APR ve Ücretler: Neden En Ucuz Oran Genellikle Pahalıya Gelir
İki teklif. Biri %4,2 oranında ve 2.000 ücretli, diğeri %4,5 oranında ve ücreti yok. Hangisi daha ucuz?
Cevap tamamen ne kadar borç aldığınıza ve vadenin süresine bağlıdır. Bu yüzden manşet oran tek başına yeterli değildir ve APR bu yüzden vardır. Aynı iki teklifin iki farklı alıcı için sıralamasının değişmesinin ve oranlara göre sıralanan karşılaştırma tablolarının yanıltıcı olmasının nedeni de budur.
APR nedir?#
APR — Avrupa'nın büyük kısmında APRC olarak geçer — toplam kredi maliyetini, zorunlu ücretler dahil olmak üzere, tüm vade boyunca yıllık tek bir yüzde olarak ifade eder. Farklı ücret yapısına sahip iki teklifin tek bir rakamla karşılaştırılabilmesi için vardır ve bu nedenle çoğu pazarda yasal zorunluluktur.
- Faiz ve kredi verenin aldığı zorunlu ücretleri içerir.
- Kredi verenin zorunlu tuttuğu sigortaları genellikle kapsar.
- Krediyi tüm vade boyunca elinizde tutacağınızı varsayar — ki bu önemli bir varsayımdır.
- Zaten ödeyeceğiniz üçüncü taraf masraflarını içermez: tapu harcı, noter, emlakçı komisyonu.
- Değişken faizli ürünlerde, değişken oranın ne olacağını öngöremez; bu yüzden sadece örnek teşkil eder.
Tüm vade boyunca elde tutma varsayımı, APR'nin zayıf noktasıdır. Yirmi beş yıl vadeli bir kredide iki yıllık sabit faiz seçtiğinizde, APR ücreti yirmi beş yıla yayar — fakat iki yıl sonra yeniden yapılandırırken bu ücreti tekrar ödersiniz.
Ücret ile oran arasındaki matematik#
Hesaplamayı yazınca denge çok nettir. Ücret sabit bir tutardır; oran farkı ise bakiyeye orantılıdır. Yani yüksek ücret, büyük kredilerde ödenmeye değer, küçük kredilerde ise değmez — ve bu eşik kolayca bulunabilir.
| Kredi tutarı | Yılda %0,3 oran tasarrufu | 2.000 ücret / 2 yıl | Daha iyi seçenek |
|---|---|---|---|
| 100.000 | Yaklaşık 300 | Yılda 1.000 | Ücretsiz |
| 250.000 | Yaklaşık 750 | Yılda 1.000 | Sınırda ücretsiz |
| 400.000 | Yaklaşık 1.200 | Yılda 1.000 | Ücreti ödeyin |
| 600.000 | Yaklaşık 1.800 | Yılda 1.000 | Açıkça ücreti ödeyin |
Buradaki rakamlar, tam amortisman yerine yaklaşık bakiyeye göre verilmiştir ve karar vermek için yeterlidir. Önemli olan eğilimdir: Ücretler büyük kredilerde avantajlıdır ve iki yıllık bir üründe eşik genellikle 250-350 bin arasındadır.
Karşılaşacağınız ücretler#
| Ücret | Kim alır | Açıklama |
|---|---|---|
| Tahsis / ürün ücreti | Kredi veren | Bazen krediye eklenebilir — bu durumda faiz de ödersiniz |
| Başvuru ücreti | Kredi veren | Başvuru reddedilse bile genellikle iade edilmez |
| Ekspertiz ücreti | Kredi veren | Çoğu zaman teşvik olarak alınmaz |
| Hukuki masraflar | Tapu işlemleri | Yeniden yapılandırmada bazen kredi veren tarafından karşılanır |
| Aracı ücreti | Aracı | Ayrıca kredi verenden de ödeme alıp almadıklarını sorun |
| Erken ödeme cezası | Kredi veren | Bugünün değil, ileride değişiklik olursa ödenecek bir maliyet |
| Çıkış / tapu teslim ücreti | Kredi veren | Küçük, vade sonunda alınır |
Tahsis ücretinin krediye eklenmesi bir kolaylık olarak sunulur ve tüm vade boyunca konut kredisi faiz oranıyla küçük bir kredi anlamına gelir. Uzun vadeli sabit faizlerde, bu ücretin gerçek maliyeti iki katına çıkabilir.
