जमा और LTV: बैंड राशि से ज्यादा क्यों मायने रखते हैं
जमा दो काम करता है, और उनमें से केवल एक ही स्पष्ट है। यह आपके द्वारा लिए जाने वाले लोन की राशि को कम करता है, जिससे आपकी मासिक किस्त भी उसी अनुपात में घटती है। दूसरा, यह आपको एक अलग लोन टू वैल्यू बैंड में ले जाता है, जिससे पूरे लोन पर आपको अलग ब्याज दर मिलती है।
दूसरा असर सीधा नहीं बल्कि छलांग जैसा होता है, और यही इसे फायदेमंद बनाता है: एक छोटी अतिरिक्त राशि जो सीमा पार कर जाए, वह उससे कहीं ज्यादा फायदेमंद हो सकती है जो सीमा के नीचे ही रह जाए।
बैंड कैसे काम करते हैं#
लेंडर लगातार दरें तय नहीं करते। वे LTV बैंड के हिसाब से उत्पादों की सूची जारी करते हैं, और आमतौर पर सीमाएँ कुछ खास प्रतिशत पर होती हैं। 80.4 प्रतिशत और 79.9 प्रतिशत पर लोन लगभग एक जैसे होते हैं, लेकिन अक्सर उनकी दरें अलग होती हैं।
| LTV | जमा | आम तौर पर दर |
|---|---|---|
| 95% | 5% | सबसे ऊँची दरें, सीमित उत्पाद विकल्प |
| 90% | 10% | 95% से काफी बेहतर |
| 85% | 15% | और बेहतर |
| 80% | 20% | एक महत्वपूर्ण सीमा; कुछ बाजारों में बीमा हट जाता है |
| 75% | 25% | लगभग सबसे अच्छी दर |
| 60% और नीचे | 40%+ | सबसे बेहतरीन दरें |
सटीक सीमाएँ लेंडर और बाजार के अनुसार बदलती हैं, लेकिन 90, 80, 75 और 60 लगभग हर जगह मिलती हैं। कितनी जमा डालनी है, यह तय करने से पहले अपने लेंडर या ब्रोकर से बैंड की जानकारी जरूर लें।
दो अलग-अलग तंत्र#
इन्हें साथ में देखना जरूरी है, क्योंकि अक्सर दोनों को एक जैसा मान लिया जाता है जबकि इनका असर अलग होता है। जमा बढ़ाने से लोन हमेशा कम होता है। लेकिन दर केवल तभी बदलती है जब आप अगला बैंड पार करते हैं — और जब ऐसा होता है, तो इसका असर पूरे बचे हुए लोन पर पूरे उत्पाद काल के लिए होता है।
- लोन घटाना सीधा है: 10,000 कम लोन लेने पर 25 साल के लिए 5% दर पर लगभग 55 कम मासिक किस्त बनती है।
- बैंड पार करना छलांग जैसा है: इससे पूरे लोन पर दर एक चौथाई या आधा प्रतिशत तक कम हो सकती है।
- 2,50,000 के लोन पर आधा प्रतिशत करीब 70 मासिक बचत देता है — जबकि जमा में बदलाव सिर्फ 5,000 का हो सकता है।
- सीमा के नीचे, अतिरिक्त जमा केवल सीधा असर करती है, अगला बैंड पार होने तक।
व्यावहारिक नियम: अगला बैंड कहाँ है, यह पता करें, फिर तय करें कितनी जमा डालनी है। सीमा से ठीक पहले रुक जाना खरीद में सबसे आम और बचने योग्य गलती है।
मॉर्गेज बीमा और 80 प्रतिशत की सीमा#
कई बाजारों में, एक निश्चित सीमा — आमतौर पर 80 प्रतिशत — से ऊपर लोन देने पर बीमा जरूरी होता है, जो लेंडर को सुरक्षा देता है और उसकी कीमत उधारकर्ता को चुकानी पड़ती है। यह आपकी जेब से हर महीने जाने वाला असली खर्च है, जिसका आपको कोई लाभ नहीं मिलता, और आमतौर पर जब लोन सीमा के नीचे आ जाता है तो यह बीमा हट जाता है, हालांकि इसका तरीका हर जगह अलग है।
- संयुक्त राज्य अमेरिका में, पारंपरिक लोन पर 80 प्रतिशत LTV से ऊपर प्राइवेट मॉर्गेज बीमा लगता है।
- आमतौर पर जब लोन सीमा के नीचे आ जाता है तो बीमा हटाया जा सकता है, लेकिन प्रक्रिया अलग-अलग होती है और हमेशा अपने आप नहीं होती।
- कई यूरोपीय बाजारों में लेंडर द्वारा चुकाया जाने वाला बीमा दर में ही शामिल होता है, अलग से नहीं दिखता।
- हमारा कैलकुलेटर उन बाजारों में इसे खुद जोड़ता है, क्योंकि इसे छोड़ देने से मासिक किस्त काफी कम दिखती है।
अगर आप सीमा के करीब हैं, तो अतिरिक्त जमा जुटाने का यह सबसे मजबूत कारण है — आप सिर्फ बैलेंस नहीं घटा रहे, बल्कि एक खर्च भी हटा रहे हैं।
