Anapara Ödemeli mi, Sadece Faiz mi? Sonunda Ne Borcunuz Kalır
Fark barizdir ve çoğu zaman aylık ödeme kolaylığı olarak yanlış anlatılır. Anapara ödemeli konut kredisi, borcu vade boyunca sıfırlar. Sadece faizli kredi ise bakiyeyi hiç azaltmaz — yirmi beş yılın sonunda, ilk gün aldığınız miktarın aynısını borçlu olursunuz.
Bu otomatik olarak kötü bir düzenleme değildir. Kötü olan, bakiyeyi kapatacak inandırıcı bir plan olmadan alınmasıdır; birçok piyasada yaşanan sorun da tam olarak buydu.
İki yapı yan yana#
| Anapara ödemeli | Sadece faizli | |
|---|---|---|
| Aylık ödeme | Daha yüksek | Daha düşük |
| 10 yıl sonra bakiye | Önemli ölçüde azalmış | Değişmemiş |
| Vade sonunda bakiye | Sıfır | Başlangıçtaki tam tutar |
| Toplam ödenen faiz | Daha düşük | Daha yüksek — faiz tüm bakiye üzerinden alınır |
| Kimler için uygun | Ev alanların neredeyse tamamı | Geri ödeme aracı olan özel durumlar |
| Ana risk | Ödeme tutarı | Anaparayı ödeyecek yolun olmaması |
Toplam faiz satırı genellikle gözden kaçar. Çünkü bakiye hiç azalmadığından, faiz her ay tüm tutar üzerinden alınır — sadece faizli kredi toplamda daha pahalıya gelir, aylık ödemesi daha düşük olsa da.
Hesaplama örneği#
200.000 kredi, %4,8 faizle 25 yıl vadeli. Anapara ödemeli kredide aylık ödeme yaklaşık 1.146, toplam faiz yaklaşık 143.800; sonunda evi tamamen sizin olur. Sadece faizli kredide aylık ödeme 800 — sadece faiz — toplam faiz 240.000 ve sonunda hâlâ 200.000 borcunuz kalır.
- Sadece faizlide aylık tasarruf: yaklaşık 346, yani ödemenin yüzde otuzu.
- Toplamda fazladan ödenen faiz: yaklaşık 96.000.
- Vade sonunda kalan borç: 200.000, bir yerden bulunmalı.
- Tasarruf gerçektir, ancak bedeli yirmi beş yıl sonra bir anda gelir.
Sadece faizli kredi kimlere gerçekten uygundur?#
Geçerli durumlar vardır ve ortak noktaları şudur: Anaparayı ödeyecek, kanıtlanabilir ve inandırıcı bir plan.
- Kiralık için alan yatırımcılar; kira geliri faizi karşılar ve mülkün satılması veya yeniden finansmanı beklenir.
- Gerçek bir geri ödeme aracı olanlar — yatırım portföyü, toplu emeklilik ödemesi, vadesi gelen bir poliçe — ve bunlar banka tarafından değerlendirilir.
- Küçülmeyi planlayanlar, satıştan elde edilecek öz sermaye bakiyeyi açıkça karşılıyorsa.
- Çok yüksek veya düzensiz geliri olanlar, anapara düzensiz toplu ödemelerle kapatılacaksa.
- Kısa vadeli köprü kredisi durumları, kredi açıkça geçici ise.
Listede olmayanı fark edin: Pahalı bir evi ulaşılabilir kılmak. Bu, yanlış satış skandallarına yol açan kullanım şekliydi ve artık çoğu düzenlenmiş piyasada bankalar başvuruda geri ödeme planının kanıtlanmasını ister.
Karma model: Hem anapara hem faiz#
Krediyi bölmek — bir kısmı anapara ödemeli, bir kısmı sadece faizli — birçok piyasada mümkündür ve az kullanılır. Tam anapara ödemeye göre ödemeyi azaltırken, borcun belirli bir kısmının ne olursa olsun kapatılmasını garanti eder.
| 200.000 için yapı | Aylık ödeme | Vade sonunda borç |
|---|---|---|
| Tam anapara ödemeli | Yaklaşık 1.146 | 0 |
| %75 anapara, %25 sadece faiz | Yaklaşık 1.059 | 50.000 |
| Yarı yarıya | Yaklaşık 973 | 100.000 |
| Tam sadece faizli | 800 | 200.000 |
Örnek olarak, %4,8 faizle 25 yıl. Orta satırlar dürüst bir uzlaşmadır: Gerçek ödeme rahatlığı, sınırlı vade sonu riski.
Sadece faizli kredi seçmeden önce sorulacak sorular#
- Anaparayı tam olarak ne ödeyecek ve beklenenden düşük getiri olursa ne olacak?
- Banka bu aracı kanıt olarak kabul edecek mi, ne sıklıkla kontrol edecek?
- Toplam faiz, anapara ödemeliye göre ne kadar fazla?
- Daha sonra anapara ödemeliye geçebilir misiniz, ödeme ne olur?
- Plan satışsa, hangi oranda fiyat düşüşü planı bozar?
- Karma model, daha az riskle benzer ödeme kolaylığı sağlar mı?
İlk soruya net bir yanıt yoksa, ürün uygun değildir; aylık ödeme cazip görünse de.
Sıkça sorulan sorular
Anapara ödemeli ve sadece faizli kredi arasındaki fark nedir?
Anapara ödemeli konut kredisi, vade boyunca borcu sıfırlar: her ödeme hem faizi hem anaparayı kapsar, sonunda borcunuz kalmaz. Sadece faizli kredide ise sadece faiz ödenir, bakiye hiç azalmaz — vade sonunda ilk aldığınız tutarın aynısını toplu olarak ödemeniz gerekir. Aylık ödeme daha düşüktür, ancak toplam faiz çok daha fazladır; çünkü faiz tüm bakiye üzerinden vade boyunca alınır.
Sadece faizli kredi kötü bir fikir mi?
Kendiliğinden kötü değildir — anaparayı ödeyecek inandırıcı bir plan yoksa kötüdür. Satış veya yeniden finansman bekleyen kiralık yatırımcıları, yatırım portföyü veya toplu emeklilik gibi kanıtlanabilir geri ödeme aracı olanları ve satıştan yeterli öz sermayesi olan küçülmeyi planlayanları için uygundur. Sadece pahalı bir evi ulaşılabilir kılmak için kullanıldığında başarısız olur; bu da birçok piyasada yanlış satış sorunlarına yol açtı ve artık bankalar geri ödeme planının kanıtlanmasını şart koşuyor.
Sadece faizliden anapara ödemeliye geçebilir miyim?
Genellikle evet, çoğu banka bunu kabul eder çünkü riskleri azalır. Ödeme önemli ölçüde artar ve geçiş ne kadar geç olursa artış o kadar fazla olur; çünkü aynı anapara daha kısa sürede ödenir. Bazı bankalar kısmi geçişe izin verir — bakiyenin bir kısmını anapara ödemeliye çevirmek — bu da tam ödeme zor geliyorsa pratik bir ara çözümdür.
anapara odemeli ve sadece faizli kredi farkisadece faizli konut kredisianapara odemeli kredi nedirkarma konut kredisisadece faizli kredi risklerikiralik icin kredi turu
