Dünyada Konut Kredileri: Neden Tavsiyeler Birebir Çevrilemez
İnternetteki konut kredisi tavsiyelerinin çoğu Amerikan kaynaklı, okuyanların çoğu ise Amerikalı değil. Eğer ürünler benzer olsaydı bu zararsız olurdu. Ama değiller: Amerika'daki varsayılan konut kredisi — otuz yıl vadeli, tüm süre boyunca sabit faizli, erken kapamada cezasız — başka hiçbir ülkede neredeyse yok ve buradan yola çıkmak, diğer her yerde kendinden emin ama yanlış sonuçlara yol açıyor.
Gerçekte nelerin değiştiği ve sınır ötesi karşılaştırmalarda neden önemli olduğu burada.
Farklı olan dört şey#
- Faizin ne kadar süreyle sabitlendiği, ki bu tüm vade boyunca iki yıla kadar değişir.
- Erken kapamanın ücretsiz olup olmadığı, bazı ülkelerde standart, bazılarında ise cezalıdır.
- Ne kadar nakit ödemeniz gerektiği, depozito kadar vergiler de dahil.
- Devletin eklediği şeyler — sigorta zorunluluğu, vergi indirimi, anapara ödeme kuralları ve ilk kez alıcıya yönelik teşvikler.
Bunlardan herhangi biri, manşet faiz oranındaki farktan daha önemli olabilir. Ülkeler arasında oranları bunlar olmadan karşılaştırmak, aslında hiçbir şeyi karşılaştırmak değildir.
Piyasalara göre faiz sabitleme#
| Piyasa | Tipik sabitleme | Vade | Erken kapama |
|---|---|---|---|
| Amerika Birleşik Devletleri | 30 yıl | 30 yıl | Genellikle ücretsiz |
| Fransa | Tüm vade | 20–25 yıl | Yasal olarak sınırlı ceza |
| Hollanda | 10–30 yıl | 30 yıl | Belirli sınırlar dahilinde ücretsiz |
| Almanya | 10–15 yıl | 25–35 yıl | Sabit sürede ceza |
| Birleşik Krallık | 2–5 yıl | 25–40 yıl | Sabit sürede ceza, sonrası ücretsiz |
| İsveç | 3 ay – 5 yıl | 50 yıla kadar | Sabit kısımda ceza |
| İspanya, Portekiz, İtalya | Sabit ve değişken karışık | 25–40 yıl | AB kurallarıyla sınırlı |
| Polonya | Kısa sabit veya değişken | 25–35 yıl | Sınırlı ceza |
| Hindistan, Türkiye | Değişken; Türkiye'de aylık belirlenir | 10–30 yıl | Değişken |
İkinci ve üçüncü sütunlara birlikte bakın. Birleşik Krallık'ta otuz yıl vadeli beş yıl sabit kredi alan biri, piyasayla beş-altı kez karşılaşır; Fransa'da tüm vade sabit olan biri sadece bir kez.
Gerekli nakit, asıl şaşırtan kalem#
Depozito sadece bir kısmı. İşlem vergileri ve yasal ücretler çok değişkendir ve neredeyse hiçbir zaman krediye dahil edilmez; bu nedenle tamamlamada gereken nakit, aynı fiyatlı iki ülkede beş kat farklı olabilir.
| Piyasa | Tipik depozito | Tipik alım masrafları | Yaklaşık nakit ihtiyacı |
|---|---|---|---|
| Hollanda | %0–10 | %2–4 | Düşük |
| Birleşik Krallık | %10 | %2–4 | Orta |
| Amerika Birleşik Devletleri | %20 (bazı programlarda çok daha az) | %3–5 | Orta |
| Portekiz | %10 | %6–8 | Yüksek |
| İspanya | %20 | %10–12 | Yüksek |
| Almanya | %20 | %9–12 | Çok yüksek |
| İtalya | %20 | %5–8 | Yüksek |
Bölgeye ve mülke göre değişen yaklaşık aralıklar. Almanya ve İspanya'daki rakamlar uluslararası alıcıları şaşırtır: sadece alım masrafları, Birleşik Krallık'taki depozitodan fazla olabilir.
Devletin ekledikleri#
- Kredi faizi vergi indirimi — en çok Hollanda'da bilinir; faiz maliyetini ciddi şekilde düşürür.
