Quelle durée choisir pour un prêt immobilier ? Le compromis du terme
La durée est le chiffre le plus déterminant du dossier, et pourtant celui auquel on réfléchit le moins. Elle est souvent reprise telle quelle depuis le paramètre par défaut du simulateur.
Le compromis est simple : plus la durée est longue, plus la mensualité baisse et plus le coût total grimpe. Au-delà d’un certain seuil, la mensualité ne baisse presque plus tandis que le coût total continue d’augmenter.
Ce que coûte chaque décennie#
| Durée | Mensualité | Intérêts totaux | Total remboursé |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 562 | 81 200 | 281 200 |
| 20 ans | 1 299 | 111 700 | 311 700 |
| 25 ans | 1 146 | 143 800 | 343 800 |
| 30 ans | 1 049 | 177 700 | 377 700 |
| 40 ans | 941 | 251 700 | 451 700 |
200 000 à 4,8 %, à titre illustratif. Lisez ensemble la première et la troisième colonne : passer de 25 à 30 ans économise 97 par mois mais coûte 33 900 de plus en intérêts.
Le rendement décroissant#
Le gain de mensualité par décennie supplémentaire diminue, tandis que le coût en intérêts augmente. C’est tout l’enjeu du choix, et la raison pour laquelle les prêts sur quarante ans répondent à un besoin précis plutôt qu’à une amélioration générale.
- 15 → 20 ans : mensualité baisse de 263, intérêts augmentent de 30 500.
- 20 → 25 ans : mensualité baisse de 153, intérêts augmentent de 32 100.
- 25 → 30 ans : mensualité baisse de 97, intérêts augmentent de 33 900.
- 30 → 40 ans : mensualité baisse de 108 sur deux décennies, intérêts augmentent de 74 000.
Aux alentours de trente ans, le compromis devient clairement défavorable dans la plupart des marchés. Au-delà, on achète un peu de marge mensuelle pour beaucoup d’argent.
La réponse flexible#
Il existe une voie médiane à privilégier : choisir une durée longue et surpayer régulièrement. Un prêt long avec des remboursements anticipés réguliers fonctionne presque comme un prêt court, à une différence majeure près : vous pouvez suspendre ces surpaiements en cas de coup dur, ce qu’un contrat court ne permet pas.
| Approche | Obligation de paiement | Vitesse réelle de remboursement | Flexibilité |
|---|---|---|---|
| Terme 15 ans | Élevée, contractuelle | Rapide | Aucune |
| Terme 25 ans avec surpaiements | Plus faible, contractuelle | Presque aussi rapide | Élevée |
| Terme 25 ans sans surpaiements | Plus faible | Lente | Élevée |
| Terme 40 ans | La plus faible | Très lente | Élevée |
La deuxième ligne est la solution à viser, à condition que les surpaiements soient bien réalisés. Automatisez-les, et vérifiez qu’ils réduisent la durée et non la mensualité.
Les contraintes sur la durée#
- Âge de la retraite. Les banques exigent en général que le prêt se termine au plus tard à la retraite, ce qui limite la durée pour les emprunteurs plus âgés.
- Limites réglementaires. Plusieurs marchés plafonnent la durée maximale ou imposent des contrôles supplémentaires au-delà d’un certain seuil.
- Capacité d’emprunt inversée. Une durée plus longue peut être la seule façon de passer le test de solvabilité, ce qui est un usage légitime.
- Offre de produits. Les durées les plus longues ne sont pas proposées sur tous les produits ni à tous les niveaux de LTV.
- Amortissement obligatoire dans des pays comme la Suède impose en pratique une vitesse minimale de remboursement, quelle que soit la durée affichée.
Choisir, étape par étape#
- Trouvez la durée la plus courte dont la mensualité reste supportable à un taux trois points supérieur à l’actuel.
- Vérifiez si cette durée est disponible à votre LTV et dans la limite d’âge du prêteur.
- Si c’est trop juste, prenez une durée plus longue et engagez-vous à surpayer chaque mois.
- Assurez-vous que les surpaiements réduiront la durée et non la mensualité.
- Reconsidérez à chaque renégociation : raccourcir la durée à ce moment-là ne coûte rien et on l’oublie facilement.
- N’allongez pas la durée pour financer autre chose sans comparer le coût total.
L’étape cinq concentre l’essentiel du bénéfice pratique. Chaque renégociation est une occasion gratuite de raccourcir la durée, mais presque tout le monde reporte la durée restante sans y penser.
Questions fréquemment posées
Un prêt sur 15 ans ou sur 30 ans : lequel est le meilleur ?
Un prêt court coûte bien moins cher au total mais impose une mensualité bien plus élevée ; un prêt long est plus abordable mais beaucoup plus cher. Pour 200 000 à 4,8 %, quinze ans coûtent environ 81 000 d’intérêts, trente ans environ 178 000. Pour la plupart des ménages, la meilleure solution n’est ni l’un ni l’autre : prenez la durée longue pour l’obligation contractuelle plus faible, puis surpayez régulièrement. Cela revient presque à un prêt court, tout en gardant la possibilité de suspendre les surpaiements en cas de coup dur.
Un prêt sur 40 ans est-il une mauvaise idée ?
C’est une réponse à un problème précis, pas une amélioration générale. Au-delà de trente ans environ, la mensualité ne baisse plus vraiment tandis que le coût total grimpe fortement : la dernière décennie d’un prêt sur quarante ans offre très peu de marge mensuelle pour beaucoup d’argent. C’est défendable si c’est la seule façon d’acheter, mais il faut prévoir de surpayer ou de raccourcir la durée dès la première renégociation.
Puis-je raccourcir la durée de mon prêt plus tard ?
Oui, et la renégociation est le moment idéal : cela ne coûte rien de plus et on l’oublie facilement. La plupart des gens reportent la durée restante sans réfléchir, si bien qu’un prêt de vingt-cinq ans redevient discrètement vingt-cinq ans après cinq ans. Vous pouvez aussi raccourcir la durée d’un produit existant en surpayant, à condition que la banque applique le surpaiement à la durée et non à la mensualité — ce qu’il faut demander explicitement.
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