जमा कहाँ से आती है#
लेंडर जमा के स्रोत की जांच नियमित रूप से करते हैं, और इसका जवाब तय करता है कि आपसे क्या दस्तावेज मांगे जाएंगे। खासकर गिफ्ट के लिए ऐसे कागजात चाहिए होते हैं, जो आमतौर पर लोगों के पास तैयार नहीं होते।
| स्रोत | आमतौर पर स्वीकार्य | क्या चाहिए |
|---|---|---|
| बचत | हाँ | बचत बढ़ने के बैंक स्टेटमेंट |
| परिवार से गिफ्ट | हाँ | हस्ताक्षरित पत्र कि यह गिफ्ट है, लोन नहीं |
| पिछली संपत्ति की बिक्री | हाँ | क्लोजिंग स्टेटमेंट |
| विरासत | हाँ | प्रोबेट दस्तावेज |
| पर्सनल लोन | लगभग कभी नहीं | इसे वैसे भी कर्ज में गिना जाएगा |
| क्रिप्टोकरेंसी | कभी-कभी | पूरी ट्रांजेक्शन ट्रेल; कई लेंडर मना कर देते हैं |
गिफ्ट पत्र जल्दी तैयार करें। यह पाँच मिनट का काम है, लेकिन अक्सर एक हफ्ते की देरी कर देता है क्योंकि कोई इसे तब तक नहीं मांगता जब तक अंडरराइटर नहीं पूछता।
जमा ही अकेली नकद जरूरत नहीं है#
कई बाजारों में खरीद पर लगने वाले टैक्स और शुल्क लोगों की सोच से ज्यादा होते हैं और इन्हें उधार नहीं लिया जा सकता। जर्मनी में ये आमतौर पर कीमत के लगभग दस प्रतिशत तक होते हैं; स्पेन और पुर्तगाल में ट्रांसफर टैक्स ही छह से आठ प्रतिशत तक हो सकता है। यह पैसा भी जमा के साथ क्लोजिंग के दिन नकद में होना चाहिए।
- खरीद या ट्रांसफर टैक्स — ज्यादातर यूरोपीय बाजारों में सबसे बड़ा खर्च।
- नोटरी और रजिस्ट्री शुल्क, कई देशों में अनिवार्य।
- एजेंट कमीशन, कुछ बाजारों में खरीदार को देना पड़ता है।
- लेंडर और कानूनी शुल्क।
- मूविंग खर्च और तुरंत होने वाली मरम्मत, जिनकी कोई योजना नहीं बनाता।
हमारा बाजार-विशिष्ट कैलकुलेटर इन्हें नकद जरूरत में जोड़ता है, इसी वजह से। ऐसा जमा जो ट्रांसफर टैक्स के लिए कुछ नहीं छोड़ता, उससे घर नहीं खरीदा जा सकता।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
मॉर्गेज के लिए कितनी जमा अच्छी मानी जाती है?
इतनी कि आप अगला लोन टू वैल्यू बैंड पार कर लें — यह गोल प्रतिशत से ज्यादा फायदेमंद लक्ष्य है। दरें बैंड में तय होती हैं — आमतौर पर 90, 80, 75 और 60 प्रतिशत पर — तो एक छोटी अतिरिक्त राशि जो आपको सीमा के ऊपर से नीचे ले आए, पूरे लोन पर दर कम कर सकती है, जबकि बड़ी राशि जो सीमा पार न करे, सिर्फ बैलेंस कम करती है। बीस प्रतिशत सबसे महत्वपूर्ण सीमा है, क्योंकि इससे उन बाजारों में मॉर्गेज बीमा भी हट जाता है।
LTV का क्या मतलब है?
लोन टू वैल्यू: संपत्ति के मूल्य के प्रतिशत के रूप में लोन। 3,00,000 की संपत्ति पर 2,50,000 का लोन करीब 83 प्रतिशत LTV होता है। यह लेंडर के लिए सबसे बड़ा मूल्य निर्धारण कारक है, क्योंकि यह बताता है कि अगर कीमतें गिरें तो उनका कितना पैसा जोखिम में है, और यह तय करता है कि मॉर्गेज बीमा लगेगा या नहीं। यही संख्या यह भी तय करती है कि कीमतें गिरने पर आप निगेटिव इक्विटी में जाएंगे या नहीं।
क्या मैं गिफ्टेड जमा का इस्तेमाल कर सकता हूँ?
अधिकांश बाजारों में हाँ, बशर्ते यह सच में गिफ्ट हो, लोन नहीं। लेंडर गिफ्ट देने वाले से हस्ताक्षरित पत्र मांगते हैं जिसमें लिखा हो कि यह गिफ्ट है, कोई वापसी अपेक्षित नहीं है, और उनका संपत्ति में कोई अधिकार नहीं रहेगा; वे देने वाले की पहचान और फंड के स्रोत की भी पुष्टि करेंगे। यह पत्र पहले ही तैयार कर लें — यह छोटा दस्तावेज है, लेकिन अक्सर क्लोजिंग में देरी करता है क्योंकि लोग इसे तब तक तैयार नहीं करते जब तक अंडरराइटर नहीं मांगता।
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