Wie Hypothekenzinsen Monat für Monat berechnet werden
Hier ist der Satz, der fast alles über Hypothekenzinsen erklärt: Sie werden auf den offenen Restbetrag berechnet, nicht auf den ursprünglich geliehenen Betrag.
Alles, was an Hypotheken kontraintuitiv erscheint, folgt daraus. Warum sich die ersten Jahre wie Stillstand anfühlen. Warum eine Überzahlung im zweiten Jahr ein Vielfaches dessen spart, was dieselbe Summe im zwanzigsten Jahr bringt. Warum eine längere Laufzeit insgesamt viel teurer ist, obwohl die Monatsrate niedriger ausfällt.
Der monatliche Zyklus#
Jeden Monat laufen drei Schritte in fester Reihenfolge ab. Die Bank berechnet Zinsen auf den Restbetrag. Ihre Zahlung trifft ein. Was nach Abzug der Zinsen von der Zahlung übrig bleibt, reduziert den Restbetrag. Dann beginnt der Zyklus mit einer etwas kleineren Zahl von vorn.
- Die Monatszinsen ergeben sich aus dem Restbetrag multipliziert mit dem Monatszinssatz.
- Die Zahlung wird angerechnet: zuerst auf die Zinsen, dann auf die Tilgung.
- Der Restbetrag sinkt um den Tilgungsanteil.
- Im nächsten Monat werden die Zinsen auf den neuen, kleineren Restbetrag berechnet.
Da der Restbetrag anfangs nur langsam sinkt, tun das auch die Zinsen – deshalb fühlt sich der Fortschritt in den ersten Jahren unsichtbar an und beschleunigt sich später.
Ein durchgerechneter Monat#
Restbetrag 200.000, Nominalzins 4,8 %, Monatszinssatz also 0,4 %. Die Monatszinsen betragen 800. Bei einer Zahlung von 1.146 werden 346 zur Tilgung genutzt, der neue Restbetrag ist 199.654. Im Folgemonat betragen die Zinsen 798,62 und 347,38 gehen in die Tilgung. Die Verschiebung ist jeden Monat klein, aber über dreihundert Monate hinweg stetig.
| Monat | Restbetrag zu Beginn | Zinsen | Getilgtes Kapital |
|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 | 800,00 | 346,00 |
| 2 | 199.654 | 798,62 | 347,38 |
| 60 | 174.900 | 699,60 | 446,40 |
| 180 | 118.400 | 473,60 | 672,40 |
| 300 | 1.141 | 4,56 | 1.141,00 |
Die Zahlen sind zur besseren Lesbarkeit gerundet. Es geht um das Muster, nicht um die Nachkommastellen.
Jährliche, monatliche und tägliche Zinsberechnung#
Je nach Markt wird die Zinsbelastung unterschiedlich über das Jahr verteilt – der Unterschied ist klein, aber spürbar. Monatsweise Anpassung – monatliche Neuberechnung des Restbetrags – ist am häufigsten. Bei Tageszins wird der Zins täglich auf den tatsächlichen Restbetrag berechnet, wodurch Überzahlungen sofort wirken und nicht erst zum Monatswechsel. Die jährliche Anpassung, früher üblich, ist heute selten und für Kreditnehmer ungünstig.
| Methode | Funktionsweise | Auswirkung für Sie |
|---|---|---|
| Tageszins | Zinsen werden täglich auf den Restbetrag berechnet | Überzahlungen wirken sofort |
| Monatszins | Restbetrag wird monatlich neu berechnet | Überzahlungen wirken ab dem nächsten Zyklus |
| Jahreszins | Restbetrag wird einmal jährlich neu berechnet | Eine Überzahlung bleibt unter Umständen monatelang unberücksichtigt |
Wenn Sie regelmäßig überzahlen möchten, fragen Sie nach der Methode der Bank. Beim Tageszins spart eine Überzahlung ab dem Tag, an dem sie eingeht.
