Tilgung oder Zinszahlung? Was am Ende wirklich bleibt
Der Unterschied ist gravierend und wird oft fälschlich als reine Frage der monatlichen Belastung verkauft. Eine Tilgungshypothek reduziert die Schuld über die Laufzeit. Eine reine Zinszahlungshypothek verringert den Kreditbetrag überhaupt nicht – nach fünfundzwanzig Jahren schulden Sie exakt so viel wie am ersten Tag.
Das ist nicht automatisch eine schlechte Lösung. Es wird erst dann problematisch, wenn kein glaubwürdiger Plan für die Rückzahlung der Restschuld existiert – genau das führte in mehreren Märkten zu großflächigen Problemen.
Die beiden Modelle im Vergleich#
| Tilgung | Nur Zinsen | |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | Höher | Niedriger |
| Restschuld nach 10 Jahren | Deutlich reduziert | Unverändert |
| Restschuld am Laufzeitende | Null | Der volle Ursprungsbetrag |
| Gesamte Zinskosten | Niedriger | Höher – Zinsen werden auf den vollen Betrag berechnet |
| Für wen geeignet | Fast alle Immobilienkäufer | Spezielle Fälle mit Rückzahlungsplan |
| Hauptrisiko | Höhe der Rate | Keine Rückzahlung des Kapitals |
Die Zeile zu den gesamten Zinsen wird oft übersehen. Da die Restschuld nie sinkt, werden jeden Monat Zinsen auf den vollen Betrag fällig – eine reine Zinszahlung ist insgesamt teurer, auch wenn die Monatsrate niedriger ist.
Die Rechnung dahinter#
Sie leihen 200.000 zu 4,8 % über 25 Jahre. Bei Tilgung beträgt die Monatsrate etwa 1.146, die gesamten Zinsen rund 143.800; am Ende gehört Ihnen das Haus komplett. Bei reiner Zinszahlung zahlen Sie monatlich 800 – nur die Zinsen – insgesamt 240.000 an Zinsen, und am Ende schulden Sie immer noch die 200.000.
- Monatliche Ersparnis bei Zinszahlung: etwa 346, also dreißig Prozent der Rate.
- Zusätzliche Zinskosten: rund 96.000 über die Laufzeit.
- Restschuld am Ende: 200.000, die irgendwoher kommen müssen.
- Die Ersparnis ist real, aber die Kosten treffen Sie auf einen Schlag – nach 25 Jahren.
Für wen reine Zinszahlung wirklich passt#
Es gibt legitime Fälle, die eines gemeinsam haben: einen glaubwürdigen, belegbaren Plan zur Rückzahlung des Kapitals, der nicht auf Hoffnung basiert.
- Vermieter (Buy-to-let), bei denen die Miete die Zinsen deckt und die Immobilie verkauft oder refinanziert werden soll.
- Kreditnehmer mit echtem Rückzahlungsplan – etwa ein Investmentdepot, eine Einmalzahlung aus der Altersvorsorge oder eine fällige Police –, den die Bank prüft.
- Kreditnehmer mit geplanter Verkleinerung, bei denen genug Eigenkapital vorhanden ist, um die Restschuld durch den Verkauf zu decken.
- Sehr hohes oder unregelmäßiges Einkommen, bei dem das Kapital in größeren Einmalbeträgen zurückgezahlt wird.
- Kurzfristige Überbrückungskredite, bei denen der Kredit ausdrücklich nur vorübergehend gedacht ist.
Auffällig, was nicht auf dieser Liste steht: eine teure Immobilie erschwinglich machen. Genau das führte zu den Fehlberatungs-Skandalen. In den meisten regulierten Märkten verlangen Banken heute einen belegbaren Rückzahlungsplan schon bei Antragstellung.
Die Teil-und-Teil-Option#
Die Aufteilung des Kredits – ein Teil Tilgung, ein Teil nur Zinsen – ist in mehreren Märkten möglich und wird selten genutzt. Sie senkt die Rate im Vergleich zur Volltilgung, garantiert aber, dass ein festgelegter Teil der Schuld auf jeden Fall getilgt wird – unabhängig davon, was mit dem Plan für den Rest passiert.
| Modell bei 200.000 | Monatliche Rate | Restschuld am Ende |
|---|---|---|
| Volltilgung | Etwa 1.146 | 0 |
| 75 % Tilgung, 25 % nur Zinsen | Etwa 1.059 | 50.000 |
| 50/50 | Etwa 973 | 100.000 |
| Nur Zinsen | 800 | 200.000 |
Beispielhaft, 4,8 % über 25 Jahre. Die mittleren Zeilen sind der ehrliche Kompromiss: spürbare Entlastung, aber kalkulierbares Risiko am Laufzeitende.
Fragen vor der Entscheidung für reine Zinszahlung#
- Was genau tilgt das Kapital, und was passiert, wenn das nicht reicht?
- Akzeptiert die Bank diesen Plan als Nachweis, und wie oft wird er überprüft?
- Wie hoch sind die gesamten Zinsen im Vergleich zur Tilgung?
- Könnten Sie später auf Tilgung umstellen – und wie hoch wäre dann die Rate?
- Wenn der Plan der Verkauf ist: Wie stark dürften die Immobilienpreise fallen, bevor es nicht mehr aufgeht?
- Würde Teil-und-Teil den größten Teil der Entlastung bringen – bei deutlich weniger Risiko?
Wenn auf Frage eins keine konkrete Antwort möglich ist, ist das Produkt ungeeignet – egal wie attraktiv die Monatsrate wirkt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und reiner Zinszahlung?
Bei einer Tilgungshypothek wird der Kredit über die Laufzeit abbezahlt: Jede Rate deckt die Zinsen und reduziert die Restschuld, sodass Sie am Ende nichts mehr schulden. Bei einer reinen Zinszahlungshypothek zahlen Sie nur die Zinsen – die Schuld bleibt immer gleich. Am Laufzeitende schulden Sie exakt den Betrag, den Sie aufgenommen haben, und müssen ihn auf einen Schlag zurückzahlen. Die Monatsrate ist niedriger, aber die gesamten Zinskosten sind deutlich höher, weil auf den vollen Betrag die ganze Zeit Zinsen anfallen.
Ist eine reine Zinszahlungshypothek grundsätzlich eine schlechte Idee?
Nicht grundsätzlich – sie ist nur dann problematisch, wenn es keinen glaubwürdigen Rückzahlungsplan für das Kapital gibt. Sie eignet sich für Vermieter, die verkaufen oder refinanzieren wollen, für Kreditnehmer mit belegbarem Rückzahlungsplan wie einem Investmentdepot oder einer Einmalzahlung aus der Altersvorsorge, und für Menschen, die mit viel Eigenkapital verkleinern wollen. Sie scheitert, wenn sie nur dazu dient, eine teure Immobilie erschwinglich zu machen – das führte in mehreren Märkten zu Fehlberatungen, weshalb Banken heute einen Nachweis für den Rückzahlungsplan verlangen.
Kann ich von reiner Zinszahlung auf Tilgung umstellen?
In der Regel ja, und die meisten Banken unterstützen das, weil ihr Risiko dadurch sinkt. Die Rate steigt dann deutlich – je später Sie umstellen, desto stärker, weil das Kapital in weniger Jahren getilgt werden muss. Manche Banken erlauben auch eine teilweise Umstellung – also einen Teil der Schuld auf Tilgung umzuwandeln. Das ist ein praktikabler Mittelweg, wenn die volle Tilgungsrate zu hoch wäre.
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