Como se Calculam os Juros do Empréstimo à Habitação, Mês a Mês
Aqui está a frase que explica quase tudo sobre os juros do empréstimo à habitação: são cobrados sobre o saldo em dívida, não sobre o valor inicialmente pedido emprestado.
Tudo o que parece estranho nos empréstimos à habitação parte daqui. Porque é que nos primeiros anos parece que nada muda. Porque é que uma amortização antecipada no segundo ano poupa várias vezes mais do que o mesmo valor no vigésimo. Porque é que um prazo mais longo custa tanto mais no total, apesar de a prestação mensal ser mais baixa.
O ciclo mensal#
Todos os meses, três coisas acontecem por esta ordem. O banco calcula os juros sobre o saldo em dívida. A sua prestação é paga. O que sobra da prestação, depois dos juros, reduz o saldo. Depois, o ciclo repete-se sobre um valor ligeiramente menor.
- Os juros do mês são o saldo multiplicado pela taxa mensal.
- A prestação é aplicada: primeiro aos juros, depois ao capital.
- O saldo desce pelo valor do capital amortizado.
- No mês seguinte, os juros incidem sobre o novo saldo, mais baixo.
Como o saldo desce devagar no início, também os juros caem lentamente — por isso é que o progresso parece invisível nos primeiros anos e acelera mais tarde.
Um mês exemplificativo#
Saldo de 200.000, taxa nominal de 4,8%, logo a taxa mensal é 0,4%. Os juros do mês são 800. Se a prestação for 1.146, então 346 reduzem o saldo, ficando 199.654. No mês seguinte, os juros são 798,62 e 347,38 vão para capital. A mudança é pequena todos os meses, mas constante ao longo dos trezentos meses.
| Mês | Saldo inicial | Juros | Capital amortizado |
|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 | 800,00 | 346,00 |
| 2 | 199.654 | 798,62 | 347,38 |
| 60 | 174.900 | 699,60 | 446,40 |
| 180 | 118.400 | 473,60 | 672,40 |
| 300 | 1.141 | 4,56 | 1.141,00 |
Valores ilustrativos arredondados para facilitar a leitura. O importante é o padrão, não os cêntimos.
Juros anuais, mensais e diários#
Os mercados diferem na forma como aplicam os juros ao longo do ano, e a diferença é pequena mas real. O mais comum é o regime mensal — recalcular o saldo todos os meses. O regime diário aplica juros ao saldo real de cada dia, tornando as amortizações antecipadas eficazes de imediato, em vez de só no mês seguinte. O regime anual, antes comum, é agora raro e menos vantajoso para o cliente.
| Método | Como funciona | Efeito para si |
|---|---|---|
| Regime diário | Juros calculados diariamente sobre o saldo | Amortizações contam de imediato |
| Regime mensal | Saldo recalculado mensalmente | Amortizações contam no ciclo seguinte |
| Regime anual | Saldo recalculado uma vez por ano | Uma amortização pode ficar meses sem efeito |
Se pensa amortizar regularmente, pergunte qual o método usado pelo banco. No regime diário, a amortização começa a poupar no próprio dia.
Porque se divide a taxa nominal por doze#
Dividir a taxa nominal anual por doze é uma convenção, não um cálculo de capitalização. O verdadeiro equivalente mensal de uma taxa anual efetiva de 4,8% seria ligeiramente inferior a 0,4%, porque capitalizar doze vezes gera um valor um pouco acima da taxa anual. Nos principais mercados, os bancos apresentam a taxa nominal anual e dividem por doze — é assim que o nosso simulador calcula, com uma exceção.
- Na maioria dos mercados, apresenta-se a taxa nominal anual; a taxa mensal é essa dividida por doze.
- Os bancos turcos apresentam a taxa mensal diretamente, por isso o simulador usa-a como está e mostra a equivalente anual ao lado.
- A taxa anual efetiva é sempre ligeiramente superior à nominal, devido à capitalização.
- A TAEG é calculada com base na taxa efetiva e inclui comissões, por isso é superior à nominal.
É por isto que três percentagens diferentes podem descrever o mesmo empréstimo sem nenhuma estar errada. Confirme qual está a comparar.
O que isto significa na prática#
- Se vai amortizar, faça-o cedo — o mesmo valor retira juros a todos os meses que faltam.
- Uma subida da taxa dói mais quando o saldo é maior, ou seja, no início do prazo.
- Reduzir o prazo poupa mais do que baixar a prestação ao amortizar; pergunte ao banco qual das opções aplicam.
- No regime diário, amortizar antes do ciclo mensal vale ligeiramente mais.
- O valor total dos juros — não a prestação mensal — é o número que mostra quanto custa a escolha do prazo.
O nosso simulador mostra o detalhe ano a ano precisamente por isto. A prestação mensal é o que pode pagar; a coluna dos juros é o que está a comprar.
Perguntas frequentes
Os juros do empréstimo à habitação são calculados sobre o valor inicial ou o saldo?
Sobre o saldo em dívida. Todos os meses, o banco multiplica o que ainda deve pela taxa mensal, e esse é o juro desse mês; o resto da prestação reduz o saldo. Como o saldo desce, também o valor dos juros diminui e a parte de capital da prestação cresce. Este é o facto que explica a amortização, porque é que os primeiros anos parecem lentos e porque é que uma amortização antecipada no início vale muito mais do que no fim.
O que são juros diários num empréstimo à habitação?
O regime diário significa que o banco calcula os juros sobre o saldo real de cada dia, em vez de um saldo fixado uma vez por mês ou por ano. Na prática, isto faz com que uma amortização comece a reduzir os juros no próprio dia em que entra, em vez de esperar pela próxima atualização mensal. Se pensa amortizar regularmente, vale a pena perguntar qual o método do banco antes de escolher o produto.
Amortizar antecipadamente o empréstimo à habitação poupa assim tanto?
Sim, e muito mais se o fizer cedo. Uma amortização retira esse valor ao saldo de todos os meses que faltam, por isso a poupança multiplica-se ao longo do prazo — é por isso que o mesmo valor amortizado no segundo ano pode poupar várias vezes mais do que no vigésimo. Duas coisas a confirmar: se o seu banco permite a amortização sem penalização e se reduz o prazo ou a prestação. Reduzir o prazo poupa muito mais.
como se calculam juros credito habitacaojuros mensais emprestimo casacredito habitacao regime diariotabela amortizacao emprestimojuros saldo emprestimo habitacaopoupanca amortizacao antecipada
