Depósito y LTV: Por qué los tramos importan más que la cantidad
El depósito cumple dos funciones, y solo una es evidente. Reduce la cantidad que pides prestada, lo que disminuye el pago de forma proporcional. Y te mueve a un tramo diferente de relación préstamo-valor, lo que cambia la tasa que te ofrecen para todo el préstamo.
El segundo efecto es escalonado, no gradual, y eso es lo que lo hace aprovechable: una pequeña cantidad extra que cruce un umbral puede valer mucho más que una cantidad mayor que no lo cruce.
Cómo funcionan los tramos#
Los prestamistas no fijan precios de forma continua. Publican una gama de productos con tasas para tramos de LTV, y los umbrales habituales se agrupan en cifras reconocibles. Estar en 80,4 por ciento y estar en 79,9 por ciento es casi el mismo préstamo y, sin embargo, a menudo no la misma tasa.
| LTV | Depósito | Tarifas típicas |
|---|---|---|
| 95% | 5% | Tasas más altas, poca variedad de productos |
| 90% | 10% | Mucho mejor que 95% |
| 85% | 15% | Mejor aún |
| 80% | 20% | Umbral clave; elimina el seguro hipotecario en algunos mercados |
| 75% | 25% | Cerca de las mejores tasas |
| 60% o menos | 40%+ | Las mejores tasas disponibles |
Los umbrales exactos varían según el prestamista y el mercado, pero 90, 80, 75 y 60 aparecen casi siempre. Pregunta a tu banco o bróker por los tramos específicos antes de decidir cuánto aportar de depósito.
Los dos mecanismos, por separado#
Conviene verlos juntos, porque a menudo se confunden y funcionan de manera diferente. Aportar más depósito siempre reduce el préstamo. Solo a veces cambia la tasa — pero cuando lo hace, el efecto se aplica a todo el saldo restante durante todo el periodo del producto.
- Reducir el préstamo es lineal: 10.000 menos prestados son unos 55 menos al mes a 5% en 25 años.
- Cruzar un tramo es un salto: puede bajar la tasa de todo el préstamo en un cuarto o medio punto.
- En un préstamo de 250.000, medio punto son unos 70 al mes — por un cambio de depósito que quizá solo fueron 5.000.
- Por debajo del umbral, aportar más depósito solo tiene el efecto lineal hasta el siguiente tramo.
La regla práctica: averigua dónde está el siguiente tramo antes de decidir cuánto poner. Quedarse justo por debajo es el error evitable más común al comprar.
Seguro hipotecario y la línea del 80 por ciento#
En varios mercados, prestar por encima de un umbral — normalmente el 80 por ciento — exige un seguro que protege al prestamista y paga el prestatario. Es un coste mensual real sin beneficio para ti, y suele desaparecer una vez que el saldo baja del umbral, aunque el mecanismo varía.
- En Estados Unidos, el seguro hipotecario privado se aplica por encima del 80 por ciento de LTV en préstamos convencionales.
- Normalmente se puede cancelar cuando el saldo baja del umbral, pero el proceso varía y no siempre es automático.
- Varios mercados europeos usan un equivalente pagado por el banco que aparece en la tasa en vez de como línea separada.
- Nuestra calculadora lo añade automáticamente en los mercados donde aplica, porque omitirlo subestima mucho el pago mensual.
Si estás cerca del umbral, este es el argumento más fuerte para buscar ese depósito extra — eliminas un coste, no solo reduces el saldo.
De dónde sale el depósito#
Los bancos verifican el origen del depósito como rutina, y la respuesta cambia lo que te pedirán. Los regalos, en particular, requieren documentación que casi nadie tiene preparada.
| Origen | Normalmente aceptado | Qué se necesita |
|---|---|---|
| Ahorros | Sí | Extractos que muestren acumulación |
| Regalo familiar | Sí | Carta firmada confirmando que es un regalo, no un préstamo |
| Venta de propiedad anterior | Sí | Escritura de compraventa |
| Herencia | Sí | Documentación de herencia |
| Préstamo personal | Casi nunca | Igual contaría como deuda |
| Criptomonedas | A veces | Rastro completo de transacciones; varios bancos no lo aceptan |
Prepara la carta de regalo con antelación. Es un documento de cinco minutos que suele retrasar la firma una semana porque nadie la pide hasta que lo solicita el analista.
El depósito no es todo el efectivo que necesitas#
En muchos países, los impuestos y gastos de compra son mayores de lo que la gente prevé y no se pueden financiar. En Alemania suelen sumar cerca de una décima parte del precio; en España y Portugal solo el impuesto de transmisiones puede ser del seis al ocho por ciento. Ese dinero debe estar disponible el día de la firma, junto con el depósito.
- Impuesto de compra o transmisiones — el mayor gasto en la mayoría de mercados europeos.
- Gastos de notaría y registro, obligatorios en varios países.
- Comisión de agencia, que paga el comprador en algunos mercados.
- Gastos bancarios y de gestoría.
- Costes de mudanza y reparaciones inmediatas, que nadie suele prever.
Nuestra calculadora por país suma estos gastos al efectivo necesario precisamente por esto. Un depósito que no deja nada para el impuesto de transmisiones no compra una casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es un buen depósito para una hipoteca?
El suficiente para cruzar el siguiente tramo de relación préstamo-valor, que es un objetivo más útil que un porcentaje redondo. Las tasas se fijan por tramos — normalmente en 90, 80, 75 y 60 por ciento — así que una pequeña cantidad extra que te pase de justo encima de un umbral a justo debajo puede bajar la tasa de todo el préstamo, mientras que una cantidad mucho mayor que no cruce un tramo solo reduce el saldo. El veinte por ciento es el umbral más importante, porque además elimina el seguro hipotecario en los mercados donde se aplica.
¿Qué significa LTV?
Relación préstamo-valor: el préstamo expresado como porcentaje del valor de la propiedad. Un préstamo de 250.000 sobre una vivienda de 300.000 es un LTV de aproximadamente 83 por ciento. Es la principal palanca de precios que usa el banco, porque mide cuánto de su dinero está en riesgo si bajan los precios, y determina si aplica el seguro hipotecario. También es la cifra que decide si una caída de precios te deja en patrimonio negativo.
¿Puedo usar un depósito regalado?
En la mayoría de los mercados sí, siempre que sea realmente un regalo y no un préstamo. Los bancos exigen una carta firmada del donante confirmando que el dinero es un regalo, que no se espera devolución y que no retiene ningún derecho sobre la propiedad; también verificarán la identidad del donante y el origen de los fondos. Consigue esa carta cuanto antes — es un documento breve que suele retrasar la firma porque nadie lo prepara hasta que lo pide el analista.
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