Aflossing of alleen rente? Wat je aan het einde verschuldigd bent
Het verschil is niet subtiel en wordt vaak verkeerd verkocht als een kwestie van maandlasten. Bij een aflossingshypotheek los je de lening af gedurende de looptijd. Bij een alleen-rente hypotheek blijft het saldo volledig gelijk — na vijfentwintig jaar ben je nog steeds het volledige bedrag verschuldigd dat je op dag één hebt geleend.
Dat is niet per definitie een slechte constructie. Het wordt pas riskant zonder een geloofwaardig plan voor de aflossing, en dat is precies waar het op grote schaal misging in verschillende markten.
De twee vormen naast elkaar#
| Aflossing | Alleen rente | |
|---|---|---|
| Maandlast | Hoger | Lager |
| Restschuld na 10 jaar | Sterk verlaagd | Onveranderd |
| Restschuld aan het einde | Nul | Het volledige oorspronkelijke bedrag |
| Totaal betaalde rente | Lager | Hoger — rente wordt over het volledige bedrag berekend |
| Voor wie geschikt | Vrijwel iedereen die een huis koopt | Specifieke gevallen met een aflossingsplan |
| Belangrijkste risico | Hoogte van de betaling | Geen manier om de hoofdsom af te lossen |
De regel over totale rente wordt vaak over het hoofd gezien. Omdat het saldo nooit daalt, betaal je elke maand rente over het volledige bedrag — een alleen-rente lening is over de hele looptijd duurder, ondanks lagere maandlasten.
De rekenvoorbeelden#
Leen 200.000 tegen 4,8% over 25 jaar. Bij aflossing is de maandlast ongeveer 1.146 en betaal je in totaal circa 143.800 aan rente; aan het einde ben je volledig eigenaar van de woning. Bij alleen rente betaal je 800 per maand — alleen de rente — en in totaal 240.000 aan rente. Aan het einde ben je nog steeds 200.000 verschuldigd.
- Maandelijkse besparing bij alleen rente: circa 346, of dertig procent van de betaling.
- Extra totale rente: ongeveer 96.000 over de looptijd.
- Restschuld aan het einde: 200.000, dat ergens vandaan moet komen.
- De besparing is echt, maar de rekening komt in één keer, vijfentwintig jaar later.
Voor wie alleen-rente echt geschikt is#
Er zijn legitieme situaties, en die hebben één ding gemeen: een geloofwaardig, aantoonbaar plan om de hoofdsom af te lossen dat niet afhankelijk is van hoop.
- Beleggers in verhuurpanden, waarbij de huur de rente dekt en het pand verkocht of hergefinancierd wordt.
- Leners met een daadwerkelijk aflossingsplan — een beleggingsportefeuille, een pensioenuitkering, een aflopende polis — dat door de geldverstrekker wordt beoordeeld.
- Leners die willen verkleinen, met voldoende overwaarde zodat de verkoop duidelijk de restschuld dekt.
- Zeer hoge of onregelmatige inkomens waarbij de hoofdsom in eenmalige bedragen wordt afgelost.
- Korte overbruggingssituaties, waarbij de lening expliciet tijdelijk is.
Let op wat er niet op deze lijst staat: een duur huis betaalbaar maken. Dat is precies de toepassing die tot de misbruikschandalen leidde, en in de meeste gereguleerde markten eisen geldverstrekkers nu dat het aflossingsplan bij de aanvraag wordt aangetoond.
De part-and-part optie#
Het splitsen van de lening — deels aflossing, deels alleen rente — is in verschillende markten mogelijk, maar wordt weinig gebruikt. Het verlaagt de maandlast ten opzichte van volledige aflossing, terwijl je zeker weet dat een deel van de schuld sowieso wordt afgelost, ongeacht wat er met het plan voor de rest gebeurt.
| Structuur op 200.000 | Maandlast | Restschuld einde |
|---|---|---|
| Volledige aflossing | Ongeveer 1.146 | 0 |
| 75% aflossing, 25% alleen rente | Ongeveer 1.059 | 50.000 |
| 50/50 | Ongeveer 973 | 100.000 |
| Volledig alleen rente | 800 | 200.000 |
Ter illustratie, 4,8% over 25 jaar. De middelste rijen zijn het eerlijke compromis: echte betalingsruimte, met een begrensd risico aan het einde.
Vragen om te stellen vóór je voor alleen rente kiest#
- Wat lost de hoofdsom precies af, en wat als dat tegenvalt?
- Accepteert de geldverstrekker dat plan als bewijs, en hoe vaak wordt het gecontroleerd?
- Wat is de totale rente over de looptijd, vergeleken met aflossing?
- Kun je later overstappen naar aflossing, en hoe hoog wordt de maandlast dan?
- Als het plan is om te verkopen, hoeveel daling van de huizenprijzen kan het hebben?
- Biedt part-and-part bijna evenveel betalingsruimte met veel minder risico?
Als vraag één geen concreet antwoord heeft, is het product niet geschikt, hoe aantrekkelijk het maandbedrag ook lijkt.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen aflossing en alleen rente?
Bij een aflossingshypotheek los je de lening af gedurende de looptijd: elke betaling bestaat uit rente én aflossing, zodat je aan het einde niets meer verschuldigd bent. Bij een alleen-rente hypotheek betaal je alleen de rente, waardoor het saldo nooit daalt — aan het einde van de looptijd ben je nog steeds het volledige bedrag verschuldigd en moet je dat in één keer aflossen. De maandlast is lager, maar de totale rente veel hoger, omdat je over het hele bedrag rente betaalt gedurende de hele looptijd.
Is een alleen-rente hypotheek een slecht idee?
Niet per definitie — het is pas een slecht idee zonder een geloofwaardig plan om de hoofdsom af te lossen. Het werkt voor beleggers in verhuurpanden die willen verkopen of herfinancieren, voor leners met een aantoonbaar aflossingsplan zoals een beleggingsportefeuille of een pensioenuitkering, en voor mensen die willen verkleinen met veel overwaarde. Het gaat mis als het alleen wordt gebruikt om een duur huis betaalbaar te maken, wat in verschillende markten tot misbruik leidde en waarom geldverstrekkers nu eisen dat het aflossingsplan wordt aangetoond.
Kan ik overstappen van alleen rente naar aflossing?
Meestal wel, en de meeste geldverstrekkers werken daar graag aan mee omdat hun risico dan daalt. De maandlast stijgt dan flink, en hoe later je overstapt, hoe steiler de stijging — hetzelfde bedrag moet immers in minder jaren worden afgelost. Sommige geldverstrekkers staan een gedeeltelijke overstap toe — waarbij een deel van het saldo wordt omgezet naar aflossing — wat een praktische tussenoplossing is als de volledige maandlast te hoog zou zijn.
aflossing of alleen rentealleen rente hypotheekwat is een aflossingshypotheekpart and part hypotheekrisico alleen rentebeleggingspand hypotheek
