TAEG e Comissões: Porque a Taxa Mais Baixa Pode Sair Cara
Duas propostas. Uma a 4,2% com uma comissão de 2.000, outra a 4,5% sem comissão. Qual é a mais barata?
A resposta depende totalmente do valor que vai pedir emprestado e do prazo, razão pela qual a taxa em destaque não resolve a questão e porque existe a TAEG. É também por isso que as mesmas duas propostas podem ser melhores para clientes diferentes, e porque uma tabela que ordena apenas pela taxa pode ser enganadora.
O que é a TAEG#
A TAEG — ou TAEG Global em muitos países europeus — expressa o custo total do crédito, incluindo comissões obrigatórias, como uma percentagem anual única ao longo de todo o prazo. Existe precisamente para que duas propostas com estruturas de comissões diferentes possam ser comparadas com um só número, sendo por isso obrigatória na maioria dos mercados.
- Inclui os juros e as comissões obrigatórias cobradas pelo banco.
- Normalmente inclui seguros obrigatórios exigidos pelo banco.
- Parte do princípio que mantém o empréstimo durante todo o prazo — o que é uma suposição importante.
- Não inclui custos de terceiros que teria de pagar de qualquer forma: impostos de compra, notário, comissão de agência.
- Não consegue prever o que fará uma taxa variável, por isso em produtos variáveis é apenas ilustrativa.
A suposição de manter o empréstimo até ao fim é a principal limitação. Se tiver uma taxa fixa a dois anos num prazo de vinte e cinco, a TAEG dilui a comissão por vinte e cinco anos — mas terá de a pagar novamente daqui a dois anos ao transferir o crédito.
A matemática entre comissão e taxa#
O equilíbrio é simples quando se coloca no papel. Uma comissão é um valor fixo; uma diferença de taxa é proporcional ao montante em dívida. Assim, uma comissão elevada compensa num empréstimo grande e não num pequeno — e o ponto de equilíbrio é fácil de calcular.
| Montante do empréstimo | Poupança de 0,3% ao ano | 2.000 de comissão em 2 anos | Melhor opção |
|---|---|---|---|
| 100.000 | Cerca de 300 | 1.000 por ano | Sem comissão |
| 250.000 | Cerca de 750 | 1.000 por ano | Sem comissão, por pouco |
| 400.000 | Cerca de 1.200 | 1.000 por ano | Pagar a comissão |
| 600.000 | Cerca de 1.800 | 1.000 por ano | Pagar claramente a comissão |
Valores aproximados sobre o capital em dívida e não a poupança amortizada exata, o que é suficiente para decidir. O importante é o padrão: comissões favorecem empréstimos grandes, e o ponto de equilíbrio está entre um quarto e um terço de milhão num produto a dois anos.
As comissões que vai encontrar#
| Comissão | Cobrada por | Notas |
|---|---|---|
| Comissão de contratação / de produto | Banco | Por vezes pode ser adicionada ao empréstimo — o que significa pagar juros sobre ela |
| Comissão de reserva | Banco | Frequentemente não reembolsável mesmo que o pedido não seja aprovado |
| Comissão de avaliação | Banco | Muitas vezes dispensada como incentivo |
| Honorários legais | Solicitador | Por vezes suportados pelo banco em transferências de crédito |
| Comissão de intermediário | Intermediário | Pergunte se também recebem do banco |
| Comissão de reembolso antecipado | Banco | Não é um custo hoje; só se as condições mudarem |
| Comissão de saída / entrega de documentos | Banco | Pequena, no final |
Adicionar a comissão de contratação ao empréstimo é uma facilidade e equivale a um pequeno empréstimo à taxa do crédito habitação durante todo o prazo. Num crédito de taxa fixa longa pode duplicar o custo efetivo da comissão.
O que a TAEG não mostra e o que comparar em vez disso#
Em qualquer produto em que o período fixo seja mais curto que o prazo total, a comparação útil é o custo total durante o período fixo e não a TAEG ao longo do prazo. É uma soma simples e ordena corretamente as propostas para o horizonte real que enfrenta.
- Multiplique a prestação mensal pela duração do período fixo.
- Adicione todas as comissões que terá de pagar para obter o produto.
- Subtraia a redução do capital obtida nesse período — uma taxa mais alta amortiza menos capital.
- Compare esse total entre propostas.
- Depois veja a taxa de referência, pois indica o que acontece se não fizer nada no fim do período fixo.
É isto que faz um bom intermediário e não é complicado. Muitas vezes inverte a ordem das propostas que uma tabela ordenada pela taxa apresenta.
Comissões que não são do banco#
Mais uma distinção importante: as comissões do banco são negociáveis — pode escolher outro produto — enquanto os impostos e custos legais não o são. Em vários mercados europeus, este segundo grupo é muito maior do que o primeiro e é pago a pronto, não a crédito.
- Imposto de selo ou imposto de transmissão — o maior custo inicial na maioria das compras em Portugal e Europa.
- Custos de notário e registo, tabelados por lei em França, Alemanha, Itália e outros países.
- Comissão de agência imobiliária, que em alguns mercados é paga pelo comprador e noutros não.
- Custos de peritagem, que são seus e não do banco.
- Custos de mudança, que ninguém orçamenta mas todos acabam por pagar.
O nosso simulador discrimina estes custos por país, porque comparar taxas sem considerar um imposto de transmissão de oito por cento é responder a uma questão muito mais pequena do que a que o comprador realmente tem.
Perguntas frequentes
O que é a TAEG num crédito habitação?
A TAEG — ou TAEG Global em muitos países europeus — é o custo total do crédito expresso como uma percentagem anual única, incluindo juros e comissões obrigatórias, diluído ao longo de todo o prazo. Existe para que duas propostas com diferentes estruturas de comissões possam ser comparadas com um só número, sendo obrigatória na maioria dos mercados. A sua principal limitação é assumir que mantém o empréstimo até ao fim, o que raramente acontece quando os períodos fixos são curtos.
Uma taxa de juro mais baixa é sempre a melhor opção?
Não. Uma comissão é um valor fixo enquanto a poupança na taxa é proporcional ao montante em dívida, por isso uma taxa baixa com uma comissão de contratação elevada compensa num empréstimo grande e não num pequeno. Num produto a dois anos, o ponto de equilíbrio costuma estar entre um quarto e um terço de milhão: abaixo disso normalmente compensa a opção sem comissão, acima disso compensa pagar a comissão. Compare o custo total durante o período fixo, incluindo comissões, e não apenas a taxa.
Devo adicionar a comissão de contratação ao empréstimo?
Só se não conseguir pagá-la à cabeça. Adicioná-la significa pedir esse valor emprestado à taxa do crédito habitação durante o prazo restante, por isso num crédito de taxa fixa longa uma comissão de dois mil pode acabar por custar bem mais do que dois mil. É apresentada como uma facilidade e funciona como um pequeno empréstimo de longo prazo. Se o dinheiro estiver curto na escritura pode ser a melhor solução — mas saiba que é uma decisão de financiamento, não apenas administrativa.
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