Cuándo merece la pena refinanciar: el cálculo del punto de equilibrio
Solo hay un cálculo y lleva dos minutos. Suma todos los costes de cambiar. Divide entre el ahorro mensual. Ese es el número de meses que debes quedarte para que el cambio valga la pena.
Todo lo demás — especular con los tipos, la fidelidad al banco, la sensación de que deberías hacer algo — es ruido alrededor de esa fracción.
El cálculo del punto de equilibrio#
El coste total de cambiar, dividido entre el ahorro mensual, da el punto de equilibrio en meses. Si es probable que sigas con la hipoteca mucho después de ese plazo, refinancia. Si no, no lo hagas.
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Comisión por amortización anticipada del préstamo actual | 1,800 |
| Comisión de apertura del nuevo préstamo | 995 |
| Tasación y gastos legales | 400 |
| Coste total | 3,195 |
| Cuota actual | 1,420 |
| Nueva cuota | 1,255 |
| Ahorro mensual | 165 |
| Punto de equilibrio | Unos 20 meses |
Veinte meses es un buen cambio si piensas quedarte cinco años y uno malo si vas a vender el verano que viene. Esa es toda la decisión.
Los cuatro casos en los que suele compensar refinanciar#
- Termina tu periodo fijo. El tipo de reversion suele ser mucho más alto, la comisión por amortización anticipada ya no aplica y no hacer nada es la opción más cara.
- Tu LTV ha bajado de tramo. Los pagos y la revalorización pueden haberte pasado del 85 al 80 por ciento, que es un tramo de tipo realmente mejor para todo el saldo.
- Los tipos han bajado de forma relevante desde que fijaste y la penalización por salir es pequeña o inexistente.
- Tus circunstancias han mejorado — has saldado deudas, puedes demostrar más ingresos, o un problema de crédito ya ha prescrito.
El segundo caso es el que casi nadie revisa. Pide una tasación o consulta ventas similares antes de asumir que tu LTV es el mismo que al comprar.
Los cuatro casos en los que normalmente no compensa#
- Una comisión alta por amortización anticipada y poco tiempo fijo restante. Espera a que la penalización baje o desaparezca; suele reducirse cada año.
- Piensas mudarte antes de llegar al punto de equilibrio. Pregunta por la portabilidad en su lugar.
- Tus circunstancias han empeorado — cambio de trabajo, nuevo autónomo, has asumido una deuda. Una refinanciación es una solicitud nueva y pueden denegártela.
- El ahorro es pequeño y alargas el plazo para conseguirlo. Eso no es un ahorro, es un aplazamiento con intereses.
El último caso requiere atención. Refinanciar a un nuevo plazo de veinticinco años a menor tipo puede bajar la cuota pero aumentar el coste total. Compara el coste total, no solo la cuota mensual.
Refinanciar para liberar capital#
Pedir más dinero sobre la vivienda para financiar otra cosa — una reforma, consolidar deudas, una compra grande — es una decisión aparte que usa el mismo mecanismo. Convierte deuda a corto plazo en deuda garantizada a largo plazo, lo que baja el tipo de interés y alarga mucho el periodo de pago.
- Consolidar un préstamo a cinco años en una hipoteca a veinte puede salir más caro en total aunque el tipo sea menor.
- La deuda pasa a estar garantizada con tu casa, lo que cambia las consecuencias si no pagas.
- Pedir para reformar puede tener sentido si añade valor o es imprescindible; comprueba si la vivienda soporta el nuevo LTV.
- Liberar capital reduce tu colchón de patrimonio, lo que importa si bajan los precios.
El tipo más bajo es real y el plazo más largo también. Calcula ambos totales antes de decidir y sé honesto sobre si también estás corrigiendo el hábito de gasto que lo originó.
El proceso y cuánto tarda#
- Empieza tres a seis meses antes de que acabe tu periodo fijo — las ofertas suelen ser válidas varios meses, así que pedirla pronto no cuesta nada.
- Pide primero la oferta de retención de tu banco actual; suele ser competitiva y casi no requiere papeleo.
- Compárala con el mercado abierto en coste total durante el nuevo periodo fijo, incluyendo comisiones.
- Revisa tu LTV actual, porque puede haber mejorado y haberte pasado a un tramo mejor.
- Solicita, esperando una evaluación completa: ingresos, compromisos y tasación.
- Cierra antes de que empiece el tipo de reversion, no después.
El segundo paso merece la pena hacerlo bien. Una oferta de retención evita trámites legales y tasación, y la comodidad tiene un valor real — pero es solo el punto de partida, no la respuesta final.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo merece la pena refinanciar una hipoteca?
Cuando el coste total de cambiar dividido entre el ahorro mensual da un periodo de equilibrio claramente más corto que el tiempo que vas a mantener la hipoteca. Suma la comisión por amortización anticipada, la comisión de apertura, la tasación y los gastos legales; divide entre el ahorro. Veinte meses está bien si te quedas cinco años y es mala opción si vendes el año que viene. El caso más claro es al acabar el periodo fijo, cuando ya no hay penalización y no hacer nada significa pasar a un tipo de reversion mucho más alto.
¿Refinanciar afecta a mi puntuación de crédito?
Provoca una bajada temporal y no es un problema duradero. Una refinanciación es una solicitud de hipoteca nueva, así que implica una consulta dura al fichero y, durante un tiempo, una cuenta nueva junto a la anterior. Ambos efectos desaparecen en unos meses. Lo importante es el momento: evita pedir otros créditos en ese periodo, ya que varias solicitudes en poco tiempo se ven peor que una sola.
¿Debo refinanciar para consolidar otras deudas?
A veces, y con cuidado. Pasar un préstamo personal a la hipoteca baja el tipo de interés pero alarga el pago a veinte años o más, así que el total pagado puede subir incluso con menor tipo — y la deuda pasa a estar garantizada con tu vivienda, lo que cambia las consecuencias si no puedes pagar. Puede ser la decisión correcta si la alternativa es un crédito caro a corto plazo, siempre que compares el coste total y no solo la cuota mensual y resuelvas la causa de la deuda.
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