Cara Kerja Kalkulator KPR: Formula dan Perhitungannya
Kalkulator KPR tidak melakukan hal yang misterius. Ia hanya menyelesaikan satu rumus — rumus anuitas — lalu mengulangi satu pengurangan untuk setiap bulan selama masa pinjaman.
Mengetahui rumusnya penting secara praktis: Anda tahu persis empat input apa yang memengaruhi hasilnya, dan Anda akan langsung paham mengapa angka bank bisa berbeda dengan hasil Anda.
Rumusnya#
Untuk pinjaman angsuran standar, cicilan bulanan tetap selama masa pinjaman dan dihitung agar pembayaran terakhir melunasi utang secara tepat. Rumusnya: cicilan sama dengan P dikali i, dibagi satu dikurangi (satu plus i) pangkat minus n. P adalah jumlah pinjaman, i adalah suku bunga bulanan — suku bunga nominal tahunan dibagi dua belas — dan n adalah jumlah bulan.
- P — jumlah pinjaman, yaitu harga rumah dikurangi uang muka Anda, bukan harga rumahnya.
- i — suku bunga bulanan. Suku bunga nominal 4,8% per tahun berarti 0,004 per bulan.
- n — jumlah bulan, bukan tahun. Masa 25 tahun berarti 300 bulan.
- Jika bunganya nol, rumus ini membagi dengan nol; cicilan cukup P dibagi n.
Perhatikan apa yang tidak ada dalam daftar itu. Penghasilan Anda tidak muncul, begitu juga nilai properti kecuali lewat uang muka. Faktor-faktor itu memengaruhi suku bunga yang ditawarkan, bukan perhitungannya setelah Anda mendapatkannya.
Contoh perhitungan#
Pinjam 200.000 dengan bunga nominal 4,8% selama 25 tahun. Suku bunga bulanan 0,004 dan masa pinjaman 300 bulan. Rumus menghasilkan cicilan sekitar 1.146. Dikalikan 300, total pembayaran sekitar 343.800 — sekitar 143.800 di antaranya adalah bunga, lebih dari tujuh puluh persen dari jumlah pinjaman yang ditambahkan di atasnya.
| Input | Nilai | Dampak jika diubah |
|---|---|---|
| Jumlah pinjaman | 200.000 | Cicilan berubah sebanding |
| Bunga | 4,8% | Sangat tidak linear — dampaknya makin besar jika masa pinjaman lebih lama |
| Masa pinjaman | 25 tahun | Makin lama, cicilan makin kecil, tapi total bunga jauh lebih besar |
| Uang muka | Mengurangi P | Biasanya juga membuat Anda dapat bunga lebih rendah |
Angka yang paling mengejutkan bagi pembeli rumah pertama kali adalah total bunga. Angka ini tidak pernah dicantumkan di iklan mana pun, padahal inilah angka yang membuat keputusan masa pinjaman menjadi nyata.
Apa yang terjadi setiap bulan#
Cicilan tetap, tapi komposisinya berubah. Setiap bulan bunga dikenakan pada sisa utang saat itu; sisanya dari cicilan digunakan untuk mengurangi utang pokok. Di awal, sisa utang masih besar sehingga porsi bunga juga besar, dan kemajuan terasa lambat. Di akhir, kondisinya berbalik.
| Tahapan dalam pinjaman 25 tahun | Porsi bunga dari cicilan | Pokok yang terbayar |
|---|---|---|
| Bulan 1 | Sekitar 70% | Hampir tidak ada |
| Tahun ke-5 | Sekitar 60% | Sekitar 12% |
| Tahun ke-12 | Sekitar 45% | Sekitar 35% |
| Tahun ke-20 | Sekitar 20% | Sekitar 75% |
| Tahun terakhir | Di bawah 5% | Sisanya |
Inilah alasan membayar lebih di awal jauh lebih menguntungkan daripada di akhir: pembayaran ekstra di awal mengurangi bunga untuk semua bulan berikutnya.