Warum der Nominalzins durch zwölf geteilt wird#
Das Teilen des jährlichen Nominalzinses durch zwölf ist eine Konvention, keine Zinseszinsrechnung. Ein echter monatlicher Äquivalentzins zu 4,8 % effektiv pro Jahr läge etwas unter 0,4 %, weil zwölfmaliges Zinseszinsen etwas mehr ergibt als die Jahresangabe. In den meisten Märkten wird ein Nominalzins pro Jahr angegeben und durch zwölf geteilt – so rechnet auch unser Rechner, mit einer Ausnahme.
- In den meisten Märkten wird ein Nominalzins pro Jahr angegeben; der Monatszins ergibt sich durch Teilung durch zwölf.
- Türkische Banken geben direkt einen Monatszins an, daher nutzt der Rechner diesen Wert und zeigt den jährlichen Äquivalentzins daneben.
- Der effektive Jahreszins ist wegen Zinseszins immer etwas höher als der Nominalzins.
- Der APR basiert auf dem Effektivzins und enthält Gebühren, weshalb er über dem Nominalzins liegt.
Deshalb können drei verschiedene Prozentsätze denselben Kredit beschreiben, ohne dass einer davon falsch ist. Prüfen Sie, welchen Wert Sie vergleichen.
Was das praktisch bedeutet#
- Wenn Sie überzahlen, dann möglichst früh – derselbe Betrag spart in jedem verbleibenden Monat Zinsen.
- Eine Zinserhöhung trifft am stärksten, wenn der Restbetrag am höchsten ist – also zu Beginn der Laufzeit.
- Eine Laufzeitverkürzung spart bei Überzahlung mehr als eine Reduzierung der Monatsrate; fragen Sie die Bank, was angewendet wird.
- Beim Tageszins bringt eine Überzahlung kurz vor Monatswechsel minimal mehr.
- Die Gesamtsumme der Zinsen – nicht die Monatsrate – zeigt, was die Laufzeit wirklich kostet.
Unser Rechner zeigt die Aufteilung Jahr für Jahr genau aus diesem Grund. Die Monatsrate bestimmt, was Sie sich leisten können; die Zins-Spalte zeigt, was Sie tatsächlich bezahlen.
Häufig gestellte Fragen
Werden Hypothekenzinsen auf den ursprünglichen Betrag oder den Restbetrag berechnet?
Auf den offenen Restbetrag. Jeden Monat multipliziert die Bank das, was Sie noch schulden, mit dem Monatszinssatz – das ergibt die Zinsen für diesen Monat; der Rest Ihrer Zahlung reduziert den Restbetrag. Da der Restbetrag sinkt, sinken auch die Zinsen, und der Tilgungsanteil einer konstanten Rate steigt. Das ist der zentrale Punkt, der Tilgung erklärt, warum die ersten Jahre langsam wirken und warum eine frühe Überzahlung so viel mehr bringt als eine späte.
Was bedeutet Tageszins bei einer Hypothek?
Tageszins bedeutet, dass die Bank die Zinsen täglich auf den tatsächlichen Restbetrag berechnet – nicht auf einen einmal im Monat oder Jahr festgelegten Wert. Der praktische Unterschied: Eine Überzahlung senkt ab dem Tag ihres Eingangs Ihre Zinsen, statt bis zur nächsten Monatsberechnung zu warten. Wenn Sie regelmäßig überzahlen möchten, sollten Sie vor Vertragsabschluss nach der Methode fragen.
Spart eine Überzahlung bei der Hypothek wirklich so viel?
Ja, und umso mehr, je früher Sie es tun. Eine Überzahlung reduziert den Restbetrag für jeden einzelnen verbleibenden Monat – die Ersparnis summiert sich also über die gesamte Laufzeit. Deshalb kann dieselbe Summe im zweiten Jahr ein Vielfaches dessen sparen, was sie im zwanzigsten Jahr bringt. Prüfen Sie zwei Dinge: ob Ihre Bank Überzahlungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung erlaubt und ob die Überzahlung die Laufzeit oder die Monatsrate senkt. Eine Laufzeitverkürzung spart deutlich mehr.
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