Konut Kredisi Faizi Ay Ay Nasıl Hesaplanır?
Konut kredisi faizini neredeyse tamamen açıklayan cümle şudur: Faiz, kalan borç bakiyesi üzerinden alınır; ilk çektiğiniz tutar üzerinden değil.
Konut kredileriyle ilgili sezgisel olmayan her şey buradan çıkar. Neden ilk yıllarda ilerleme yokmuş gibi hissedilir? Neden ikinci yılda yapılan fazla ödeme, yirminci yıldakiyle kıyaslandığında birkaç kat daha fazla tasarruf sağlar? Neden vade uzadıkça toplam maliyet çok artarken aylık ödeme azalır?
Aylık döngü#
Her ay sabit bir sırayla üç şey olur. Banka, kalan bakiye üzerinden faizi hesaplar. Ödemeniz ulaşır. Ödemenin faizden arta kalan kısmı anaparayı azaltır. Sonra döngü, biraz daha küçük bir bakiye üzerinden tekrar eder.
- Aylık faiz, bakiye ile aylık faiz oranının çarpımıdır.
- Ödeme önce faize, sonra anaparaya uygulanır.
- Bakiye, anapara ödemesi kadar azalır.
- Gelecek ayın faizi, yeni ve daha düşük bakiye üzerinden hesaplanır.
Başta bakiye yavaş azaldığı için faiz yükü de yavaş azalır — bu yüzden ilk yıllarda ilerleme görünmez, sonradan hızlanır.
Bir ayın örnek hesabı#
Bakiye 200.000, nominal oran %4,8; aylık oran %0,4. O ayki faiz 800. Ödeme 1.146 ise, 346 anaparadan düşer ve bakiye 199.654 olur. Ertesi ay faiz 798,62; 347,38 anaparaya gider. Her ay değişim küçük ama üç yüz ay boyunca sürekli olur.
| Ay | Başlangıç Bakiyesi | Faiz | Ödenen Anapara |
|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 | 800,00 | 346,00 |
| 2 | 199.654 | 798,62 | 347,38 |
| 60 | 174.900 | 699,60 | 446,40 |
| 180 | 118.400 | 473,60 | 672,40 |
| 300 | 1.141 | 4,56 | 1.141,00 |
Rakamlar okunabilirlik için yuvarlanmıştır. Burada önemli olan kalıptır, küsuratlar değil.
Yıllık, aylık ve günlük faiz#
Faizin yıl içinde nasıl uygulandığı piyasadan piyasaya değişir; fark küçük ama gerçektir. En yaygın olanı aylık bakiyenin güncellenmesidir. Günlük bakiyede faiz, her gün gerçek bakiye üzerinden hesaplanır; böylece fazla ödemeler hemen etki eder, bir sonraki ayı beklemez. Yıllık bakiye güncellemesi ise artık nadir ve borçlu için daha dezavantajlıdır.
| Yöntem | Nasıl işler | Size etkisi |
|---|---|---|
| Günlük bakiye | Faiz her gün kalan bakiye üzerinden hesaplanır | Fazla ödemeler anında etki eder |
| Aylık bakiye | Bakiye her ay güncellenir | Fazla ödemeler bir sonraki döngüde etki eder |
| Yıllık bakiye | Bakiye yılda bir güncellenir | Fazla ödeme aylarca bekleyebilir |
Düzenli fazla ödeme yapmayı planlıyorsanız, bankanın hangi yöntemi kullandığını sorun. Günlük bakiyede fazla ödeme, yatırıldığı gün tasarruf sağlamaya başlar.
Nominal oran neden on ikiye bölünür?#
Yıllık nominal oranı on ikiye bölmek, bileşik faiz hesabı değil, bir gelenektir. %4,8 yıllık efektif oranın gerçek aylık karşılığı %0,4’ten biraz daha düşüktür; çünkü on iki kez bileşiklenince yıllık oranı biraz aşar. Çoğu piyasada bankalar nominal yıllık oranı verir ve onu on ikiye böler; bizim hesaplayıcımız da — bir istisna dışında — aynısını yapar.
- Çoğu piyasada nominal yıllık oran verilir; aylık oran, bunun on ikiye bölünmesidir.
- Türkiye’de bankalar doğrudan aylık oran verir, bu yüzden hesaplayıcı aynen kullanır ve yanında yıllık karşılığını gösterir.
- Efektif yıllık oran, bileşik faiz nedeniyle her zaman nominalden biraz yüksektir.
- APR, efektif orana ve masraflara göre hesaplanır; bu yüzden nominalden yüksektir.
Bu yüzden aynı kredi için üç farklı yüzde yanlış olmaz. Karşılaştırmadan önce hangisine baktığınıza dikkat edin.
Pratikte ne anlama gelir?#
- Fazla ödeme yapacaksanız, erken yapın — aynı tutar kalan her ayın faizini azaltır.
- Faiz oranı artışı, bakiyenin en yüksek olduğu başta daha çok etkiler.
- Fazla ödeme yaptığınızda vadenin mi yoksa ödemenin mi azaldığını bankaya sorun; vade kısalırsa daha çok tasarruf edersiniz.
- Günlük bakiyede, fazla ödemeyi aylık döngüden önce yapmak biraz daha avantajlıdır.
- Toplam faiz — aylık ödeme değil — vade seçiminin gerçek maliyetini gösterir.
Hesaplayıcımız tam da bu yüzden yıl yıl döküm verir. Aylık ödeme bütçenizle ilgilidir; faiz sütunu ise gerçekten neye para verdiğinizi gösterir.
Sıkça sorulan sorular
Konut kredisi faizi ilk çekilen tutar üzerinden mi, kalan bakiye üzerinden mi hesaplanır?
Kalan bakiye üzerinden. Her ay banka, borçlu kaldığınız tutarı aylık oranla çarpar ve o ayki faiz ortaya çıkar; ödemenizin kalanı anaparadan düşer. Bakiye azaldıkça faiz de azalır, sabit ödemenin anapara kısmı büyür. Bu tek gerçek, amortismanı, ilk yılların neden yavaş geçtiğini ve erken fazla ödemenin neden çok daha değerli olduğunu açıklar.
Konut kredisinde günlük faiz nedir?
Günlük bakiye yöntemi, bankanın faizi her gün gerçek bakiye üzerinden hesaplaması demektir; ayda bir veya yılda bir sabitlenen bakiye üzerinden değil. Pratikte bu, fazla ödemenin yatırıldığı gün faizden tasarruf sağlamaya başlaması anlamına gelir; bir sonraki ayı beklemezsiniz. Düzenli fazla ödeme yapmayı düşünüyorsanız, ürün seçmeden önce bankanın hangi yöntemi kullandığını sormakta fayda var.
Konut kredime fazla ödeme yapmak gerçekten bu kadar tasarruf sağlar mı?
Evet, özellikle de erken yaparsanız çok daha fazla. Fazla ödeme, kalan her ay için o tutarı anaparadan düşer; tasarrufu vadenin kalanında bileşik şekilde büyür — bu yüzden ikinci yılda yapılan fazla ödeme, yirminci yıldakinden birkaç kat daha fazla kazandırır. İki şeyi kontrol edin: Bankanız erken kapama cezası olmadan fazla ödemeye izin veriyor mu ve fazla ödeme vade mi yoksa aylık ödeme mi azalıyor? Vade kısaltılırsa çok daha fazla tasarruf edersiniz.
konut kredisi faizi nasıl hesaplanıraylık konut kredisi faizigünlük bakiye konut kredisiamortisman tablosukonut kredisi bakiyesi faizifazla ödeme tasarrufu
