Quanto Deve Durare un Mutuo? Il Compromesso sulla Durata
La durata è il numero più importante della domanda, ma quello a cui si pensa meno. Di solito si eredita dal valore preimpostato dal simulatore.
Il compromesso è semplice: una durata più lunga rende ogni rata più bassa ma il totale molto più alto, e oltre un certo punto la rata non scende più in modo significativo mentre il totale continua a salire.
Quanto costa ogni decennio#
| Durata | Rata mensile | Interessi totali | Totale rimborsato |
|---|---|---|---|
| 15 anni | 1.562 | 81.200 | 281.200 |
| 20 anni | 1.299 | 111.700 | 311.700 |
| 25 anni | 1.146 | 143.800 | 343.800 |
| 30 anni | 1.049 | 177.700 | 377.700 |
| 40 anni | 941 | 251.700 | 451.700 |
200.000 al 4,8%, esempio illustrativo. Leggi insieme la prima e la terza colonna: passare da 25 a 30 anni fa risparmiare 97 al mese ma costa 33.900 euro in più di interessi.
Il rendimento decrescente#
Il risparmio sulla rata per ogni decennio aggiuntivo si riduce, mentre il costo degli interessi cresce. Questa è la logica di tutta la scelta, ed è il motivo per cui i mutui a quarant’anni sono una soluzione a un problema specifico, non un miglioramento generale.
- 15 → 20 anni: la rata scende di 263, gli interessi salgono di 30.500.
- 20 → 25 anni: la rata scende di 153, gli interessi salgono di 32.100.
- 25 → 30 anni: la rata scende di 97, gli interessi salgono di 33.900.
- 30 → 40 anni: la rata scende di 108 in due decenni, gli interessi salgono di 74.000.
Intorno ai trent’anni il compromesso diventa chiaramente svantaggioso nella maggior parte dei mercati. Oltre quella soglia si compra un piccolo margine mensile a caro prezzo.
La risposta flessibile#
C’è una via di mezzo che la maggior parte dei mutuatari dovrebbe scegliere: optare per una durata lunga e rimborsare di più quando possibile. Un mutuo lungo con rimborsi extra regolari si comporta quasi come uno breve, con una differenza fondamentale: puoi fermarti in un mese difficile, cosa che un contratto breve non permette.
| Soluzione | Rata obbligatoria | Velocità di rimborso effettiva | Flessibilità |
|---|---|---|---|
| Mutuo 15 anni | Alta, contrattuale | Veloce | Nessuna |
| Mutuo 25 anni con rimborsi extra | Più bassa, contrattuale | Quasi altrettanto veloce | Alta |
| Mutuo 25 anni, senza rimborsi extra | Più bassa | Lenta | Alta |
| Mutuo 40 anni | La più bassa | Molto lenta | Alta |
La seconda riga è la soluzione ideale, a patto che i rimborsi extra vengano davvero effettuati. Automatizzali e verifica che riducano la durata e non solo la rata.
I vincoli sulla durata#
- Età pensionabile. Le banche di solito vogliono che il mutuo finisca entro la pensione prevista, quindi la durata massima si riduce per chi è più avanti con l’età.
- Limiti normativi. In diversi mercati esiste un limite massimo o controlli aggiuntivi oltre una certa soglia.
- Sostenibilità al contrario. Una durata più lunga può essere l’unico modo per superare la verifica di sostenibilità, ed è un uso legittimo.
- Disponibilità del prodotto. Le durate più lunghe non sono offerte su tutti i prodotti o a tutti i LTV.
- Ammortamento obbligatorio in mercati come la Svezia impone di fatto una velocità minima di rimborso a prescindere dalla durata nominale.
Come scegliere, passo dopo passo#
- Trova la durata più breve la cui rata potresti sostenere anche con un tasso superiore di tre punti rispetto a oggi.
- Verifica che quella durata sia disponibile con il tuo LTV e rientri nei limiti di età della banca.
- Se è troppo impegnativa, scegli una durata più lunga e impegnati a fare un rimborso extra fisso.
- Assicurati che i rimborsi extra riducano la durata e non solo la rata mensile.
- Rivaluta a ogni surroga: accorciare la durata in quel momento non costa nulla ed è facile dimenticarsene.
- Non allungare la durata per finanziare altro senza confrontare il costo totale.
Il vero vantaggio pratico è al punto cinque. Ogni surroga è un’occasione gratuita per accorciare la durata, ma quasi tutti la lasciano invariata senza pensarci.
Domande frequenti
Meglio un mutuo a 15 o a 30 anni?
Una durata breve costa molto meno in totale ma richiede una rata molto più alta; una durata lunga è più accessibile ma molto più cara. Su 200.000 euro al 4,8%, quindici anni costano circa 81.000 euro di interessi e trenta anni circa 178.000. Per la maggior parte delle famiglie la soluzione migliore non è nessuno dei due estremi: scegli la durata lunga per l’obbligo contrattuale più basso e poi rimborsa regolarmente di più. Così il mutuo si comporta quasi come uno breve, ma ti lascia la possibilità di fermarti in un mese difficile.
Un mutuo a 40 anni è una cattiva idea?
È una soluzione a un problema specifico, non un miglioramento generale. Oltre i trent’anni la rata non scende più in modo significativo mentre gli interessi totali continuano a salire — l’ultimo decennio di un mutuo a quarant’anni offre poco margine mensile a fronte di un costo molto alto. È difendibile solo se è l’unico modo per comprare casa, e dovrebbe essere accompagnato da un piano per rimborsare di più o accorciare la durata alla prima surroga.
Posso accorciare la durata del mutuo in seguito?
Sì, e la surroga è il momento naturale per farlo: non costa nulla in più ed è molto facile dimenticarsene. Quasi tutti lasciano invariata la durata residua, così un mutuo a venticinque anni dopo cinque anni torna a essere di venticinque. Puoi anche accorciare la durata con rimborsi extra sul prodotto in corso, a patto che la banca li applichi alla durata e non solo alla rata mensile: vale la pena chiederlo esplicitamente.
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