Yang sering dilewatkan kalkulator#
Rumus hanya memberi Anda cicilan pinjaman. Ia tidak menghitung biaya membeli rumah, dan di banyak negara selisihnya sangat besar — pajak dan biaya pembelian bisa mencapai sepersepuluh harga rumah, dan hampir tidak pernah bisa dibiayai lewat pinjaman, artinya harus dibayar tunai di luar uang muka.
- Pajak pembelian — bea balik nama, bea materai, pajak pendaftaran. Ini biasanya biaya terbesar di banyak negara Eropa.
- Biaya notaris dan registrasi, yang di beberapa negara sudah diatur undang-undang, bukan bisa ditawar.
- Biaya administrasi atau produk dari bank, kadang bisa dimasukkan ke pinjaman, kadang tidak.
- Asuransi wajib — asuransi KPR jika uang muka di bawah batas tertentu, atau asuransi jiwa yang sudah termasuk dalam penawaran.
- Aturan amortisasi wajib, yang membuat cicilan bulanan lebih tinggi dari angka anuitas murni di beberapa negara.
Kalkulator kami menambahkan biaya-biaya ini sesuai negara, karena cicilan yang Anda mampu bayar untuk rumah yang tidak bisa Anda selesaikan prosesnya bukanlah jawaban yang berguna.
Mengapa angka bank bisa berbeda#
- Bank mencantumkan APR, yang sudah termasuk biaya; rumus memakai bunga nominal.
- Asuransi wajib dimasukkan ke cicilan di beberapa negara.
- Konvensi hari dan pembulatan sedikit berbeda antar bank.
- Bunga online biasanya adalah yang terbaik; bunga yang Anda dapat tergantung uang muka, penghasilan, dan riwayat kredit.
- Beberapa produk bukan anuitas murni — ada masa bunga saja, cicilan bertahap, atau jadwal amortisasi wajib.
Kalkulator memberi Anda gambaran dan pertanyaan yang perlu ditanyakan. Hanya ilustrasi resmi dari bank yang memberi Anda penawaran pasti.
Pertanyaan yang sering diajukan
Rumus apa yang digunakan kalkulator KPR?
Rumus anuitas standar: cicilan bulanan sama dengan jumlah pinjaman dikali suku bunga bulanan, dibagi satu dikurangi (satu plus suku bunga bulanan) pangkat minus jumlah bulan. Suku bunga bulanan adalah bunga nominal tahunan dibagi dua belas, dan jumlah bulan adalah masa pinjaman dalam tahun dikali dua belas. Jika bunganya nol, rumus tidak berlaku dan cicilan cukup jumlah pinjaman dibagi jumlah bulan.
Mengapa di awal cicilan saya lebih banyak untuk bunga?
Karena bunga dikenakan pada sisa utang, dan di awal sisa utang masih paling besar. Cicilan bulanan tetap, jadi jika porsi bunga besar, sisa untuk mengurangi pokok jadi kecil. Saat utang pokok berkurang, bunga juga turun dan lebih banyak dari cicilan masuk ke pokok. Pada pinjaman 25 tahun, cicilan pertama bisa sekitar tujuh puluh persen bunga, dan cicilan terakhir hampir seluruhnya pokok. Inilah juga alasan pembayaran ekstra di awal masa pinjaman menghemat jauh lebih banyak daripada pembayaran ekstra di akhir.
Apakah kalkulator KPR sudah termasuk biaya dan pajak?
Kebanyakan belum, dan di banyak negara hal ini lebih besar dari selisih bunga apa pun. Pajak pembelian, biaya notaris dan registrasi, komisi agen, dan biaya bank bisa menambah dua hingga sepuluh persen dari harga rumah tergantung negara, dan biasanya tidak bisa dibiayai lewat pinjaman, jadi harus dibayar tunai bersama uang muka. Kalkulator kami merinci biaya tersebut per negara untuk alasan ini.
cara kerja kalkulator kprrumus cicilan kprhitung cicilan kpr bulananpenjelasan amortisasiperhitungan bunga kprtotal bunga kpr
