TAEG et frais : pourquoi le taux le plus bas n’est pas toujours la meilleure affaire
Deux offres. L’une à 4,2 % avec 2 000 de frais, l’autre à 4,5 % sans frais. Laquelle est la moins chère ?
La réponse dépend entièrement du montant emprunté et de la durée, ce qui explique pourquoi le taux affiché ne suffit pas et pourquoi le TAEG existe. C’est aussi la raison pour laquelle deux acheteurs différents peuvent voir ces offres classées différemment, et pourquoi un tableau comparatif trié par taux induit souvent en erreur.
Qu’est-ce que le TAEG#
Le TAEG — TAEG global en Europe — exprime le coût total du crédit, frais obligatoires inclus, sous la forme d’un pourcentage annuel unique sur toute la durée du prêt. Il existe précisément pour permettre de comparer deux offres avec des structures de frais différentes en un seul chiffre, et il est exigé par la réglementation dans la plupart des pays.
- Il inclut les intérêts et les frais obligatoires facturés par le prêteur.
- Il inclut généralement l’assurance obligatoire si elle est exigée par le prêteur.
- Il suppose que vous gardez le prêt sur toute la durée — ce qui est une hypothèse forte.
- Il n’inclut pas les frais tiers que vous paieriez de toute façon : taxes d’achat, notaire, commission d’agent.
- Il ne peut pas anticiper l’évolution d’un taux variable, donc pour ces produits il est indicatif.
L’hypothèse de durée totale est la faille. Si vous avez un taux fixe deux ans sur une durée de vingt-cinq ans, le TAEG étale les frais sur vingt-cinq ans — mais vous les paierez à nouveau dans deux ans lors du rachat.
Le calcul entre frais et taux#
Le compromis est simple une fois posé sur papier. Un frais est un montant fixe ; une différence de taux est proportionnelle au capital. Un gros frais vaut la peine sur un gros prêt, pas sur un petit — et le point d’équilibre se calcule facilement.
| Montant du prêt | Économie de 0,3 % par an | 2 000 de frais sur 2 ans | Meilleur choix |
|---|---|---|---|
| 100 000 | Environ 300 | 1 000 par an | Sans frais |
| 250 000 | Environ 750 | 1 000 par an | Sans frais, de justesse |
| 400 000 | Environ 1 200 | 1 000 par an | Payer les frais |
| 600 000 | Environ 1 800 | 1 000 par an | Payer clairement les frais |
Chiffres arrondis sur le capital plutôt que l’économie amortie exacte, ce qui suffit pour décider. L’idée est la tendance : les frais favorisent les gros prêts, et le point d’équilibre se situe autour d’un quart à un tiers de million sur un produit deux ans.
Les frais que vous rencontrerez#
| Frais | Facturé par | Remarques |
|---|---|---|
| Frais de dossier / de produit | Prêteur | Parfois ajoutable au prêt — donc soumis à intérêts |
| Frais de réservation | Prêteur | Souvent non remboursable même en cas de refus |
| Frais d’évaluation | Prêteur | Souvent offerts en guise d’avantage |
| Frais de notaire | Notaire | Parfois pris en charge par le prêteur lors d’un rachat |
| Frais de courtier | Courtier | Demandez s’ils sont aussi rémunérés par le prêteur |
| Indemnité de remboursement anticipé | Prêteur | Pas un coût immédiat ; un coût si vous remboursez avant terme |
| Frais de sortie / mainlevée | Prêteur | Modique, à la fin |
Ajouter les frais de dossier au prêt est proposé pour la simplicité et revient à un petit crédit au taux du prêt sur toute la durée. Sur un long fixe, cela peut doubler le coût réel du frais.
Ce que le TAEG ne prend pas en compte, et quoi comparer à la place#
Pour tout produit où la période fixe est plus courte que la durée totale, la comparaison utile est le coût total sur la période fixe plutôt que le TAEG sur la durée. C’est une addition simple qui classe correctement les offres selon votre horizon réel.
- Prenez la mensualité au taux proposé, multipliée par le nombre de mois de la période fixe.
- Ajoutez tous les frais à payer pour obtenir le produit.
- Soustrayez la réduction de capital obtenue sur cette période — un taux plus élevé rembourse un peu moins de capital.
- Comparez ce total entre les offres.
- Regardez ensuite le taux de révision, car il indique ce qui se passe si vous ne faites rien à l’échéance.
C’est ce que fait un bon courtier et ce n’est pas compliqué. Cela inverse souvent le classement d’un tableau trié par taux.
Les frais qui ne viennent pas du prêteur#
Une distinction à garder en tête : les frais du prêteur sont négociables — vous pouvez choisir un autre produit — alors que les taxes d’achat et frais légaux ne le sont pas. Dans plusieurs pays européens, le second groupe est bien plus important que le premier, et il s’agit de liquidités, non de crédit.
- Droits de mutation ou taxe d’enregistrement — la plus grosse ligne à l’achat dans la plupart des pays européens.
- Frais de notaire et d’enregistrement, fixés par la loi en France, Allemagne, Italie et ailleurs.
- Commission d’agence immobilière, à la charge de l’acheteur dans certains pays, pas dans d’autres.
- Frais d’expertise, à votre charge et distincts de l’évaluation du prêteur.
- Frais de déménagement, rarement budgétés mais toujours à payer.
Notre calculateur détaille ces frais par pays, car une comparaison de taux qui ignore une taxe de mutation à 8 % répond à une question bien plus petite que celle de l’acheteur.
Questions fréquemment posées
Qu’est-ce que le TAEG d’un prêt immobilier ?
Le TAEG — TAEG global en Europe — est le coût total du crédit exprimé en pourcentage annuel unique, incluant intérêts et frais obligatoires, répartis sur toute la durée du prêt. Il existe pour permettre de comparer deux offres avec des structures de frais différentes en un seul chiffre, et il est exigé par la réglementation dans la plupart des pays. Sa principale limite est de supposer que vous gardez le prêt sur toute la durée, ce qui est rarement le cas quand la période fixe est courte.
Un taux d’intérêt plus bas est-il toujours la meilleure affaire ?
Non. Un frais est un montant fixe alors qu’une économie de taux est proportionnelle au capital, donc un taux bas avec de gros frais de dossier est intéressant sur un gros prêt et peu avantageux sur un petit. Sur un produit deux ans, le point d’équilibre se situe généralement entre un quart et un tiers de million : en dessous, l’option sans frais l’emporte, au-dessus, payer les frais est souvent gagnant. Comparez le coût total sur la période fixe, frais inclus, plutôt que le seul taux.
Faut-il ajouter les frais de dossier au prêt ?
Uniquement si vous ne pouvez pas les payer à la signature. Les ajouter revient à les emprunter au taux du prêt sur la durée restante, donc sur un long fixe, 2 000 de frais peuvent coûter bien plus que 2 000 au final. C’est proposé pour la simplicité et fonctionne comme un petit crédit long terme. Si la trésorerie est serrée à la signature, cela peut rester la bonne option — il faut juste savoir que c’est une décision de financement, pas une simple formalité.
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