APR'nin gözden kaçırdıkları ve neyle karşılaştırmalı#
Sabit dönem, toplam vadenin daha kısa olduğu ürünlerde, asıl karşılaştırılması gereken APR değil, sabit dönem boyunca oluşacak toplam maliyettir. Hesaplaması basittir ve teklifleri sizin gerçek zaman ufkunuz için doğru sıralar.
- Teklif edilen orandaki aylık taksati alın, sabit dönemdeki ay sayısıyla çarpın.
- Ürünü almak için ödeyeceğiniz tüm ücretleri ekleyin.
- O dönemde ödenen ana para miktarını çıkarın — yüksek oran, biraz daha az ana para ödenmesi demektir.
- Bu toplamı teklifler arasında karşılaştırın.
- Sonra da vade sonunda geçerli olacak orana bakın; çünkü hiçbir şey yapmazsanız ne olacağını o belirler.
İyi bir aracı tam olarak bunu yapar ve karmaşık değildir. Orana göre sıralayan karşılaştırma tablolarının ürettiği sıralamayı çoğu zaman tersine çevirir.
Kredi verenin dışındaki ücretler#
Bir ayrımı daha akılda tutmak gerekir: Kredi verenin ücretleri fiilen pazarlık edilebilir — farklı bir ürün seçebilirsiniz — fakat tapu harcı ve yasal masraflar pazarlık edilemez. Birçok Avrupa ülkesinde ikinci grup, birinciden çok daha büyüktür ve krediyle değil nakit ödenir.
- Tapu harcı veya damga vergisi — çoğu Avrupa ülkesinde en büyük peşin masraf.
- Noter ve tapu masrafları, Fransa, Almanya, İtalya ve diğerlerinde yasa ile sabittir.
- Emlakçı komisyonu, bazı ülkelerde alıcı öder, bazılarında ödemez.
- Ekspertiz masrafları, tamamen size aittir ve kredi verenin ekspertizi değildir.
- Taşınma masrafları, kimsenin bütçelemediği ama herkesin ödediği kalemlerdir.
Hesaplayıcımız bu kalemleri ülke bazında ayırır; çünkü %8'lik tapu harcını göz ardı eden bir oran karşılaştırması, alıcının sorduğu sorunun çok daha küçük bir kısmına cevap verir.
Sıkça sorulan sorular
Konut kredisinde APR nedir?
APR — Avrupa'nın çoğunda APRC olarak geçer — toplam kredi maliyetini, faiz ve zorunlu ücretler dahil olmak üzere, tüm vade boyunca yıllık tek bir yüzde olarak ifade eder. Farklı ücret yapısına sahip iki teklifin tek bir rakamla karşılaştırılabilmesi için vardır ve çoğu pazarda yasal zorunluluktur. En büyük sınırlaması, krediyi tüm vade boyunca elinizde tutacağınızı varsaymasıdır; bu da sabit dönemlerin kısa olduğu yerlerde nadiren gerçekleşir.
Daha düşük faiz oranı her zaman daha iyi bir teklif midir?
Hayır. Ücret sabit bir tutardır, oran tasarrufu ise bakiyeye orantılıdır. Yani düşük oranlı ama yüksek tahsis ücretli bir teklif, büyük kredilerde avantajlı, küçük kredilerde ise dezavantajlıdır. İki yıllık bir üründe eşik genellikle 250-350 bin arasındadır: Altında ücretsiz seçenek genellikle daha avantajlıdır, üstünde ise ücreti ödemek daha avantajlıdır. Oran yerine, sabit dönem boyunca toplam maliyeti (ücretler dahil) karşılaştırın.
Tahsis ücretini krediye eklemeli miyim?
Sadece peşin ödeyemiyorsanız ekleyin. Eklemek, bu ücreti kalan vade boyunca konut kredisi faiz oranıyla borçlanmak demektir; yani uzun vadeli sabit faizlerde iki bin liralık bir ücret, sonunda çok daha fazlasına mal olabilir. Kolaylık olarak sunulur ve küçük, uzun vadeli bir kredi gibi fiyatlanır. Tapu tesliminde nakit sıkıntısı varsa yine de doğru tercih olabilir — ama bunun idari değil, finansal bir karar olduğunu bilin.
konut kredisi apr nedirkonut kredisi masraflarıtahsis ücreti konut kredisikonut kredisi gerçek maliyetapr ve faiz farkıen ucuz konut kredisi
