Så fungerar en bolåneräknare: Formeln, visad
En bolåneräknare gör inget mystiskt. Den löser en enda ekvation – annuitetsformeln – och upprepar sedan en subtraktion för varje månad under lånets löptid.
Att känna till formeln är praktiskt: den visar exakt vilka fyra indata som påverkar svaret, och det blir tydligt varför bankens siffra inte alltid stämmer med din.
Formeln#
För ett vanligt annuitetslån är månadsbetalningen fast under hela löptiden och beräknas så att sista betalningen löser skulden exakt. Utskrivet: betalning är lika med P gånger i, dividerat med ett minus (ett plus i) upphöjt till minus n. P är lånebeloppet, i är den månatliga räntan – den nominella årsräntan delat med tolv – och n är antal månader.
- P — lånebeloppet, alltså priset minus din kontantinsats, inte hela priset.
- i — månadsräntan. En nominell årsränta på 4,8 % är 0,004 per månad.
- n — månader, inte år. 25 år är 300 månader.
- Om räntan är noll delar formeln med noll; betalningen blir då helt enkelt P delat med n.
Notera vad som saknas i listan. Din inkomst syns inte, och inte heller bostadens värde annat än via insatsen. De påverkar vilken ränta du får, men inte uträkningen när du väl har en ränta.
Ett räkneexempel#
Låna 200 000 till 4,8 % nominell ränta över 25 år. Månadsräntan är 0,004 och löptiden 300 månader. Formeln ger en betalning på cirka 1 146. Multiplicera med 300 och du har betalat tillbaka ungefär 343 800 – varav cirka 143 800 är ränta, alltså mer än sjuttio procent av lånebeloppet ovanpå.
| Indata | Värde | Effekt av att ändra |
|---|---|---|
| Lånebelopp | 200 000 | Betalningen ändras i exakt proportion |
| Ränta | 4,8 % | Starkt icke-linjär – effekten ökar med löptiden |
| Löptid | 25 år | Längre löptid, lägre betalning, mycket mer total ränta |
| Insats | Minskar P | Ger ofta också en lägre ränteklass |
Den mest överraskande siffran för de flesta förstagångslåntagare är den totala räntekostnaden. Den syns aldrig i annonser, men det är siffran som gör löptidsvalet verkligt.
Vad händer månad för månad#
Betalningen är konstant, men dess sammansättning förändras. Varje månad tas räntan ut på den kvarvarande skulden just då; det som blir kvar av betalningen minskar skulden. Tidigt är skulden stor och ränteandelen hög, så det går långsamt. Mot slutet vänder det.
| Tidpunkt i ett 25-årigt lån | Ränteandel av betalningen | Skuld som återstår |
|---|---|---|
| Månad 1 | Cirka 70 % | Nästan ingenting |
| År 5 | Cirka 60 % | Ungefär 12 % |
| År 12 | Cirka 45 % | Ungefär 35 % |
| År 20 | Cirka 20 % | Ungefär 75 % |
| Sista året | Under 5 % | Resten |
Därför är det mycket mer värt att amortera extra tidigt än sent: en tidig extraamortering minskar räntan för varje återstående månad.
Vad de flesta räknare utelämnar#
Formeln ger dig lånebetalningen. Den visar inte vad det kostar att köpa en bostad, och i många länder är skillnaden enorm – skatter och avgifter kan lägga till en tiondel av priset, och de kan nästan aldrig lånas, vilket betyder att de måste betalas kontant utöver insatsen.
- Köpskatter – lagfart, stämpelskatt, registreringsavgift. Den största posten i de flesta europeiska länder.
- Notarie- och registreringsavgifter, som i flera länder är lagstadgade och inte förhandlingsbara.
- Uppläggnings- eller produktavgifter från långivaren, ibland möjliga att lägga på lånet, ibland inte.
- Obligatoriska försäkringar – bolåneförsäkring under en viss insatsnivå, eller låntagarförsäkring som ingår i erbjudandet.
- Tvingande amorteringskrav, som i vissa länder höjer månadsbetalningen över ren annuitet.
Vår räknare lägger till dessa per land, eftersom en betalning du har råd med på en bostad du inte kan slutföra köpet av inte är ett användbart svar.
Varför bankens siffra skiljer sig#
- Banken anger APR, som inkluderar avgifter; formeln använder nominell ränta.
- Obligatoriska försäkringar läggs på betalningen i flera länder.
- Olika långivare har olika dagberäknings- och avrundningsregler.
- Räntan du ser online är bästa klass; den du får beror på insats, inkomst och kreditvärdighet.
- Vissa produkter är inte rena annuiteter – räntefria perioder, stegrande betalningar eller tvingande amorteringsplaner.
En räknare ger dig överblicken och frågorna att ställa. Endast långivarens bindande offert ger dig det faktiska avtalet.
Vanliga frågor
Vilken formel använder en bolåneräknare?
Den vanliga annuitetsformeln: månadsbetalning är lika med lånebeloppet multiplicerat med månadsräntan, dividerat med ett minus (ett plus månadsräntan) upphöjt till minus antal månader. Månadsräntan är den nominella årsräntan delat med tolv, och antal månader är löptiden i år multiplicerat med tolv. Om räntan är noll fungerar inte formeln och betalningen blir helt enkelt lånebeloppet delat med antal månader.
Varför går mer av min tidiga betalning till ränta?
För att räntan tas ut på den kvarvarande skulden, och i början är skulden som störst. Betalningen är densamma varje månad, så om ränteandelen är hög blir det mindre kvar till att minska skulden. När skulden minskar sjunker räntekostnaden och mer av betalningen går till amortering. På ett typiskt 25-årigt lån kan första betalningen vara runt sjuttio procent ränta, och den sista nästan bara amortering. Det är också därför en extraamortering tidigt i löptiden sparar mycket mer än samma extraamortering sent.
Ingår avgifter och skatter i en bolåneräknare?
De flesta gör det inte, och i många länder är det viktigare än skillnaden i ränta. Köpskatter, notarie- och registreringsavgifter, mäklararvode och långivaravgifter kan lägga till mellan två och tio procent av priset beroende på land, och de kan oftast inte lånas utan måste betalas kontant utöver insatsen. Vår räknare specificerar dem per land just därför.
hur fungerar en bolåneräknarebolån formelberäkna månadskostnad bolånvad är amorteringränta på bolåntotal ränta bolån
