Konut Kredisi Hesaplayıcı Nasıl Çalışır: Formül ve Hesaplama
Bir konut kredisi hesaplayıcısı gizemli bir şey yapmaz. Tek bir denklemi — anüite formülünü — çözer ve ardından vade süresince her ay bir çıkarma işlemini tekrarlar.
Formülü bilmek pratik bir nedenle önemlidir: Sonucu hangi dört girdinin değiştirdiğini tam olarak gösterir ve bankanın rakamının neden sizinkinden farklı olacağını açıkça ortaya koyar.
Formül#
Standart bir geri ödemeli kredide aylık ödeme, tüm vade boyunca sabittir ve son ödeme borcu tam olarak kapatacak şekilde hesaplanır. Formül şöyle yazılır: ödeme, P çarpı i, bölü bir eksi (bir artı i) üzeri eksi n. P, alınan kredi tutarıdır; i, aylık faiz oranıdır — yıllık nominal oran on ikiye bölünür — ve n, ay sayısıdır.
- P — alınan kredi tutarıdır; bu, fiyat eksi peşinat, yani doğrudan fiyat değildir.
- i — aylık oran. %4,8 yıllık nominal oran, ayda 0,004 demektir.
- n — yıl değil, ay sayısı. 25 yıl, 300 ay eder.
- Oran sıfırsa formül sıfıra böler; bu durumda ödeme, P'nin n'ye bölünmesidir.
Bu listede nelerin olmadığını fark edin. Geliriniz görünmez, mülk değeri ise yalnızca peşinat yoluyla hesaba katılır. Bunlar, hangi oranı alacağınızı etkiler; bir oran aldıktan sonra aritmetiği değiştirmez.
Uygulamalı bir örnek#
200.000 kredi, %4,8 nominal oranla 25 yıl vadeli alınsın. Aylık oran 0,004 ve vade 300 ay. Formül yaklaşık 1.146 ödeme verir. 300 ile çarptığınızda toplamda yaklaşık 343.800 ödemiş olursunuz — bunun yaklaşık 143.800'ü faizdir, yani alınan kredi tutarının yüzde yetmişinden fazlası fazladan ödenmiş olur.
| Girdi | Değer | Değişimin etkisi |
|---|---|---|
| Alınan kredi tutarı | 200.000 | Ödeme birebir orantılı değişir |
| Oran | %4,8 | Çok doğrusal olmayan etki — vade uzadıkça etkisi büyür |
| Vade | 25 yıl | Vade uzadıkça ödeme düşer, toplam faiz çok artar |
| Peşinat | P'yi azaltır | Ayrıca genellikle daha düşük oran dilimi sağlar |
İlk kez kredi çekenlerin en çok şaşırdığı rakam toplam faizdir. Hiçbir reklamda gösterilmez ve vade seçimini gerçek kılan asıl sayıdır.
Ay ay ne olur?#
Ödeme sabittir, ancak içeriği değişir. Her ay faiz, o anki kalan borç üzerinden hesaplanır; ödemenin kalan kısmı borcu azaltır. Başta borç yüksek olduğu için faiz oranı yüksektir ve ilerleme yavaş hissedilir. Sonlara doğru bu durum tersine döner.
| 25 yıllık kredide dönem | Ödemenin faiz oranı | Kapanan borç |
|---|---|---|
| 1. Ay | Yaklaşık %70 | Neredeyse hiç |
| 5. Yıl | Yaklaşık %60 | Yaklaşık %12 |
| 12. Yıl | Yaklaşık %45 | Yaklaşık %35 |
| 20. Yıl | Yaklaşık %20 | Yaklaşık %75 |
| Son yıl | %5'in altında | Kalan tamamı |
Bu nedenle erken dönemde fazla ödeme yapmak, sonradan yapmaktan çok daha fazla kazandırır: Erken yapılan bir fazla ödeme, kalan her ay için faizi azaltır.
