APR e Costi: Perché il Tasso Più Basso Spesso È il Più Caro
Due offerte. Una al 4,2% con 2.000 euro di commissioni, una al 4,5% senza commissioni. Qual è la più conveniente?
La risposta dipende interamente da quanto si prende in prestito e per quanto tempo, motivo per cui il tasso pubblicizzato non basta e perché esiste l’APR. È anche il motivo per cui la stessa coppia di offerte può essere più vantaggiosa per acquirenti diversi, e perché una tabella che ordina solo per tasso può essere fuorviante.
Cos’è l’APR#
L’APR — chiamato APRC in gran parte d’Europa — esprime il costo totale del credito, incluse le spese obbligatorie, come una singola percentuale annua sull’intera durata. Esiste proprio per permettere di confrontare con un solo numero due offerte con strutture di costi diverse, ed è un requisito normativo nella maggior parte dei mercati.
- Include gli interessi e le spese obbligatorie applicate dal finanziatore.
- Di solito comprende anche l’assicurazione obbligatoria se richiesta dal finanziatore.
- Presuppone che il mutuo venga mantenuto per tutta la durata — ed è questa l’ipotesi cruciale.
- Non include i costi di terzi che pagheresti comunque: tasse d’acquisto, notaio, provvigione dell’agente.
- Non può prevedere l’andamento di un tasso variabile, quindi per i prodotti variabili è solo indicativo.
L’ipotesi della durata piena è il limite principale. Se hai un tasso fisso per due anni su un mutuo di venticinque, l’APR spalma la commissione su venticinque anni — ma la pagherai di nuovo tra due anni quando rifinanzierai.
Il calcolo tra commissione e tasso#
Il compromesso è chiaro una volta messo nero su bianco. Una commissione è un importo fisso; una differenza di tasso è proporzionale al capitale. Quindi una commissione alta conviene su un mutuo grande e non su uno piccolo — e il punto di svolta è facile da individuare.
| Importo mutuo | Risparmio 0,3% annuo | 2.000 di commissioni in 2 anni | Scelta migliore |
|---|---|---|---|
| 100.000 | Circa 300 | 1.000 all’anno | Senza commissione |
| 250.000 | Circa 750 | 1.000 all’anno | Senza commissione, di poco |
| 400.000 | Circa 1.200 | 1.000 all’anno | Pagare la commissione |
| 600.000 | Circa 1.800 | 1.000 all’anno | Pagare la commissione chiaramente |
Sono cifre indicative sul capitale, non il risparmio ammortizzato esatto, ma bastano per decidere. Il punto è il meccanismo: le commissioni favoriscono i mutui grandi, e il punto di svolta è tra un quarto e un terzo di milione su un prodotto biennale.
Le commissioni che incontrerai#
| Commissione | Applicata da | Note |
|---|---|---|
| Commissione di istruttoria / prodotto | Finanziatore | A volte aggiungibile al mutuo — significa che ci paghi sopra gli interessi |
| Commissione di prenotazione | Finanziatore | Spesso non rimborsabile anche se la domanda viene respinta |
| Perizia | Finanziatore | Frequentemente azzerata come incentivo |
| Spese legali | Notaio | A volte coperte dal finanziatore nei surroghi |
| Commissione del mediatore | Mediatore | Chiedi se sono pagati anche dal finanziatore |
| Penale di estinzione anticipata | Finanziatore | Non è un costo oggi; lo diventa se cambi idea |
| Commissione di uscita / rilascio titoli | Finanziatore | Piccola, alla fine |
Aggiungere la commissione di istruttoria al mutuo è una comodità offerta e si traduce in un piccolo prestito al tasso del mutuo per tutta la durata. Su un fisso lungo può raddoppiare il costo effettivo della commissione.
Cosa non considera l’APR e cosa confrontare invece#
Per ogni prodotto in cui il periodo fisso è più breve della durata, il confronto utile è il costo totale sul periodo fisso, non l’APR sull’intero mutuo. È una somma semplice e ordina correttamente le offerte per l’orizzonte reale che hai davanti.
- Prendi la rata mensile al tasso proposto, moltiplicata per i mesi del periodo fisso.
- Aggiungi tutte le commissioni che dovrai pagare per ottenere il prodotto.
- Sottrai la riduzione del capitale ottenuta in quel periodo — un tasso più alto rimborsa un po’ meno.
- Confronta quel totale tra le offerte.
- Poi guarda il tasso di uscita, perché indica cosa succede se non fai nulla alla scadenza.
Questo è ciò che fa un buon mediatore ed è semplice. Spesso ribalta la classifica che produce una tabella ordinata solo per tasso.
Costi che non sono del finanziatore#
Un’altra distinzione importante: le commissioni del finanziatore sono di fatto negoziabili — puoi scegliere un altro prodotto — mentre tasse d’acquisto e costi di legge non lo sono. In diversi mercati europei il secondo gruppo è molto più rilevante del primo, e sono costi in contanti, non a credito.
- Imposta di registro o tassa di trasferimento — la voce più alta all’acquisto in molti paesi europei.
- Costi notarili e di registrazione, fissati per legge in Francia, Germania, Italia e altrove.
- Provvigione dell’agenzia immobiliare, che in alcuni mercati paga l’acquirente e in altri no.
- Costi di perizia, che sono a tuo carico e non sono la valutazione del finanziatore.
- Costi di trasloco, che nessuno mette a budget ma tutti sostengono.
Il nostro calcolatore dettaglia questi costi per ogni mercato, perché un confronto tra tassi che ignora un’imposta di trasferimento dell’otto per cento risponde a una domanda molto più piccola di quella che si pone chi compra.
Domande frequenti
Cos’è l’APR su un mutuo?
L’APR — chiamato APRC in gran parte d’Europa — è il costo totale del credito espresso come percentuale annua, comprensivo di interessi e spese obbligatorie, spalmato su tutta la durata. Esiste per permettere di confrontare con un solo numero offerte con strutture di costi diverse, ed è richiesto dalla normativa nella maggior parte dei mercati. Il suo limite principale è che presuppone che il mutuo venga mantenuto per tutta la durata, cosa rara quando i periodi fissi sono brevi.
Un tasso più basso è sempre l’offerta migliore?
No. Una commissione è un importo fisso mentre il risparmio di tasso è proporzionale al capitale, quindi un tasso basso con una commissione di istruttoria elevata conviene su un mutuo grande e non su uno piccolo. Su un prodotto biennale il punto di svolta è di solito tra un quarto e un terzo di milione: sotto questa soglia vince di solito l’opzione senza commissioni, sopra conviene pagare la commissione. Confronta il costo totale sul periodo fisso, incluse le commissioni, non solo il tasso.
Conviene aggiungere la commissione di istruttoria al mutuo?
Solo se non puoi pagarla subito. Aggiungerla significa finanziarla al tasso del mutuo per tutta la durata residua, quindi su un fisso lungo una commissione di duemila euro può costare molto più di duemila. È offerta come comodità e costa come un piccolo prestito a lungo termine. Se hai poca liquidità al rogito può comunque essere la scelta giusta — basta sapere che è una decisione di finanziamento, non solo amministrativa.
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