- Zorunlu anapara ödemesi — İsveç, LTV'ye göre ölçeklenen asgari anapara ödemesini şart koşar, bu da aylık ödemeyi doğrudan artırır.
- Düzenleyici DTI sınırları — Fransa, sigorta dahil toplam borç ödemesini yaklaşık yüzde 35 ile sınırlar.
- Zorunlu kredi alan sigortası, Fransa ve bazı ülkelerde teklife dahil edilir.
- İlk kez alıcı teşvikleri — garanti, sübvansiyonlu faiz veya vergi indirimi; bunlar politika değiştikçe gelir ve gider.
- Bölgesel olarak belirlenen tapu harçları, İspanya, Almanya ve Hindistan'da ülke içinde bile değişir.
Son maddeye özellikle dikkat edilmeli: bazı ülkelerde alım vergisinin cevabı hangi bölge olduğuna bağlıdır, bu yüzden ülke bazlı varsayılanlarımız gösterge niteliğindedir.
Yurtdışında ev alacaksanız#
- İlk olarak nakit ihtiyacını öğrenin: o ülkede, yabancı alıcı için depozito, vergi ve masraflar toplamı.
- Yabancılar için daha yüksek depozito gerekip gerekmediğini kontrol edin — genellikle gereklidir.
- Gelirinizin ve kredinin hangi para biriminde olduğunu belirleyin; fark varsa bu ciddi bir risktir.
- Erken kapamanın cezalı olup olmadığını öğrenin; yurtdışında çıkış planı daha önemlidir.
- Gayrimenkulün bulunduğu ülkede yetkili birinden danışmanlık alın, yaşadığınız yerdekinden değil.
- Kendi ülkenizdeki hiçbir uygulamanın — sabit kelimesinin anlamı dahil — aynen geçerli olmadığını varsayın.
Para birimi konusu, tarihte en çok zarara yol açan noktadır. Gelirinizden farklı bir para biriminde kredi almak, yirmi beş yıllık taahhüde döviz kuru riski ekler.
Sıkça sorulan sorular
Neden ülkeler arasında konut kredileri bu kadar farklı?
Çünkü ulusal hukuk, vergi politikası ve bankacılık yapısı tarafından şekillenirler; uluslararası bir standart yoktur. Otuz yıl sabit faizli kredi olup olmayacağı, bankaların nasıl fonlandığına bağlıdır; erken kapamanın ücretsiz olup olmayacağı yasa ile belirlenir; gereken nakit, ulusal veya bölgesel olarak belirlenen tapu harçlarına bağlıdır; devletler ise vergi indirimi, sigorta zorunluluğu ve anapara ödeme kurallarıyla kendi katmanlarını ekler. Sonuçta aynı kelime — sabit faizli kredi — farklı ülkelerde çok farklı ürünleri ifade eder.
Hangi ülkede en iyi kredi şartları var?
Tek bir yanıt yok, çünkü unsurlar birbirine karşı değiş tokuş edilir. Amerika Birleşik Devletleri, otuz yıl sabit ve erken kapaması ücretsiz krediler sunar; bu, faiz riski açısından borçlu dostu bir uygulamadır. Hollanda, uzun sabit dönemler, yüksek kredi-değer oranı ve faiz vergi indirimi sunar, ancak ev fiyatları yüksektir. Almanya, uzun sabit dönemler ve istikrarlı fiyatlandırma sunar ama alım masrafları çok yüksektir. İsveç, uzun vadeler sunar ama zorunlu anapara ödemesi ekler. Doğru karşılaştırma, toplam nakit ihtiyacı ile gerçekçi süredeki toplam maliyettir.
Yaşamadığım bir ülkede konut kredisi alabilir miyim?
Çoğu zaman evet, ama daha yüksek depozito ile — yabancılar genellikle on ila yirmi puan daha fazla depozito öder — ve daha uzun bir süreçle. Orandan daha önemli iki şey var. Birincisi, gelirinizin para birimi ile kredinin para birimi aynı mı; değilse, onlarca yıllık taahhüde döviz kuru riski eklenir. İkincisi, erken kapama cezalı mı; çünkü yurtdışında planlar daha sık değişir. Gayrimenkulün bulunduğu ülkede yetkili birinden danışmanlık alın.
ulkelere gore konut kredisi turleridunyada konut kredileriavrupa sabit faizli konut kredisiyurtdisi ev alimi kredialmanya konut kredi masraflarihollanda konut kredi faiz indirimi