Çoğu hesaplayıcının göstermediği noktalar#
Formül size kredi geri ödemesini verir. Ancak ev almanın toplam maliyetini göstermez ve birçok ülkede bu fark çok büyüktür — alım vergileri ve masraflar fiyatın onda birine kadar çıkabilir ve genellikle krediye eklenemezler; yani peşinata ek olarak nakit bulunması gerekir.
- Alım vergileri — tapu harcı, damga vergisi, kayıt vergisi. Çoğu Avrupa ülkesinde en büyük kalemdir.
- Noter ve tapu masrafları, bazı ülkelerde pazarlık edilemez ve yasal olarak sabittir.
- Kredi tahsis veya ürün ücretleri kredi veren tarafından alınır; bazen krediye eklenebilir, bazen eklenemez.
- Zorunlu sigorta — peşinat eşiğinin altında konut kredisi sigortası veya kredi teklifine dahil edilen hayat sigortası.
- Zorunlu amortisman kuralları, bazı ülkelerde aylık ödemeyi saf anüite tutarının üstüne çıkarır.
Hesaplayıcımız bunları ülkeye göre ekler; çünkü tamamlayamayacağınız bir ev için ödeyebileceğiniz bir taksit, gerçek bir cevap değildir.
Bankanın rakamı neden farklı olur?#
- Banka APR (yıllık maliyet oranı) açıklar; bu, ücretleri de içerir. Formül ise nominal oranı kullanır.
- Bazı ülkelerde zorunlu sigorta ödemeye eklenir.
- Gün sayımı ve yuvarlama kuralları bankadan bankaya değişir.
- İnternette gördüğünüz oran en iyi dilimdir; size sunulan oran ise peşinat, gelir ve kredi geçmişinize göre belirlenir.
- Bazı ürünler saf anüite değildir — sadece faiz ödemeli dönemler, kademeli ödemeler veya zorunlu amortisman programları olabilir.
Bir hesaplayıcı size teklifin genel yapısını ve sormanız gereken soruları gösterir. Sadece bankanın bağlayıcı örneği gerçek teklifi verir.
Sıkça sorulan sorular
Konut kredisi hesaplayıcısı hangi formülü kullanır?
Standart anüite formülü: Aylık ödeme, alınan kredi tutarının aylık faiz oranı ile çarpılıp, bir eksi (bir artı aylık oran) üzeri eksi ay sayısına bölünmesidir. Aylık oran, yıllık nominal oranın on ikiye bölünmesiyle bulunur; ay sayısı ise yıl olarak vadenin on ikiyle çarpılmasıdır. Oran sıfırsa formül çalışmaz ve ödeme, alınan kredi tutarının ay sayısına bölünmesidir.
Neden ilk ödemelerimin çoğu faize gidiyor?
Çünkü faiz, kalan borç üzerinden hesaplanır ve başta borç en yüksek seviyededir. Ödeme sabit olduğu için, faiz oranı yüksekse borcu azaltan kısım küçüktür. Borç azaldıkça faiz yükü de azalır ve aynı ödemenin daha büyük kısmı anaparaya gider. Tipik bir 25 yıllık kredide ilk ödeme yaklaşık yüzde yetmiş faiz, son ödeme ise neredeyse tamamen anapara olur. Ayrıca, vadenin başında yapılan fazla ödeme, sonlarda yapılanla kıyaslandığında çok daha fazla tasarruf sağlar.
Konut kredisi hesaplayıcı vergileri ve masrafları içerir mi?
Çoğu içermez ve birçok ülkede bu eksiklik, faiz oranı farkından çok daha büyüktür. Alım vergileri, noter ve tapu masrafları, emlakçı komisyonu ve kredi veren ücretleri ülkeye göre toplam fiyatın yüzde iki ila onuna kadar çıkabilir ve genellikle krediye eklenemez; bu nedenle peşinatla birlikte nakit olarak karşılanmaları gerekir. Hesaplayıcımız, tam da bu nedenle bunları ülkeye göre ayrı ayrı gösterir.
konut kredisi hesaplama mantigikonut kredisi odeme formuluaylik kredi taksiti nasil hesaplaniramortisman nedirkonut kredisi faiz hesaplamatoplam kredi faizi hesaplama
