Come si calcola l’interesse del mutuo, mese per mese
Ecco la frase che spiega quasi tutto sugli interessi del mutuo: si applicano sul debito residuo, non sull’importo originario preso in prestito.
Tutto ciò che sembra controintuitivo nei mutui deriva da questo. Perché nei primi anni sembra che non cambi nulla. Perché un rimborso anticipato al secondo anno fa risparmiare molto più dello stesso importo al ventesimo. Perché una durata più lunga costa molto di più in totale, pur abbassando la rata mensile.
Il ciclo mensile#
Ogni mese succedono tre cose, sempre nello stesso ordine. La banca calcola l’interesse sul saldo. Arriva la tua rata. Quello che resta della rata, tolto l’interesse, riduce il saldo. Poi il ciclo ricomincia su un numero leggermente più basso.
- L’interesse del mese è il saldo moltiplicato per il tasso mensile.
- La rata viene applicata: prima all’interesse, poi al capitale.
- Il saldo scende della quota capitale.
- Il mese dopo l’interesse si calcola sul nuovo saldo, più basso.
Poiché il saldo scende lentamente all’inizio, anche l’interesse cala piano — ecco perché i progressi sembrano invisibili nei primi anni e accelerano dopo.
Un mese illustrato#
Saldo 200.000, tasso nominale 4,8%, quindi tasso mensile 0,4%. L’interesse del mese è 800. Se la rata è 1.146, allora 346 riducono il saldo, che diventa 199.654. Il mese dopo l’interesse è 798,62 e 347,38 va a capitale. Il cambiamento è piccolo ogni mese, ma inesorabile per trecento mesi.
| Mese | Saldo iniziale | Interesse | Capitale rimborsato |
|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 | 800,00 | 346,00 |
| 2 | 199.654 | 798,62 | 347,38 |
| 60 | 174.900 | 699,60 | 446,40 |
| 180 | 118.400 | 473,60 | 672,40 |
| 300 | 1.141 | 4,56 | 1.141,00 |
Numeri arrotondati per chiarezza. Conta il modello, non i decimali.
Interesse annuale, mensile e giornaliero#
Il modo in cui l’interesse viene applicato durante l’anno varia da mercato a mercato, e la differenza è piccola ma reale. Il ricalcolo mensile — cioè aggiornare il saldo ogni mese — è il più comune. Il ricalcolo giornaliero applica l’interesse sul saldo effettivo di ogni giorno, quindi i rimborsi anticipati fanno effetto subito invece che al ciclo successivo. Il ricalcolo annuale, un tempo diffuso, oggi è raro e meno vantaggioso per il cliente.
| Metodo | Come funziona | Effetto su di te |
|---|---|---|
| Ricalcolo giornaliero | Interesse calcolato ogni giorno sul saldo | I rimborsi anticipati fanno effetto subito |
| Ricalcolo mensile | Saldo aggiornato ogni mese | I rimborsi anticipati fanno effetto al ciclo successivo |
| Ricalcolo annuale | Saldo aggiornato una volta l’anno | Un rimborso anticipato può restare inutilizzato per mesi |
Se pensi di rimborsare anticipatamente con regolarità, chiedi quale metodo usa la banca. Con il ricalcolo giornaliero il risparmio parte dal giorno in cui versi.
Perché il tasso nominale si divide per dodici#
Dividere il tasso nominale annuo per dodici è una convenzione, non un calcolo di capitalizzazione. Il vero tasso mensile equivalente a un 4,8% annuo effettivo sarebbe poco meno di 0,4%, perché capitalizzare dodici volte produce un risultato leggermente superiore all’annuale. Nella maggior parte dei mercati le banche indicano il tasso nominale annuo e lo dividono per dodici, ed è così che funziona anche il nostro calcolatore — con una sola eccezione.
- Nella maggior parte dei mercati si indica il tasso nominale annuo; il tasso mensile è pari a questo diviso dodici.
- Le banche turche indicano direttamente il tasso mensile, quindi il calcolatore lo usa così com’è e mostra anche l’equivalente annuo.
- Il tasso annuo effettivo è sempre leggermente superiore al nominale, per via della capitalizzazione.
- L’APR si calcola sul tasso effettivo e include le spese, per questo è superiore al nominale.
Ecco perché tre percentuali diverse possono descrivere lo stesso mutuo senza che nessuna sia sbagliata. Controlla sempre quale stai guardando prima di confrontare.
Cosa significa in pratica#
- Se vuoi rimborsare anticipatamente, fallo il prima possibile: lo stesso importo elimina interesse da ogni mese residuo.
- Un aumento dei tassi pesa di più quando il saldo è alto, cioè all’inizio.
- Accorciare la durata fa risparmiare più che ridurre la rata quando rimborsi anticipatamente; chiedi alla banca quale opzione applica.
- Con il ricalcolo giornaliero, anticipare il rimborso prima del ciclo mensile vale leggermente di più.
- La cifra totale degli interessi — non la rata mensile — è quella che mostra quanto costa la scelta della durata.
Il nostro calcolatore mostra la ripartizione anno per anno proprio per questo. La rata mensile è ciò che puoi permetterti; la colonna degli interessi è ciò che stai pagando davvero.
Domande frequenti
L’interesse del mutuo si calcola sull’importo originario o sul saldo?
Sul saldo residuo. Ogni mese la banca moltiplica ciò che devi ancora restituire per il tasso mensile, e quello è l’interesse del mese; il resto della rata riduce il saldo. Poiché il saldo scende, anche l’interesse cala e la quota capitale di una rata costante cresce. Questo è il principio che spiega l’ammortamento, perché i primi anni sembrano lenti e perché un rimborso anticipato all’inizio vale molto di più che alla fine.
Cos’è l’interesse giornaliero su un mutuo?
Il ricalcolo giornaliero significa che la banca calcola l’interesse ogni giorno sul saldo effettivo, invece che su un saldo fissato una volta al mese o all’anno. In pratica, un rimborso anticipato inizia a ridurre gli interessi dal giorno in cui arriva, invece di aspettare il ricalcolo mensile. Se pensi di rimborsare spesso, vale la pena chiedere quale metodo usa la banca prima di scegliere il prodotto.
Rimborsare anticipatamente il mutuo fa davvero risparmiare così tanto?
Sì, e ancora di più se lo fai presto. Un rimborso anticipato riduce il saldo per tutti i mesi restanti, quindi il risparmio si accumula su tutto il periodo — per questo la stessa cifra rimborsata al secondo anno può far risparmiare molte volte di più che al ventesimo. Due cose da verificare: se la banca consente il rimborso senza penali e se riduce la durata o la rata mensile. Ridurre la durata fa risparmiare molto di più.
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