferecida?
Na maioria dos mercados sim, desde que seja realmente uma oferta e não um empréstimo. Os bancos exigem uma carta assinada pelo doador a confirmar que o dinheiro é uma oferta, que não se espera reembolso e que não mantém qualquer interesse no imóvel; também vão verificar a identidade do doador e a origem dos fundos. Peça essa carta cedo — é um documento curto que atrasa regularmente escrituras porque ninguém o prepara até o analista pedir.
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