Cara Menghitung Bunga KPR Setiap Bulan
Inilah kalimat yang hampir menjelaskan segalanya tentang bunga KPR: bunga dikenakan pada sisa utang, bukan pada jumlah pinjaman awal.
Semua hal yang terasa tidak masuk akal tentang KPR berawal dari sini. Mengapa di tahun-tahun awal terasa seperti tidak ada kemajuan. Mengapa pelunasan lebih awal di tahun kedua menghemat berkali lipat dibanding jumlah yang sama di tahun kedua puluh. Mengapa tenor lebih panjang membuat total biaya jauh lebih besar meski cicilan bulanan lebih ringan.
Siklus bulanan#
Setiap bulan, tiga hal terjadi secara berurutan. Pemberi pinjaman menghitung bunga atas sisa utang. Pembayaran Anda masuk. Sisa pembayaran setelah bunga akan mengurangi pokok utang. Lalu siklus ini berulang dengan angka yang sedikit lebih kecil.
- Bunga bulan itu sama dengan sisa utang dikali suku bunga bulanan.
- Pembayaran diterapkan: pertama untuk bunga, sisanya untuk pokok.
- Sisa utang berkurang sebesar porsi pokok.
- Bulan berikutnya, bunga dihitung atas sisa utang yang baru dan lebih kecil.
Karena sisa utang turun perlahan di awal, begitu juga beban bunga — itulah sebabnya kemajuan terasa lambat di tahun-tahun awal dan makin cepat di akhir.
Simulasi satu bulan#
Sisa utang 200.000, suku bunga nominal 4,8%, jadi suku bunga bulanan 0,4%. Bunga bulan itu 800. Jika cicilan 1.146, maka 346 mengurangi pokok, menyisakan 199.654. Bulan berikutnya bunga 798,62 dan 347,38 masuk ke pokok. Perubahan ini kecil setiap bulan, tapi terus-menerus selama tiga ratus bulan.
| Bulan | Sisa utang awal | Bunga | Pokok terbayar |
|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 | 800,00 | 346,00 |
| 2 | 199.654 | 798,62 | 347,38 |
| 60 | 174.900 | 699,60 | 446,40 |
| 180 | 118.400 | 473,60 | 672,40 |
| 300 | 1.141 | 4,56 | 1.141,00 |
Angka ilustrasi dibulatkan agar mudah dibaca. Polanya yang penting, bukan detail desimalnya.
Bunga tahunan, bulanan, dan harian#
Setiap pasar punya cara berbeda dalam menerapkan bunga selama setahun, dan perbedaannya kecil tapi nyata. Sistem bulanan — menghitung ulang sisa utang setiap bulan — paling umum. Sistem harian menghitung bunga atas saldo setiap hari, sehingga pelunasan lebih awal langsung berdampak, bukan menunggu siklus bulanan berikutnya. Sistem tahunan, yang dulu umum, kini jarang dan kurang menguntungkan bagi peminjam.
| Metode | Cara kerja | Dampak untuk Anda |
|---|---|---|
| Harian | Bunga dihitung atas sisa utang setiap hari | Pelunasan lebih awal langsung mengurangi bunga |
| Bulanan | Sisa utang dihitung ulang tiap bulan | Pelunasan lebih awal dihitung di siklus berikutnya |
| Tahunan | Sisa utang dihitung ulang setahun sekali | Pelunasan lebih awal bisa menunggu berbulan-bulan |
Jika Anda berencana melunasi lebih awal secara rutin, tanyakan metode yang digunakan bank. Pada sistem harian, pelunasan lebih awal mulai menghemat sejak hari itu juga.
Mengapa suku bunga nominal dibagi dua belas#
Membagi suku bunga nominal tahunan dengan dua belas adalah kebiasaan, bukan perhitungan bunga berbunga. Suku bunga bulanan yang setara dengan 4,8% efektif tahunan sebenarnya sedikit di bawah 0,4%, karena bunga berbunga dua belas kali menghasilkan angka sedikit lebih besar dari nominal tahunan. Di sebagian besar pasar, bank mengutip suku bunga nominal tahunan lalu membaginya dua belas, dan itulah yang dilakukan kalkulator kami — dengan satu pengecualian.
- Sebagian besar pasar mengutip suku bunga nominal tahunan; suku bunga bulanan adalah hasil bagi dua belas.
- Bank di Turki langsung mengutip suku bunga bulanan, jadi kalkulator menggunakan angka itu dan menampilkan ekuivalen tahunannya.
- Suku bunga efektif tahunan selalu sedikit lebih tinggi dari nominal karena efek bunga berbunga.
- APR dihitung berdasarkan suku bunga efektif dan sudah termasuk biaya, sehingga selalu lebih tinggi dari nominal.
Inilah sebabnya satu pinjaman bisa digambarkan dengan tiga persentase berbeda tanpa ada yang salah. Pastikan Anda membandingkan angka yang sama.
Apa artinya dalam praktik#
- Jika ingin melunasi lebih awal, lakukan di awal masa pinjaman — jumlah yang sama mengurangi bunga di setiap bulan tersisa.
- Kenaikan suku bunga paling terasa saat sisa utang masih besar, yaitu di awal tenor.
- Memperpendek tenor lebih menghemat daripada menurunkan cicilan saat melunasi lebih awal; tanyakan ke bank mana yang diterapkan.
- Pada sistem harian, melunasi sebelum siklus bulanan sedikit lebih menguntungkan.
- Total bunga — bukan cicilan bulanan — adalah angka yang menunjukkan biaya pilihan tenor.
Kalkulator kami menampilkan rincian per tahun untuk alasan ini. Cicilan bulanan adalah batas kemampuan Anda; kolom bunga adalah biaya yang Anda bayarkan.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah bunga KPR dihitung dari jumlah pinjaman awal atau sisa utang?
Dari sisa utang. Setiap bulan, bank mengalikan sisa utang Anda dengan suku bunga bulanan, dan itulah bunga bulan itu; sisanya dari cicilan Anda mengurangi pokok. Karena sisa utang turun, beban bunga juga ikut turun dan porsi pokok dalam cicilan tetap bertambah. Inilah fakta utama yang menjelaskan amortisasi, mengapa tahun-tahun awal terasa lambat, dan mengapa pelunasan lebih awal jauh lebih menguntungkan dibanding di akhir.
Apa itu bunga harian pada KPR?
Sistem harian berarti bank menghitung bunga atas sisa utang setiap hari, bukan atas saldo yang tetap sebulan atau setahun sekali. Bedanya, pelunasan lebih awal langsung mengurangi bunga sejak hari itu juga, bukan menunggu perhitungan bulanan berikutnya. Jika Anda berencana melunasi lebih awal secara rutin, sebaiknya tanyakan metode yang digunakan bank sebelum memilih produk.
Apakah benar melunasi KPR lebih awal bisa menghemat banyak?
Benar, bahkan jauh lebih besar jika dilakukan di awal. Pelunasan lebih awal mengurangi sisa utang di setiap bulan tersisa, sehingga penghematannya terus bertambah sepanjang sisa tenor — itulah sebabnya jumlah yang sama di tahun kedua bisa menghemat berkali lipat dibanding di tahun kedua puluh. Dua hal yang perlu dicek: apakah bank mengizinkan pelunasan lebih awal tanpa denda, dan apakah pelunasan itu mengurangi tenor atau cicilan bulanan. Mengurangi tenor menghemat jauh lebih banyak.
cara menghitung bunga kprbunga kpr bulanankpr bunga hariantabel amortisasi kprbunga sisa utang kprhemat pelunasan kpr
